住宅ローン控除の計算を自分でしたい!計算式は?何の情報が必要?

住宅ローン控除の計算を自分でしたい!計算式は?何の情報が必要?

住宅ローン控除を利用すると、税金がいくら控除されるのか知りたいという人は多いはず。今回は、住宅ローン控除の概要と控除額の計算方法をファイナンシャルプランナーの鈴木さんに教えていただきました。

住宅ローン控除ってどんな制度?控除額の計算式は?

年末のローン残高に応じて、所得税などが減税される制度

「住宅ローン控除」とは、ローンを組んで、いくつかの要件を満たす新築または中古住宅を購入・建築したときや、リフォームを行ったときに、年末のローンの残高などに応じて、所得税や住民税が減税される制度です。

住宅ローン控除を受けるためには、新築、中古、リフォームによって満たすべき要件が異なります。例えば、新築住宅の場合、主として居住用の住宅であること、引渡し又は工事完了から6カ月以内に入居すること、住宅ローンの返済期間が10年以上であることなどがあります。

控除を受けられる期間も、要件によって異なります。
消費税10%で新築住宅を購入・建築、リフォームした場合、2021年度は、契約期限(注文住宅は2021年9月まで、分譲住宅等は2021年11月まで)と入居期限(2022年12月まで)の両方を満たせば、控除期間は13年間となります。

住宅ローン控除を受けられる入居期限
(画像作成/SUUMO編集部)

また、2021年は特例延長の適用対象となるケースに限って、床面積が50m2から40m2に緩和される予定です(合計所得金額1000万円の所得制限あり)。

住宅ローン控除の利用を考えているなら、購入や新築・リフォームの工事契約を結ぶ前に、国税庁や国土交通省の「すまい給付金」も対象になるケースが多いです。すまい給付金のホームページの情報もあわせてチェックするとよいでしょう。

住宅ローン控除の計算式は、年度や要件によって変わる

消費税10%でいくつかの要件を満たす新築住宅を購入・建築、リフォームした場合控除を受けられる期間は13年間ですが、控除額の計算方法は当初10年間と11~13年目では異なります

住宅ローン控除額の計算式

■当初10年間=年末のローン残高(上限4000万円※)×1%

■11年目~13年目=<1>もしくは<2>の小さいほうの金額。
<1>各年末のローン残高(上限4000万円※)×1%
<2>建物の取得額(税抜)(上限4000万円※)×2%÷3)

※新築・未使用の認定長期優良住宅、認定低炭素住宅はそれぞれ5000万円が上限

ちなみに、消費税がかからない中古住宅を購入する場合、控除を受けられる期間が10年間で、控除額の計算も各年末のローン残高上限が2000万となります。

住宅ローン控除可能額分、すべて減税されるとは限らない

住宅ローン控除はまず所得税から控除されますが、所得税だけでは控除しきれない場合は翌年の住民税からも差し引かれます。

住民税から控除される上限額
・課税総所得金額7.0%
または
・13万6500円の小さい方の金額

※上記金額は消費税がかかる住宅の場合

ただし、納めている税額が、住宅ローン控除可能額を下回る場合など、すべて減税されるとは限りません。例として下の図で解説しましょう。

住宅ローン控除の、所得税と住民税
(画像作成/SUUMO編集部)

1年間で所得税8万円+住民税18万円=合計26万円納めている人で、住宅ローン控除可能額が30万円の場合、控除される金額は所得税分8万円+住民税控除上限額分13万6500円=21万6500円にしかなりません。

「住宅ローン控除は、納税額すべてが減税されるとは限りません。ときどき控除可能額上限まで減税したいから住宅ローンを借りられるだけ借りたいという人がいますが、上図のように上限まで戻らないケースもあることを覚えておきましょう」(ファイナンシャルプランナー鈴木さや子さん 以下同)

制度の利用には、入居翌年の確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるには、入居翌年の2~3月ごろに確定申告を行う必要があります。
申告には、
・最寄りの税務署に行って行う
・国税庁のサイト上で書類を作成して税務署に郵送する
・マイナンバーカードを利用してe-Taxにて申告する
などの方法があります。

確定申告に必要な書類は、初年度と2年目以降で異なります。
初年度に提出する書類は、確定申告書や源泉徴収票の他に、建物・土地の「登記事項証明書」と「不動産売買契約書」や「工事請負契約書」のコピーなど7~9種類です。多岐にわたるので、早めに準備をしておくと安心です。

2年目以降は、会社員などの給与所得者の場合、会社に提出する「年末調整」で手続きができます。自営業など毎年確定申告を行っている人は、定められた期間中に申告を行います。

確定申告のイメージ
(画像/PIXTA)

住宅ローン控除額のシミュレーションを公開!

年収600万円×借入額別の試算例

住宅ローン控除の概要がわかっても、いくら減税されるのかイメージが持てない人は多いかもしれません。そこで、年収600万円の人が、建物2000万円、土地2000万円の物件を購入するために、4000万円、3500万円、3000万円を借り入れた場合の住宅ローン控除額を試算してみましょう。

■試算条件
・年収600万円
・長期優良住宅ではない4000万円の物件を、消費税10%で購入
・借入内訳は建物2000万円、土地2000万円(ともに税抜価格)
・2021年3月に購入、5月にローン返済開始、2021年5月に入居 
・家族構成は30代の夫+妻+未就学の子ども。共働き
・住宅ローンは返済期間35年でボーナス返済なし、借入金利1.3%(全期間固定型・元利均等返済)で借入
・住宅ローンの債務者は夫のみ
・所得控除は基礎控除・社会保険料控除のみ
・社会保険料は、健康保険料率9.87%、厚生年金保険料率 18.3% 雇用保険料率0.3%で計算
・住民税は一律10%とし均等割および調整控除は考慮しない

借入額4000万円の場合

借入額4000万円の場合の住宅ローン控除額試算の表

(作成/SUUMO編集部)

ローン控除年数の1年目を見てみましょう。
住宅ローン年末残高の1%は39万3900円です。これが住宅ローン控除を受けられる上限額となります。
それに対して、納めた所得税額+控除対象住民税は34万1000円です。

住宅ローン控除が受けられる住民税額の上限は、
(1)課税総所得金額7.0%
または
(2)13万6500円の小さい方の金額
になるため、この試算例の場合は(2)住民税の控除上限額となります。

所得税と(2)を合計した金額は34万1000円です。

この試算例の場合、39万3900円の控除が受けられますが、所得税額+控除対象住民税は34万1000円となるので、実際に住宅ローン控除で戻る金額は34万1000円。つまり控除額上限まで受けられないことがわかります。

同じ状況が6年目まで続きますが、7~10年目は住宅ローン年末残額が減り、残高×1%の金額が減るため、控除額上限まで控除が受けられます。

11年目以降は、
・各年末のローン残高(上限4000万円※)×1%
または
・建物の取得額(上限4000万円)×2%÷3
のうち、金額が小さい方が適用されます。
この試算の場合は、「各年末のローン残高×1%」より小さい「建物の取得額×2%÷3」が適用されます。

この試算でわかったことは以下となります。

・住宅ローン年末残高1%の13年間の合計額(Aの合計額)は437万600円となる。しかし、1~6年目は控除額上限まで所得税や住民税を納めていないことや、11~13年目は「建物の取得額×2%÷3」が適用されるため、実際の控除額は373万4300円となる。
・住宅ローン控除期間が3年間延長されるこのケースだと、控除期間10年間よりも39万9900円控除額が多くなった

借入額3500万円の場合

借入額3500万円の場合の住宅ローン控除額試算の表

(作成/SUUMO編集部)

住宅ローンを3500万円借り入れた場合、試算でわかったことは以下となります。

・住宅ローン年末残高1%の13年間の合計額(Aの合計額)は382万4200円となる。しかし、1年目は控除額上限まで所得税や住民税を納めていないことと、11~13年目は「建物の取得額×2%÷3」が適用されるため、実際の控除額は346万9100円となる。
・住宅ローン控除期間が3年間延長されるこのケースだと、控除期間10年間よりも39万9900円控除額が多くなった

借入額3000万円の場合

借入額3000万円の場合の住宅ローン控除額試算の表

(作成/SUUMO編集部)

住宅ローンを3000万円借り入れた場合、試算でわかったことは以下となります。

・住宅ローン年末残高1%の13年間の合計額(Aの合計額)は327万7600円となる。しかし、11~13年目は「建物の取得額×2%÷3」が適用されるため、実際の控除額は303万3600円となる。
・住宅ローン控除期間が3年間延長されるこのケースだ、控除期間10年間よりも39万9900円控除額が多くなった

借入額が変わると、控除額試算の結果はどう違う?

住宅ローン借入額 3000万円 3500万円 4000万円
控除額総計(13年合計) 3,033,600円 3,469,100円 3,734,300円
最初の10年間控除額総計 2,633,700円 3,069,200円 3,334,400円
11~13年目の控除額総計 399,900円 399,900円 399,900円
(作成/SUUMO編集部)

年収600万円で、住宅ローン借入額を変えて試算した結果は上表のとおりです。
どの借入額でも、11~13年目の控除額は同じのため、最初10年間の控除額の差が、合計額の差になりました。

控除額は自分で計算できる?エクセルを使えば可能?

住宅ローン控除額の計算は可能

前述の試算例を参考にすれば、自分で計算することは可能です。

「住宅ローン控除の計算式がわかれば、関数を用いたエクセルを作成し、計算することはできます。ただ、計算に必要な住宅ローンの年末残高や、その年に自分が納めた所得税と住民税、建物取得価格などを把握する必要があります」

試算に必要な金額のチェック方法

自分が納めている所得税や住民税を覚えている人は少ないかもしれません。そこで、金額の把握の方法を具体的に説明していきましょう。

■住宅ローン年末残高
ローン借入後には、借入した金融機関から毎年末に「年末残高等証明書」が送付されるので、この数値を確認します。

■所得税
会社員などの給与所得者の場合、源泉徴収票を確認すれば自分で計算できます。

・所得税=課税所得金額×税率-控除額

課税所得金額は、収入の全額から、基礎控除、社会保険料控除、配偶者控除、扶養控除、生命保険料控除などの所得控除を差し引いた金額です。

所得税の税率は、分離課税に対するものなどを除くと、5~45%の7段階に区分されています。課税される所得金額(千円未満の端数金額を切り捨てた後の金額)に対する所得税の金額は、国税庁のホームページにある速算表を使用すると簡単に求められます(下表参照)。

課税される所得金額 税率 控除額
1,000円 から 1,949,000円まで 5% 0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで 10% 97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで 20% 427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで 23% 636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで 33% 1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで 40% 2,796,000円
40,000,000円 以上 45% 4,796,000円
出典:「所得税の税率」(国税庁)をもとに加工

例えば「課税される所得金額」が500万円の場合には、所得税額は57万2500円となります。
5,000,000円×0.2 – 427,500円= 572,500円

■住民税
課税所得(課税標準額)に標準税率10%を掛け調整控除を引いた「所得割」と、所得に関わらず一律5000円などの「均等割」が加算された金額です。税率や均等割の金額は自治体により異なるので、建築地の自治体のホームページで確認しましょう。

・住民税=[所得割:課税所得(課税標準額)×税率-調整控除]+[均等割]

■建物取得価格
購入時や請負契約時の契約書を見るとわかります。ただ、計算で使用する金額は消費税抜きの金額となるので、注意してください。

住宅ローン控除とふるさと納税は併用できる?

ふるさと納税は「ワンストップ特例制度」の利用がオススメ

住宅ローン控除を受けている年でも、医療費控除や生命保険料控除などと同様に、ふるさと納税を利用した寄付金控除を利用できます。

ふるさと納税は、原則確定申告することによって、所得税と住民税の控除が受けられる制度です。ただし、ふるさと納税を確定申告するとまず所得税の金額が減るため、場合によっては住宅ローン控除で引ききれなくなる可能性もあります。

ふるさと納税には、確定申告が不要な給与所得者で、寄附する自治体が5団体以内の場合の人が利用できる「ワンストップ特例制度」があります。この「ワンストップ特例制度」は、住民税のみからの控除となるため、住宅ローン控除と併用しやすくなります。

ただし、住宅ローン控除を受けるには、入居した年に確定申告を行う必要があります。給与所得者の人は、ローン控除の初年度に「ワンストップ特例制度」を利用しないように注意のうえ、住宅ローン控除に影響が及ばないようシミュレーションをすることが必要です。

ふるさと納税と確定申告のイメージ
(画像/PIXTA)

より正確に計算したい人は、税理士や税務署に相談を

住宅ローン控除額は、ローン年末残高をもとに計算すればおおよその金額はわかります。ただし、控除期間中に年収や、所得税・住民税の金額が変わる可能性があるので、試算結果は目安としてとらえましょう。そして、年収(=納めた所得税や住民税額)によって、控除額上限まで減税が受けられない可能性にも注意が必要です。

より正確に計算したい人や、ふるさと納税と上手に併用したい人、住宅ローン控除の要件条件などわからないことがある人は、税理士や税務署へ相談することをオススメします。

まとめ

「住宅ローン控除」とは、ローンを組んで住宅を購入・リフォームしたときに、年末のローンの残高などに応じて所得税や住民税が減税される制度

住宅ローンの年末残高、所得税と住民税の納税額、建物取得価格などがわかれば、住宅ローン控除額を自分で計算することは可能

住宅ローン借入前に控除額を試算した場合、控除期間中に年収や、所得税・住民税の金額が変わる可能性を考え、結果は目安としてとらえたい

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取材・文/山南アオ 
公開日 2021年04月19日
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