住宅借入金等特別控除を使って家を買うと税金が戻ってくる! その仕組みと手続き

住宅借入金等特別控除を使って家を買うと税金が戻ってくる! その仕組みと手続き

家を買って住宅ローンを借りた人が住宅借入金等特別控除を受けると、納めた税金が戻ってくる。どんな仕組みで、どのくらいおトクなのか。控除を受けるための手続き方法と併せて見ていこう。

住宅借入金等特別控除の仕組み

住宅ローンを借りて家を買うと、入居から一定期間にわたって年末借入残高に応じた金額が所得税や住民税から控除され、納めた税金が戻ってくる。この制度が住宅借入金等特別控除で、住宅ローン控除、住宅ローン減税とも呼ばれている。

10年間で最大400万円の税金が戻る

控除される期間は原則として10年間で、控除額は「年末借入残高×1%」。借入残高の上限は4000万円となっている。

つまり年間では最大で4000万円×1%=40万円、10年間では最大400万円の税金が戻る仕組みだ。

購入した住宅が長期優良住宅などに認定されていると、控除の対象となる借入残高の上限が5000万円にアップする。この場合、年間では最大50万円、10年間の控除額は最大500万円だ。

なお、個人が売主の中古住宅の場合は、控除の対象となる借入残高の上限が2000万円となる。年間では最大20万円、10年間の控除額は最大200万円だ。

また、計算上の控除額より納めた所得税額が小さく、控除しきれない場合は、翌年の住民税からも控除される。ただし住民税からの控除には限度額があり、新築住宅などの場合は最高で13万6500円となっている。

住宅ローン控除の概要

所得税 ※()内は長期優良住宅、低炭素住宅の場合
<新築住宅などの場合>
借入限度額 控除率 最大控除額
1~10年目 4000万円
(5000万円)
1.0% 400 万円
(500万円)
所得税
<個人売主の中古住宅の場合>
借入限度額 控除率 最大控除額
1~10年目 2000万円 1.0% 200 万円
住民税
控除限度額
新築住宅などの場合 所得税の課税所得× 7% (最高13.65 万円)
個人売主の中古住宅の場合 所得税の課税所得× 5% (最高9.75 万円)
所得税の住宅ローン控除可能額のうち所得税から控除しきれなかった額を、上記の範囲内で翌年度の個人住民税から控除する

なお、2021年度は、控除される年数が10年から13年に延長されている。
次に利用要件や2021年度の変更点について紹介しよう。

住宅借入金等特別控除を利用するための要件

住宅借入金等特別控除を利用するには、人や住宅が一定の要件を満たす必要がある。利用できる人の要件は以下のとおりだ。

・控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下
・住宅ローンの借入期間が10年以上
・住宅を取得した日から6カ月以内に入居すること
・原則として2021年12月31日までに入居すること

対象となる住宅は以下の要件を満たす必要がある。

・自分が居住するための住宅であること
・床面積(登記簿面積)50m2以上(合計所得金額1000万円以下の人が新築住宅などを取得する場合は40m2以上)
・店舗併用住宅の場合は床面積の1/2以上が居住用であること
・中古住宅の場合はさらに以下のいずれかを満たすもの
 1)木造は築20年以内、マンション等は築25年以内
 2)一定の耐震基準を満たすこと
 3)既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
・リフォームの場合は工事費が100万円以上

新築住宅などは控除内容を拡充

消費税増税に伴い控除期間を13年に延長

住宅借入金等特別控除は消費税率が10%に引き上げられた2019年10月から、特例により控除期間が13年間に延長された。この「13年特例」が受けられるのは新築住宅や事業者売主の中古住宅など建物に消費税がかかるケースで、個人売主の中古住宅は対象外だ。

13年特例で延長された3年間は、以下のいずれか小さい額が年間の控除額となる。これにより、3年間の控除額は最大約80万円、13年間では同約480万円となる計算だ(一般住宅の場合)。

1)年末借入残高(上限4000万円)の1%
2)建物購入価格(上限4000万円)の2/3%

13年間の控除額は最大約480万円
(画像作成/SUUMO編集部)

この13年特例は当初、2020年12月31日までに入居した人が対象だった。だがコロナ禍で入居が遅れるケースが増えたため、一定の条件を満たせば2021年12月31日の入居まで延長された。

2021年度の税制改正では、13年特例の期限がさらに1年間延長された。下記の契約期限と入居期限を満たす人に適用される。

<契約期限>
・注文住宅:2020年10月1日~2021年9月30日
・分譲住宅・中古住宅(事業者売主):2020年12月1日~2021年11月30日
<入居期限>
・2021年1月1日~2022年12月31日

床面積要件を40m2以上に緩和

なお、上記の期限を満たして13年特例が適用されるケースでは、床面積要件が40m2以上に緩和される。ただし緩和が適用されるのは合計所得金額1000万円以下の人に限られる。
ここでいう床面積とは登記事項証明書に記載されている面積のことで、壁の内側で囲まれた「内法(うちのり)面積」を指す。
マンションの専有面積は壁の厚みの中心線で囲まれた「壁芯(かべしん)面積」で表記されており、内法面積よりやや広くなるので注意が必要だ。
購入するマンションが住宅借入金等特別控除を受けられるかどうかは、購入前に不動産会社に確認しておこう。

住宅借入金等特別控除でいくらトクできる?

控除額は借入額や収入に応じて変わる

当初10年間に住宅借入金等特別控除で控除される額は以下の3つのうち最も小さい金額だ。

1. 年末借入残高の1%
2. 1年の最大控除額:4000万円×1%=40万円
3. 納めた所得税+住民税(住民税は上限13万6500円)

このうち2の額は一定だが、1の額は住宅ローンの返済が進み、借入残高が減るにしたがって小さくなる。また3の額は所得に応じて変動し、年収が高くなれば大きくなる仕組みだ。

控除額は3つの金額で決まる
出典:「住宅ローン減税制度の概要」(国土交通省)

年収600万円の人の控除額は年額30万円強が上限

例えば年収600万円の人が4000万円の住宅ローン(固定金利1.50%、35年返済)を借りて5000万円の住宅(建物価格3000万円)を購入したケースで試算すると、入居した年の年末借入残高は4000万円弱なので1の額は40万円弱となる。所得税額は家族構成などにより異なるが、妻が専業主婦だとすると住民税(上限13万6500円)との合計で30万円強が一般的だ。

このケースでは1~3の金額は以下のようになる。

1. 年末借入残高の1%:40万円弱
2. 1年の最大控除額:40万円
3. 納めた所得税+住民税:30万円強

この中で最も小さい額は3なので、入居1年目の控除額は30万円強となる計算だ。

年収や家族構成が変わらなければ、3の税額も変わらない。このケースでは10年目の年末借入残高が3000万円強となるので、その1%(1の額)も30万円強だ。その結果、10年間の控除額はずっと30万円強なので、合計で300万円強となる。また11年~13年目は以下の2つの額のうち小さい方の額となるので、年額で20万円、3年間で60万円だ。

1. 建物価格(3000万円)の2%×1/3:20万円
2. 年末借入残高の1%:30万円弱

当初10年間と延長分3年間の合計では、360万円強の控除額となる。

このように住宅ローンを4000万円以上借りたとしても、納めた税金の額が少なければ控除額は最大の40万円に届かず、13年間トータルでも400万円より少なくなることもある。

年収・借入額別の控除額の目安は?

住宅借入金等特別控除の控除額はケースによって異なるが、年収と家族構成、借入額によっておおよその目安はわかる。下の表は13年特例が受けられる住宅について、ケース別の13年間の控除額の合計を示したものだ。実際には納めた所得税額や住宅ローン金利などによっても変わるが、目安として参考にしてほしい。

住宅ローン控除額早見表(13年間の合計額)
借入額
年収 3000万円 3500万円 4000万円 4500万円 5000万円 5500万円
以上
600万円 共/単 327.4万円 371.2万円 395.2万円 400.3万円 400.3万円 400.3万円
327.4万円 356.3万円 362.3万円 362.3万円 362.3万円 362.3万円
800万円
以上
共/単 327.4万円 372.0万円 416.5万円 447.4万円 459.2万円 460.0万円
327.4万円 372.0万円 416.5万円 447.4万円 459.2万円 460.0万円
※建物価格3000万円として試算
共/単…共働き世帯またはシングル世帯の控除額。専…専業主婦(パート含む)世帯の控除額。住宅ローン金利1.5%、35年返済。控除13年間の表は2021年10月返済開始。共働き世帯で夫婦それぞれが住宅ローンを借りる場合、または【フラット35】を収入合算で借りる場合、それぞれの借入額に応じて夫婦とも控除を受けられる。ただし、11年目から13年目の控除額の合計は建物価格の2%が上限(税額試算/税理士法人タクトコンサルティング)

ちなみに表中の「共/単」は共働き世帯とシングル世帯について、1人当たりの控除額を示している。共働きで夫婦2人とも住宅ローンを借りている場合(ペアローン)は、それぞれの借入額に応じた2人分の控除額が戻ってくる。ただし11年目からの3年間は、2人の控除額の合計が建物価格の2%までなので、上の表の金額を2人分合計した控除額よりも少なくなる場合がある。

住宅借入金等特別控除の手続き方法

住宅借入金等特別控除を利用するには確定申告が必要

住宅借入金等特別控除を利用するには、入居した翌年に確定申告が必要だ。また、住宅借入金等特別控除は還付申告となるため、確定申告期間にかかわらず入居の翌年から5年間はいつでも申告することが可能だ。

住宅借入金等特別控除の申告に必要な書類は?

申告の際には、所定の確定申告書のほかに「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」も必要となる。いずれも確定申告期間の少し前から税務署で配布しているほか、国税庁のHPから書類ファイルをダウンロードしたり、e-Taxと呼ばれる電子申告システムを利用することもできる。

確定申告所や計算明細書は税理士に作成を依頼することもできるが、書類に添付されている手引きを見ながら自分で作成することもさほど難しくない。わからないことがあれば税務署に問い合わせれば教えてくれる。

また、申告には「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」と、家屋の登記事項証明書や売買契約書の写しなどの書類も添付が必要だ。このうち年末残高等証明書は年末近くになると住宅ローンを借りている金融機関から送られてくる。登記事項証明書は最寄りの登記所(法務局)で発行してもらえるが、手数料が480円~600円かかる。

住宅借入金等特別控除の申告に必要な書類
書類名 入手先など
確定申告書 税務署(インターネットによるダウンロードや電子申告も可能)
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 金融機関から送られてくる
家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書等の写しなどのいずれか 登記事項証明書は登記所(郵送、オンライン請求も可能)、その他は住宅購入時に入手

土地分のローンがある場合は追加書類も必要

住宅ローンに土地分も含まれている場合は、土地分の登記事項証明書か売買契約書の写しも必要だ。新築マンションや建売住宅、中古住宅などは売買契約書に土地分も記載されているので、建物分と一緒でかまわない。

土地分の住宅ローンがある場合の追加書類
書類名 入手先など
敷地の登記事項証明書、売買契約書の写しなどのいずれか 登記所、土地購入時

認定住宅の場合に必要な書類も

購入した住宅が長期優良住宅や低炭素住宅の場合は控除限度額が大きくなるので、それを証明する書類も必要だ。購入時に入手しているはずだが、ない場合は売主や施工会社などに問い合わせてみよう。

認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合の追加書類
書類名 入手先など
長期優良住宅建築等計画、低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し 売主、施工会社など
住宅家屋証明書もしくはその写しまたは認定長期優良住宅建築証明書、認定低炭素住宅建築証明書

2年目以降の手続きは年末調整で可能

なお、給与所得者の場合は2年目以降の手続きは勤務先の年末調整で可能となる。1年目の確定申告が終わってしばらくすると税務署から必要な書類が送られてくるので、金融機関からの年末残高等証明書と一緒に勤務先へ提出すればよい。

2年目以降の年末調整に必要な書類(給与所得者の場合)
書類名 入手先など
年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書 税務署から送られてくる
給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 金融機関から送られてくる

住宅借入金等特別控除はトータルで数百万円の税金が戻ってくるおトクな制度なので、家を買ったら忘れずに手続きしよう。

まとめ

住宅借入金等特別控除は消費税増税とコロナ禍で控除期間が最長13年に拡充されている

住宅借入金等特別控除の控除額は借入額や収入、家族構成などによって決まる

住宅借入金等特別控除を受けるには入居の翌年に確定申告が必要

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取材・文/大森広司
公開日 2021年04月23日
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