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マンションの最上階あたりに設置されていることが多い「ルーフバルコニー」は、さまざまな使い方ができる、自分だけの貴重な屋外スペースです。
一方、共用部分であるがゆえにデメリットや注意点もあり、好きなことを何でもできるわけではありません。
ここでは、ハコリノベのチーフコーディネーター・小西昌子さんにお話を伺いながら、ルーフバルコニーの魅力に迫っていきます。
ルーフバルコニーとは、下の階の屋根（ルーフ）を床面として利用したバルコニーを指します。
屋根がないため明るく開放的で、一般的なベランダやバルコニーより広い場合が多いことが特徴です。
高さのあるマンションは、日影規制や北側斜線制限という規制をクリアするために、おもに北側を階段状にすることで、隣り合った土地に大きな日陰ができないようにしています。
その階段状の部分を、ルーフバルコニーとして利用することが多いため、最上階あたりによく見られます。傾斜地に建てられたマンションでは、各階に作られることもあります。
まずは、マンションにあるほかの屋外スペースとの違いを確認しておきましょう。
屋上テラスは、建物の屋上にあるフラットなスペースを指します。ルーフバルコニーとほぼ同じ意味ですが、ルーフバルコニーは、屋上以外の階も該当する点で異なります。
ルーフテラスは、ルーフバルコニーと同じ意味で、下の階の屋根部分を利用して設置されたテラスのことです。ルーフガーデンと呼ばれることもあります。通常のテラスに比べて広い傾向にあり、日当たりが良く開放的なのが特徴です。
住戸の外壁から外にせり出していて、屋根や庇（ひさし）がないスペースのことです。2階以上に設置されているものを指します。
ベランダも、外壁から外にせり出している部分を指し、屋根や庇がついているのが大きな特徴です。また、ベランダには階数の決まりが特になく、1階にあってもベランダと呼ばれます。
テラスは1階にあるスペースで、地面から一段高くなっている部分のことです。テラスと室内の床面の高さを合わせると、屋内と屋外をシームレスに行き来できます。
ルーフバルコニーがあるマンションの魅力を紹介します。
ルーフバルコニーには屋根がないため、室内から外を見たときに、空まで視界が広がる圧倒的な開放感が魅力です。
また、ルーフバルコニーはその性質上、高層階にあることが多いため、遠くまで見渡せる良好な眺望が期待できます。三面が開けたルーフバルコニーでは、180度のワイドな眺望が得られるでしょう。
天窓と同じように、横からの日差しだけでなく真上からの日差しを、季節や方角にかかわらずたっぷり得ることができます。
下の階の屋根を床面として活用するため、通常のバルコニーやベランダよりも広い場合が多いのも魅力です。
広い屋外空間を自分たちだけで使えるうえ、洗濯物を干したりリラックススペースや遊び場として使ったりと、さまざまな使い方ができます。
また、ルーフバルコニーには広さがあるので、外からの視線をシャットアウトできるのも魅力です。
ルーフバルコニーがあるマンション自体がそもそも少ないうえ、ルーフバルコニーを専有できる住戸は全体のうちのごくわずかです。
供給過多になりにくく、外観も目立つため、一般的なマンションよりも買い手がつきやすい可能性があります。
ルーフバルコニーでできることは、一般的なベランダやバルコニーと同じですが、屋根がないことや面積が広いことで、使い方や楽しみ方に広がりが生まれます。
室内から連続的に広がるルーフバルコニーは、家にいながら外の空気を感じられるのが大きな魅力です。
晴れた日は外の空気を感じながらご飯を食べたり、読書をしたりなど、日々の暮らしを外でもできるというだけで、おうち時間が充実します。
おうちキャンプや天体観測などがもたらす非日常感は、ルーフバルコニーのある住まいでしかできない貴重な経験です。
「室内の専有面積以外に、自分たちだけで使える大きな空間が得られるという点が、一番のメリットといえるでしょう。掃き出し窓からつながっている場合は、室内空間がそのまま延長したような広がりと開放感が得られます。
また、ルーフバルコニー付きマンションは数が限定されるので、それだけ希少価値もあります」（小西さん）
ルーフバルコニーにはメリットが数多くありますが、デメリットや注意点もいくつかあるため押さえておきましょう。
最近では、おうち時間を充実させたい方が増えていることから、ルーフバルコニー付き物件が注目されています。
しかし、ルーフバルコニー付きの物件は数が少ないうえに、その性質上、上層階にあることが多いため、物件の価格や家賃が周辺相場より高くなることが多い点に注意が必要です。
ルーフバルコニーは、マンションの共用部分を専用使用しているという扱いになるため、通常のバルコニーや1階の専用庭と同じように、専用使用料が発生することがあります。
使用料は、広さに応じて決まりますがほとんどとはいえ、年単位になると負担に感じるかもしれません。
先述のとおり、マンションのルーフバルコニーは共用部分にあたるため、賃貸の場合は大家さん、分譲マンションの場合は大規模修繕工事で改修していきます。修繕の費用は購入時に払う修繕積立基金や毎月支払う修繕積立金からまかないます。
ただし、住民の管理不足によって浸水や階下への漏水などが発生すれば、修理修繕の費用を住民が負担しなければならないこともあります。
屋根がないルーフバルコニーは、雨風が吹き込み、チリやほこりがたまりやすいため、通常のバルコニーやベランダよりもこまめな掃除が必要です。
排水溝が詰まってしまうと、ルーフバルコニー全体が大きなプール状態になり、漏水などのリスクが高まります。
共用部分の専用使用は、使用者が適切な管理をすることが前提です。リスクを避けるためにも、日頃からこまめな掃除やメンテナンスを心がけましょう。
特に、人工芝やウッドデッキを敷く場合は、ゴミがたまっていないかこまめにチェックすることが大切です。
ルーフバルコニーは屋根がないオープンな空間なので、周囲から丸見えになることがあります。
広いルーフバルコニーがあることによって、面している室内は外から見えにくくなる反面、ルーフバルコニー自体は外に開けているため、外からの視線を受けやすくなります。
プライバシーが気になる場合は、壁や柵の高さ、形状に注意が必要です。
ルーフバルコニーは外に向かって開けているうえ、上層階にあることが多いため、一般的なバルコニーやベランダよりも風の影響を受けやすい場所です。
強風や台風の日には、外に置いてあるものが風で飛ばされないように注意しなければなりません。雨や風の影響を受けやすいことから、梅雨などの雨が多い時期や冬場の寒い時期は活用しづらくなります。
また、コンクリートの広い床は照り返しが強く、夏場は非常に高温になるため、日中の活用は難しいでしょう。
「ルーフバルコニーが大きいと『広すぎて持て余す』という方もいらっしゃいます。活用できなければ、『ただ掃除の手間とコストだけが増えるだけの場所』になりかねません。
また、上層階が多いこともあり、思っている以上に風の影響を受けます。風水害が増えている昨今は特に使い方に注意が必要です」（小西さん）
ここまでルーフバルコニーのメリット・デメリットを見てきましたが、ルーフバルコニーで「できること」は具体的に何でしょうか。
基本的には、通常のバルコニーやベランダと同じで「マンションの規約で禁止されていないこと」です。
ただし、ルーフバルコニーは屋根がなく、広さがあるため、通常のベランダやバルコニーとは異なる使い方もできます。ルーフバルコニーで一般的にできることを、「日々の暮らし」「趣味」「家族」「仕事」の4つの観点に分けてまとめてみました。
ルーフバルコニーがあることで、日々の暮らしの快適性がアップします。マンションだと洗濯物を干す場所に困りがちですが、広いルーフバルコニーなら洗濯物をたくさん干すことができます。
マットレスなどの大きなものも問題なく干せるので、日差しをたっぷりと浴びた布団やマットレスで気持ち良く休めるようになるでしょう。
ただし、ルーフバルコニーでの物干しを禁止しているマンションもあるため、事前に管理規約などを確認しておくことをおすすめします。
また、朝目覚めてルーフバルコニーに出れば、太陽の光を全身で浴びることもできます。
一日のスタートを気持ち良く切れるでしょう。
外に開けた大空間であるルーフバルコニーを活用すれば、趣味の時間を充実させて、満足度の高い暮らしを送ることも可能です。
例えば、ルーフバルコニーに椅子と、ちょっとしたテーブルを持ち込めば、読書やティータイムを楽しめます。
コーヒーや紅茶を片手に、朝日や夕日、夜には星空をゆっくりと眺めるのもよいでしょう。ルーフバルコニーから見える風景や夜景に心を奪われたら、写真に収めるのも良いかもしれません。
また、ヨガやストレッチを思う存分やる場所としても、ルーフバルコニーは最適です。外の空気を味わいながら体を動かすと、室内で行う場合より心地良く集中できるでしょう。
さらに、プランターを使ったガーデニングや家庭菜園で、季節ごとの草花や野菜を育てるのもおすすめです。開放感を味わいながら、作った野菜で友人や知人とのパーティーを楽しめば、充実した休日が過ごせそうです。
このように、マンションの室内空間では実現しづらいことも、ルーフバルコニーがあれば叶えられます。
室内とは異なる空間で家族団らんを楽しむのも、ルーフバルコニーのおすすめの使い方です。椅子やテーブルを置いて外で食事をすれば、家族で食べるいつものご飯も楽しく感じられるでしょう。
家にいながら外遊びを楽しめるのも、ルーフバルコニーならではの魅力です。気候が良い時期には、ルーフバルコニーにテントを設置して、おうちキャンプやべランピングを楽しめます。
夏にはビニールプールを置いて子どもと水遊びを楽しんだり、広さを活かして流しそうめんを楽しんだりするのもよいでしょう。近くで開催される花火大会があれば、絶好の花火鑑賞ポイントになるかもしれません。
普通なら外に出かけないと得られない体験が家にいながらできるので、家族での楽しい思い出をどんどん増やすことができます。
自宅の部屋にこもってリモートワークをしていると、閉鎖的な環境で気分が沈みがちです。気持ちの切り替えができず、良いアイデアも浮かばなくなってきます。
そんなとき、家にルーフバルコニーがあれば、気分転換で気軽に外へ出ることが可能です。自分だけの開放的な空間で外の風を浴びれば、部屋にこもっているだけでは思いつかないようなアイデアがふっと浮かんでくるかもしれません。
天気の良い日であれば、ルーフバルコニーに机と椅子を置いて、外で仕事をするのもおすすめです。
「広さがある分、洗濯物や布団は干しやすくなります。おうち時間が以前よりも大切にされるようになったこともあり、ちょっと出るだけで気軽に開放感が味わえる空間があることのメリットは大きいでしょう」（小西さん）
ルーフバルコニーはマンションの共用部分を専用使用しているという扱いのため、住民が何でも好きなように使って良いわけではありません。
ルーフバルコニーの使い方や禁止事項は、マンションの管理規約で定められており、具体的に何が禁止されているのかはマンションによって異なります。
たとえ管理規約で禁止されていないことでも、近隣に迷惑がかかるような行為は避けなければなりません。
ここでは、ルーフバルコニーでできないことの具体例をいくつか紹介します。
多くのマンションのルーフバルコニーで禁止されているのが、バーベキューや花火などで火気を使用することです。
ほかの物や建物に火が燃え移って火事を起こすおそれがあるだけでなく、煙や匂いによって近隣住民に迷惑をかけるおそれもあります。
多くの場合、管理規約に「火気使用禁止」の旨が記載されていますが、仮に記載がなかったとしても火を使うのは避けたほうがよいでしょう。
近隣住民に迷惑をかけるリスクが高い行為として、大声を出したり、大音量で音楽をかけたりすることが挙げられます。子どもやペットがバタバタと走り回るのも、振動が階下に伝わる可能性があるため避けるべきでしょう。
ボール遊びも、振動や声が迷惑になることに加え、ボールが階下へ落下するおそれがあるので禁止されている例があります。
ルーフバルコニーでは、プランターを使用してガーデニングや家庭菜園を楽しむのは問題ないものの、地面に直接土を敷き詰めたり、花壇を設置したりすることは認められません。また、プランターの数が多すぎるのも使い方として好ましくありません。
ルーフバルコニーには、火災などに備えた緊急通路が設定されているケースが多く、花壇や多すぎるプランターが避難の妨げになる危険があるためです。
ほかにも、土が排水溝を塞いで漏水につながるおそれがあること、プランターが風に飛ばされて階下に落下するおそれがあることなども、禁止される理由として挙げられます。
さまざまな使い方をしたいからといって、ルーフバルコニーに倉庫や物置、ビニールハウスなど大きなものを許可なく置くことは、多くのマンションで禁止されています。
こうした大型の設置物は、風で飛ばされないように固定したくなりますが、ルーフバルコニーの床面に穴を空けてアンカーを打つなど、共用部分の形状を変更することはできません。
また、定期的に行われる大規模修繕時には、設置物をすべて撤去することが求められます。そのため、重量が大きく簡単に動かせないものは、設置しないようにしましょう。
ルーフバルコニーでは、大量の水をまく行為も禁止されている例がほとんどです。
まいた水が、階下の天井裏に流れ込んで漏水を引き起こす危険があるため、プランターの植物に水をまく際も、ルーフバルコニーの床面へ大量に流れていかないよう注意しましょう。
プール遊びについては禁止されていないケースもありますが、残った水を直接ルーフバルコニーに捨てたり、階下に水を落として近隣住民に迷惑をかけたりすることがないよう注意が必要です。
物件自体がペット飼育可であっても、ルーフバルコニーに犬小屋などを置いたり、放し飼いにしたりすることは禁止の場合があります。鳴き声や匂いで近隣住民に迷惑をかけるおそれがあるため、原則室内で飼うようにしましょう。
また、ルーフバルコニーはドッグランとしても使えますが、マンションによっては禁止の場合があるため注意しましょう。
ルーフバルコニーのあるマンションの賃貸借契約や購入にあたっては、どのようなことに気を付ければ良いのでしょうか。事前に確認すべきポイントを解説します。
先ほども紹介したとおり、マンションによってルーフバルコニーで「やって良いこと」「やってはいけないこと」が個別に決められています。
ルーフバルコニーのあるマンションを選ぶときは、ルーフバルコニーでやりたいことや叶えたいことを整理したうえで、事前に管理規約に目を通しておきましょう。
管理規約に書かれた禁止事項をチェックし、やりたいことが本当に実現できるのか確かめておくことが重要です。
管理規約を確認し、自分のやりたいことが叶えられるルーフバルコニーだとわかっても、鳥による被害が大きいと、せっかくのスペースを上手に活用できない可能性があります。
鳥による被害とは具体的に、鳥の糞が頻繁に落ちてきたり、家庭菜園で育てた野菜が食べられてしまったりといったものが挙げられます。
賃貸や中古マンションの場合は、ルーフバルコニー周辺に鳥の糞が落ちていないかを確かめましょう。併せて、入居予定の物件や近隣で鳥による被害が起きていないか、不動産会社に確認しておくとより安心です。
ルーフバルコニーで大量の水を使うことは原則禁止されているものの、マンションの所有者や管理会社は、ルーフバルコニーの防水加工や防水の点検、修繕などを適切に行わなければなりません。
防水加工がしっかりしていないと、雨漏りが起こりやすくなるほか、雨によって劣化もしやすくなります。
ルーフバルコニーは雨ざらしになることが前提なので、基本的に何らかの防水加工は施されているものの、築年数が経過した物件だと防水性能が落ちているケースも少なくありません。
物件選びの際は、ルーフバルコニーに十分な防水加工が施されていることを確認しましょう。また、入居後は排水溝を詰まらせて漏水を起こさないよう、こまめに掃除を行いましょう。
ルーフバルコニーを活用するには、柵の高さも重要なポイントです。ルーフバルコニーを囲う柵が高すぎると景観を楽しめなくなってしまいます。
室内からの視線の抜けが阻害され、開放感も味わいにくくなるでしょう。
とはいえ、眺めの良さを追求して柵の低い物件を選ぶと、転落の危険性があったり周囲の目が気になったりして、使い方に制約が生じる可能性があります。
小さな子どもがベランダから転落する痛ましい事故があとを絶たないため、特に子どものいるご家庭では十分に注意すべきです。
外からの視線を遮るには、目隠しフェンスやバルコニーシェードをつける方法も有効ですが、設置できるかどうかは管理規約で確認が必要です。
ルーフバルコニーがどの部屋に面しているかによって、使い勝手が異なります。物件選びの際は、ルーフバルコニーとともに、隣接する部屋の間取りや、室内との接続部分の使い勝手も併せてチェックしましょう。
「ルーフバルコニーがリビングに面していれば良いのですが、あまり使わない部屋に面していたり、掃き出し窓でつながっていなかったりすると、出入りが面倒で使いにくくなります。
『ルーフバルコニーがある！』というだけでなく、部屋とのつながり方にも注意して物件を選びましょう。風が強いなどの注意点はありますが、ルーフバルコニーというプラスαの空間を使いこなせれば、ほかの部屋では味わえない優雅な時間が楽しめるはずです」（小西さん）
「実際にどのようなルーフバルコニーがあって、どのように暮らしているのか」が気になりますよね。
ハコリノベでリフォームされたルーフバルコニー付きのマンションの例をご紹介いただきました。
ビンテージのデザイナーズマンションを購入し、生まれ育った海外の内装デザインテイストにフルリノベーションされたMさん。M邸のルーフバルコニーはリビングのすぐ隣にあり、戸境壁で隣戸からの視線が入らない作りです。
リビングのワイドサッシを開くと、DIYで敷き詰められた幾何学模様のタイルが異国情緒を演出する、おしゃれなアウトドア空間が現れます。テーブルを置けば、そこはもう1つのリビング。日差しと外気を浴びながら、ゆったりとした時間を楽しまれています。
毎日の生活に絶対に必要ではないけれど、あれば暮らしに彩りを与えてくれるルーフバルコニー。活用シーンをいくつか紹介します。
周囲に建物があるルーフバルコニーでも、夜なら周囲の視線も気にせずに過ごせます。夏は夕涼み、冬は夜空に浮かぶ星を眺めて、ゆったりとした時間を満喫しましょう。
日当たりの良さを活かして、太陽光充電式の照明器具でライトアップするのもおすすめです。
春や秋の過ごしやすい季節は、机と椅子を持ち出してテレワークスペースにするのもおすすめです。心地良い外の風を浴びれば、リラックスしながら仕事をこなせるでしょう。
ヨガマットを敷けばプライベートジムに変身！わざわざ公園に出かけなくても、外気を浴びながらのワークアウトが気軽に楽しめます。
リビングと掃き出し窓でつながるルーフバルコニーなら、毎日のようにピクニック気分が楽しめます。必要なときだけ出し入れできる、軽量のアウトドアテーブル＆チェアがおすすめです。
存在感のあるルーフバルコニー付きマンションに憧れる方は多いものです。実際に使う際には注意が必要な点もありますが、開放感やラグジュアリー感はやはり格別！メリット・デメリットを理解したうえで、上手に使いこなしてみませんか？
ルーフバルコニーとは、下の階の屋根が床面になっているバルコニーのこと
屋根がなく、通常のバルコニーやベランダより広いことが多いので、開放感は抜群
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