住宅金融支援機構の【フラット35】。借り換えには使える?シミュレーションで何がわかる?

住宅金融支援機構の【フラット35】。借り換えには使える?シミュレーションで何がわかる?

さまざまな住宅ローンがあるなかで、完済するまで金利が変わらない全期間固定金利型の代表が【フラット35】。民間金融機関を窓口にして借りられる住宅ローンですが、これをバックアップしているのが住宅金融支援機構です。【フラット35】や住宅金融支援機構とはどのようなものなのか、住宅金融支援機構のホームページでは、どのようなシミュレーションができるのかなどを解説していきましょう。

住宅金融支援機構とはどんなところ?

民間金融機関が住宅融資を行うための支援をする

住宅金融支援機構とは、旧住宅金融公庫の業務を継承して2007年4月に発足した独立行政法人です。住宅市場に、住宅取得のための資金が安定して供給されるように、一般の金融機関などを支援しています。

【フラット35】の提供が主な業務

住宅金融支援機構の主な業務が、民間金融機関と提携して【フラット35】を提供することです。

ただし、【フラット35】は家を建てたい人、買いたい人が、住宅金融支援機構から直接借りるのではありません。銀行などの民間金融機関が融資の窓口となります。

その他、住宅融資保険業務や団体信用生命保険(団信)等業務、良質な住宅の普及の推進、債権管理業務、住宅金融に関する調査研究なども住宅金融支援機構の業務。災害復興にかかわる政策上重要で民間金融機関では対応が難しい業務も行っています。

【フラット35】には買取型と保証型がある。違いは?

【フラット35】には「買取型」と「保証型」の2タイプがあります。その違いは何でしょうか。

【フラット35】の買取型とは、金融機関と借り入れをする人が住宅ローンの契約をした後に、住宅金融支援機構がその住宅ローンを金融機関から買い取り、それを担保にした債権を発行。機関投資家に販売することで資金を調達する仕組みです。

【フラット35】の保証型とは、金融機関が融資する住宅ローンに、住宅金融支援機構が保険をつけることで、借り入れた人が返済できなくなった場合に、住宅金融支援機構が金融機関に保険金を支払う仕組みです。

つまり、お金を貸した金融機関が、借りた人の滞納によって「債権の回収」ができなくなるリスクを回避できるよう、住宅金融支援機構が債権を買い取ってしまうのが買取型、保険をつけて補償するのが保証型ということです。

なお、2021年4月現在で、【フラット35】の保証型の新規受付を行っている金融機関は8機関と非常に少ないため、この記事で【フラット35】について触れる場合は、買取型についての説明となります。

また、【フラット35】を申し込む人が、省エネルギー性や耐震性の高い長期優良住宅などを取得する場合、適用金利が一定期間引き下げられる【フラット35】Sという制度があります。

■【フラット35】(買取型)の仕組み
【フラット35】(買取型)の仕組みをあらわした図
住宅金融支援機構が、【フラット35】の債権を買い取ってくれるため、銀行には借り入れた人の滞納などで融資したお金を回収できなくなるといったリスクがなく、長期で安定した融資を行うことができる(図作成/SUUMO編集部)

【フラット35】とはどんな住宅ローン?金利の特徴は?借り換えには使える?

金利の特徴は?

【フラット35】の一番の特徴は、借入時(融資実行時)に確定した金利が、完済終了まで変わらない全期間固定金利型という点です。

例えば、変動金利型の住宅ローンの場合、半年ごとに金利が、5年ごとに返済額が見直されるのが一般的ですから、返済を続けていく長期間のなかで返済額が増えてしまう可能性があります。

しかし、全期間固定金利型の【フラット35】はずっと固定金利。借り入れた時点で、完済までの返済額がいくらなのかが明確なのです。

【フラット35】の固定金利型のイメージ
(画像/PIXTA)

最近の金利推移は?

今、世の中は超低金利時代。住宅ローンの金利も低い水準が続いています。【フラット35】の場合も同様。【フラット35】は融資の窓口になる金融機関ごとに毎月の金利が決められるのですが、下のグラフは最も低い金利の過去3年間の金利推移です。1%台前半で推移しています。

住宅金融支援機構の前身である住宅金融公庫の融資は、かつて金利5.5%という時代がありました。それに比べると、今がいかに低金利なのかがわかるでしょう。

■【フラット35】金利推移
【フラット35】借入金利の推移のグラフ
2019年6月~2021年7月の最低金利。借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合(グラフ作成/SUUMO編集部)

借り換えには利用できる?

【フラット35】は借り換えに利用できる住宅ローン。現在、【フラット35】を返済中の人も、【フラット35】から【フラット35】に借り換えが可能です。

現在返済中の住宅ローンを、より低い金利のローンに借り換えることで、毎月返済額を減らす効果があります。借り換えには諸費用が必要になりますが、借り換え先との金利差が大きい場合や、残りの返済期間が長い場合は、諸費用を考えてもトータルでの支払いを少なくできる可能性があります。

また、今後の金利上昇の可能性を考えて、変動金利型の住宅ローンを、固定金利型の住宅ローンに借り換えるのもいいでしょう。

繰り上げ返済はできる?

毎回の返済とは別に、住宅ローンの残金の一部、または全部を返済する「繰り上げ返済」。【フラット35】でも繰り上げ返済をすることができます。

残金の一部を繰り上げ返済する場合は、以下の2つの方法があります。

・期間短縮型 毎月返済額は変えずに、返済額に応じて借入期間を短くする
・返済額軽減型 借入期間はそのままで、毎月返済額を少なくする

【フラット35】の場合、どの金融機関を窓口にしていても繰り上げ返済手数料は無料。ただし、繰り上げ返済ができる金額は、金融機関の窓口で申し込む場合は100万円以上。インターネットサービスの「住・My Note(す・まい のーと)」で一部繰り上げ返済をする場合は10万円以上です。

抵当権の設定は必要?抵当権末梢の手続きは?

【フラット35】を借りる場合、ローンの対象になる住宅と敷地に住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権が設定されます(【フラット35】(保証型)の場合、抵当権者は窓口になる金融機関)。

抵当権とは、住宅ローンを借りる人が返済できなくなった場合に備える「担保」のこと。手続きは司法書士が行うのが一般的です。

住宅ローンを完済すると、もう担保は必要ありませんから、設定されていた抵当権を外すための抵当権末梢手続きを行います。必要な書類が金融機関から送られてくるので、自分で法務局で手続きを行うか、司法書士に代行してもらいます。

住宅ローンを完済して幸せなイメージ
(画像/PIXTA)

死亡や火事など、万が一の不安に対応する仕組みはある?

団信への加入は必須?

【フラット35】の場合は必須ではありませんが、加入しておいたほうがいいのが団体信用生命保険(団信)です。住宅ローンを申し込んだ人が返済途中で死亡したり、高度障害で返済できなくなったりした場合、残りの返済額をカバーすることができ、遺族や家族の経済的な負担や不安を減らすことができます。

民間金融機関の住宅ローンでは、ほとんどが団信への加入は必須で、特約料は金利に含まれています。【フラット35】の場合、団信への加入は任意ですが、2017年10月から「通常の融資申し込みは団信付きの【フラット35】で、団信に加入しない選択もできる」という仕組みになりました。団信付きの【フラット35】は、特約料は金利に含まれています(金利のうちの0.2%が特約料にあたります)。

また、配偶者の収入を合算して【フラット35】を利用した場合、連帯債務者である夫婦2人で加入できる「デュエット」という夫婦連生団信があります。夫婦のどちらかが死亡、または高度障害状態になった場合、住宅の持分や返済額などにかかわらず、住宅ローンの残りの返済義務がなくなる制度です。なお、「デュエット」の場合の夫婦には、戸籍上の夫婦のほか、婚約関係、内縁関係にある2人も含まれます。

火災保険への加入は必須?

【フラット35】では、火災保険への加入が融資の条件になるため必須。民間金融機関の住宅ローンでも、火災保険加入が融資条件になるのが一般的です。

【フラット35】では、返済が完了するまでの間の加入が必要。火災保険料の払い込み方法は、窓口になる金融機関によって異なります。また、保険料の額は補償内容や保険会社によって違いますから、詳しくは金融機関で確認しましょう。

なお、住宅金融支援機構の融資利用者のみが加入できる「特約火災保険」がありますが、2016年4月以降は新規の申し込みは受け付けていません。

火災保険のイメージ
(画像/PIXTA)

【フラット35】と銀行の全期間固定金利型ローンの違いは?

【フラット35】のメリット、デメリットを知っておこう

住宅ローンをどこから借りるか迷っている場合、それぞれのローン商品のメリット、デメリットを知り、自分に合っているものを選ぶことが大切です。

【フラット35】のメリットには、完済するまでの金利が明確で返済計画が立てやすい全期間固定金利型であることが挙げられます。

そのほかにも以下のようなメリット、デメリットがあります。

<【フラット35】のメリット>

・保証料が不要
・住宅の技術基準の審査があるので質の良い住宅という安心感が得られる
・勤務先や勤続年数が問われないので転職したばかりの人や自営業の人が借りやすい

<【フラット35】のデメリット>

・銀行の変動金利に比べて金利が高め
・経済情勢によってさらに市場金利が下がっても、適用金利が下がらない
・購入する住宅の技術基準の審査があるため検査費用が必要

メリット、デメリットは人によっても違ってきます。【フラット35】のホームページや、金融機関の窓口で気になることを確認しましょう。特に【フラット35】ホームページの「よくある質問」には、【フラット35】の特徴や融資条件、各種手続きのことなど詳しく解説されていてオススメです。

銀行の住宅ローンは融資条件や審査内容がさまざま

【フラット35】の場合、どの金融機関を窓口にしても、金利と事務手数料以外はすべて同じです。融資が受けられるか受けられないかの審査も条件が同じであるため、A銀行で審査に落ちたけれどB銀行では通った、ということは基本的にはありません。

一方、銀行などで独自に出している住宅ローンの場合、融資条件や審査内容などの特徴はさまざまです。

民間銀行の住宅ローンと【フラット35】の違いについては、下記の表や記事も参考にしてください。

■民間銀行の住宅ローンと【フラット35】の違い
民間銀行の住宅ローン 【フラット35】
金利タイプ 変動金利型、固定期間選択型、全期間固定金利型などから選択できる 全期間固定金利型のみ
保証料 ネット銀行など一部を除き、必要な場合が多い 不要
団体信用生命保険 加入が必須の場合がほとんど。特約料は金利に含まれるのが一般的 加入は任意。通常の融資申し込みでは、特約料が金利に含まれるが、非加入を選択することも可能
繰り上げ返済手数料 銀行や住宅ローン商品によって、無料から有料までケースバイケース 無料
住宅の技術基準 なし あり
融資の可否についての審査内容 年収や勤続年数、勤務形態など、安定した返済能力の有無が審査され、審査内容は銀行によって異なる 勤続年数や勤務形態は問われず、年収基準をクリアすればOK

民間銀行の住宅ローンと【フラット35】の違いについてもっと詳しく
【フラット35】は人によってデメリットも? 民間銀行の住宅ローンと徹底比較

【フラット35】の返済額や繰り上げ返済の結果はシミュレーションできる?

毎月返済額以外もいろいろわかる

【フラット35】のホームページ内には「ローンシミュレーション」のコーナーがあり、多彩なシミュレーションができて便利です。

借入額から毎月返済額を試算できるのはもちろん、毎月返済額から借入額を出したり、年収から借り入れ可能額を出したりもできます。年収や購入したい物件の価格、現在返済中のローンの返済額などから、そもそも【フラット35】が利用できるかどうかの診断もできます。

また、「資金計画シミュレーション」では、家族構成や家族の年齢、自分の年収、購入物件などの詳細を入力することで、毎月返済額や支払い利息額、諸費用の概算や、生活費や教育費なども含めた収支・貯蓄の推移グラフなども見ることができます。

■これから借りたい人にオススメのシミュレーション
試算内容 ここがポイント!
借入希望金額から返済額を計算 適用金利別に3パターンを1度に試算できる。一般的な返済方法の元利均等のほか、【フラット35】で選択できる元金均等返済の場合も試算可能
年収から借入可能額を計算 自動車ローンやカードローンなど、【フラット35】以外の借り入れも考慮した借入可能額が出せる
毎月の返済額から借入可能金額を計算 現在の家計からいくらまで住宅ローン返済にまわせるかを考えて借入可能額を出すことで、無理のない予算額を導き出せる
資金計画シミュレーション 家族や収入、物件の詳細を入力し試算。住宅ローンだけでなく、教育資金や老後資金など今後の家計の予測に役立てられる
【フラット35】 らくらく診断 年収や購入物件などから、【フラット35】が利用できるのか、という重要ポイントを診断できる
返済プラン比較シミュレーション 複数の金利、複数の金融機関の住宅ローンを1度に3プランまで試算。諸費用も含めて検討できる
【ダブルフラット】 らくらく診断 返済期間の異なる【フラット35】を組み合わせる【ダブルフラット】が利用できるかを診断
※借入可能額や毎月返済額、諸費用額や融資可否については、さまざまな条件によって異なります。シミュレーション結果はあくまでも目安としてください

住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済の結果もわかる

これから【フラット35】を借りる人だけでなく、【フラット35】に借り換えたい人、現在、【フラット35】を返済中の人にも役立つシミュレーションも用意されています。

借り換え検討中の場合は、借り換えた場合のメリットの比較や、複数の住宅ローンの返済額や諸費用の比較が可能。現在返済中の場合は、返済条件の変更や一部繰り上げ返済の結果を知ることができます。

住宅ローンのシミュレーターがホームページに用意されている金融機関は多くありますが、そのなかでも【フラット35】のシミュレーションページは、試算できることが多彩です。また、金融機関の窓口で試算してもらうこともできますが、自分でできるシミュレーションなら、条件を変えて何度でも試算できるのがメリットです。

長期にわたって返済が続く住宅ローンですから、【フラット35】の基本について知り、慎重な資金計画を立てましょう。そして、途中で返済が苦しくなったときに備えて条件変更や繰り上げ返済の結果をシミュレーションしておくこともとても大切です。

まとめ

住宅支援機構は、民間の金融機関と提携して【フラット35】を支援

【フラット35】は全期間固定金利型の住宅ローン

金利と事務手数料以外は、どの金融機関でも同じ条件で借りられる

資金計画の多彩なシミュレーションが【フラット35】のホームページで可能

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公開日 2021年07月12日
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