マンションの修繕積立金の相場は？築年数や建物の規模で違いはあるの？将来の値上がりについても解説

マンションを購入した後、毎月支払う「修繕積立金」。金額の相場はいくらなのでしょうか？マンションの規模や築年数によって異なる修繕積立金について解説。将来、値上がりする理由や、値上がりの必要性についても知っておきましょう。

マンションの修繕積立金とは何に使われるお金？誰に払うの？

マンションの修繕積立金とは？

分譲マンションを購入すると、住宅ローンの返済のほかに、管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税、駐車場代、駐輪場代、専用庭使用料などの支払いがスタートします。この記事で解説するのは、これらさまざまな費用のなかでも、毎月支払う「修繕積立金」について。賃貸マンションでは発生しない費用です。

マンションの修繕積立金の使い道は？

一戸建て同様、マンションも新築時から年月がたつと、建物そのものや設備が老朽化していくため、定期的なメンテナンスや修繕、更新が必要です。住戸内のメンテナンスやリフォーム、キッチンやトイレ、給湯器の交換など専有部分の維持・修繕にかかる費用は、各住戸の所有者（区分所有者）が負担します。

しかし、マンションの建物本体やエレベーター、オートロックなどの、区分所有者全員で権利を持っている共用部分は、所有者みんなで費用を負担します。その費用は修繕積立金。マンションの規模によって異なりますが、必要な金額は数千万～億単位という大きな金額になります。修繕が必要になるたびにお金を集めていては所有者の負担が大きくなりますから、マンションが完成してから毎月少しずつ積み立てていく方法がとられています。

マンションの修繕積立金は、下記のような補修や工事に使われます。

・大規模修繕工事の費用
10年～13年程度に1度、行われる大規模修繕工事。内容は物件や築年数によって異なりますが、外壁補修、屋上防水処理、配管の補修や交換、オートロックの改修や交換、共用廊下やエントランスの床の張り替え、バルコニーなどの鉄部の塗装などが行われます。

そのほか、機械式駐車場やエレベーター、エントランスの自動ドアなど設備の部品交換や補修。共用部分に当たる玄関ドアやサッシ、上下水道・電気などの配管の交換なども修繕積立金でまかなわれます。これらは、大規模修繕工事の際に行われることも多いですが、部品や本体の寿命などの時期に合わせて個別に行われることもあります。また、修繕積立金は台風や地震など自然災害による被害の修繕に使われることもあります。

修繕積立金は誰が誰に支払うの？

修繕積立金は毎月、区分所有者が管理組合に支払い、管理組合が積み立てていきます。区分所有者とは住戸の持ち主のことで、その住戸に住んでいる人とは限りません。例えば、マンションを購入や相続などで所有しているAさんが、Bさんに貸している場合、修繕積立金を払うのはAさんということになります。

修繕積立金の徴収方法は主に２種類

修繕積立金はマンションを維持・保全していくための「長期修繕計画」に基づいて必要な金額を算出し、積み立てていきます。分譲マンションの修繕積立金の徴収方法は主に次の2種類です。

・段階増額積立方式
毎月の修繕積立金の金額が、段階的に上がるタイプで、国土交通省の調査によると築年数の新マンションほどこのタイプが採用されています。マンションは新築後、しばらくは建物や設備の劣化が大きくないため、大規模修繕にかかる費用が抑えられます。そのため、当初は少ない金額を設定。しかし、築年数が経つにつれて工事費が増えていくため、それをまかなうために値上がりが行われます。

・均等積立方式
今後数十年間で必要になる修繕積立金を、長期修繕計画に基づいて算出し、毎月の負担が均等になるように修繕積立金額を決めるタイプです。

（イラスト／つぼいひろき）

マンションの修繕積立金の相場はいくらくらい？

修繕積立金は物件や住戸の専有面積によって異なる

マンションの修繕積立金の金額は物件や、住戸の専有面積によって異なります。築年数や住戸数が同じくらいのマンションでも、エレベーターの台数が多い、豪華なラウンジがあるなど、共用設備や共用施設が充実していれば、その維持費を修繕積立金でまかなうことになるため割高になります。また、同じ物件でも、専有面積が大きい住戸ほど、負担割合は大きくなります。

修繕積立金の相場はどれくらい？

物件によって修繕積立金の金額は異なりますが、マンションを購入してから「こんなに払うことになるとは思わなかった！」と慌てないよう、おおよその相場を知っておきましょう。

国土交通省が公表している「令和5年度　マンション総合調査」（5年ごとに調査）によると、1住戸当たりの修繕積立金の平均は1万3054円※となっています（※駐車場使用料などからの充当額を除く場合）。前回の調査（平成30年度　マンション総合調査）では、1万1243円でしたから、この5年間で平均額は上昇傾向にあるといえます。

タワマンの修繕積立金は高い？階数による相場を見てみよう

20階建て以上のタワーマンション（タワマン）の場合、修繕積立金は高くなるのでしょうか。国土交通省の「令和5年度　マンション総合調査」を見ると、20階建て以上のマンションの修繕積立金は月額平均1万4025円。マンション全体では1万3041円（単棟型）ですから、確かに1住戸当たりの平均は高め。とはいえ、3階建て以下のマンションの月額平均は1万3890円であるなど、高層マンションだから突出して高い金額というわけではありません。実際は、マンションの共用設備の内容によって、また、住戸数によってさまざまな金額が設定されるためです。共用設備が充実しているマンションや、建築基準法や消防法などの規制により多様な防災設備などが設置されているマンションは、修繕積立金の総額が多くなります。また、何階建てかにかかわらず、住戸数の多い大規模なマンションは1住戸当たりの負担を下げやすくなります。修繕積立金の金額はケースバイケース。平均で1万円以上が目安になる、と覚えておくといいでしょう。

小規模マンションの修繕積立金は高い？住戸数による相場を見てみよう

総戸数が30戸以下程度の小規模なマンションの場合、修繕積立金は割高な傾向にあります。下の表はマンションの総戸数規模別の修繕積立金の月額平均をまとめたもの。住戸数20戸以下は1m²当たりの月額平均が213円、1住戸当たりは1万5569円。総戸数21～30戸は1m²当たりの月額平均は205円、1住戸当たりは1万4207円。総戸数31～300戸に比べると修繕積立金の平均は高くなっています。

小規模マンションの修繕積立金が割高な傾向になるのは、大規模マンションのように住戸数が多いことによるスケールメリットが受けられないため。大規模修繕工事などの項目には、マンションの規模に比例しないコストがあります。例えば、エントランスの自動ドアのモーターを交換するのに30万円かかる場合、総戸数300戸のマンションなら1住戸当たり1000円ですが、住戸数が20戸の場合は1住戸当たり1万5000円です。小規模なマンションはエントランスのドアの開閉回数が少ないですから、大規模マンションほど耐久性が高くはないモーターに交換することで費用を半額の15万円にコストダウンしても、住戸数が20戸の場合は1住戸当たり7500円で負担は大きくなります。そのため、小規模なマンションの方が、将来の大規模修繕工事や設備のメンテナンス、交換などに備えて多めの金額を積み立てておく必要があるのです。

中古マンションの修繕積立金はなぜ高い？完成時期による相場を見てみよう

古いマンションの方が修繕積立金が高い

修繕積立金は新築マンションほど、将来の修繕積立金が値上がりしていく段階増額積立方式が採用されています。そのため、新築マンションや最近建てられた築浅のマンションよりも、築年数が古いマンションの方が毎月の修繕積立金が高い傾向にあります。

下の表は中古マンションの完成年次別のm²当たりと住戸当たりの修繕積立金の月額平均をまとめたもの。2020年以降に完成した新築も含むマンションの1m²当たり124円、1住戸当たり9666円に比べて、2019年以前に完成した中古マンションは月額平均が高くなっているのがわかります。

中古マンションを購入するならランニングコストに注意

マンションを購入すると、住宅ローン返済のほかに管理費や修繕積立金を毎月支払うことになります。新築マンションの場合、修繕積立金は低く抑えられていますが、築年数の古い中古マンションの場合は、新築当時から段階的に引き上げられていて高くなっているケースが多くあります。価格が割安の中古を買って毎月の住宅ローン返済額を少なくできても、修繕積立金が予想以上に高く、家計の負担になってしまうことも。中古マンションを購入するなら、住宅ローン返済以外にかかるランニングコストのことも考えておきましょう。

修繕積立金が管理組合でいくら貯まっているか、調べることはできる？

修繕積立金を滞納している区分所有者が多くいたり、そもそもの修繕積立金額が少なかったりで、大規模修繕の際の費用が足りないというケースがあります。中古マンションを購入する際、そのマンションでは修繕積立金がいくら貯まっているかを確認。不動産仲介会社の担当者に、直近3年間程度の管理組合総会の議案書、議事録、長期修繕計画を取り寄せてもらうと、管理組合がどのように活動しているか、修繕積立金はいくら貯まっているか、滞納はあるかなどを知ることができます。

修繕積立金はいくら貯まっていれば大丈夫？

中古マンションで、修繕積立金がいくら貯まっていれば、大規模修繕の際に資金不足で困る、ということがないのでしょうか。大規模修繕に必要な金額はマンションによって異なりますが、参考になるのは長期修繕計画。実際の修繕積立金の残高が、長期修繕計画を確認することでわかる金額を上回っていれば、計画通りに積み立てが行われているということになります。

（イラスト／つぼいひろき）

マンションの維持に欠かせない大規模修繕工事。その費用を積み立てているのが修繕積立金です。マンションを購入すると毎月支払うことになりますから、購入を検討している物件の修繕積立金はいくらなのか、中古マンションの場合は計画的に積み立てが行われているかなどを確認することが大切です。

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  監修

  土屋輝之

  ｜さくら事務所　マンション管理士、管理業務主任者、マンション維持修繕技術者など保有資格は多数
  不動産売買及び運用コンサルティング、マンション管理組合の運営コンサルティングなど、長年にわたって経験後、さくら事務所に参画。深い知識と経験を織り込んだコンサルティングで支持される不動産売買とマンション管理のスペシャリスト。さくら事務所では、マンション…
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  執筆

  田方 みき

  ｜住宅系ライター
  広告制作プロダクション勤務後、フリーランスのコピーライターに。現在は主に、住宅ローンや税金など住宅にかかわるお金や、住まいづくりのノウハウについての取材、記事制作・書籍編集にたずさわる。

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