銀行の住宅ローンの審査を元銀行員のFPが解説!落ちる理由は?地方銀行のほうが審査が甘い?

銀行の住宅ローンの審査を元銀行員のFPが解説!落ちる理由は?地方銀行のほうが審査が甘い?

住宅ローンを借りる前に必ず受ける審査。落ちてしまえば融資を受けることができません。審査ではどんなことがチェックされるのでしょう。また、落ちる理由は何なのでしょう? 銀行で住宅ローンを担当していた経験のある元銀行員ファイナンシャル・プランナーの鈴木淳也さんに聞きました。

住宅ローン審査はメガバンクより地方銀行のほうが厳しくないってほんと?

住宅ローンは誰でも借りられるわけではない!?

住宅を購入したり、注文住宅を建てたりするときに利用する「住宅ローン」。

住宅ローンには、民間金融機関では銀行や信用金庫、農協、ネット銀行などが独自に提供する住宅ローン商品があります。また、公的なローンでは財形貯蓄をしている人が利用できる財形住宅融資、公的な機関である住宅金融支援機構がバックアップする民間ローンの【フラット35】もあります。

■住宅ローンの主な種類と借入先
主な種類 住宅ローン借入先
民間ローン メガバンク
地方銀行
信用金庫・信用組合
農協(JA)
住宅ローン専門会社
ネット銀行  など
公的ローン 【フラット35】※窓口は提携金融機関から選択できる
財形住宅融資※窓口は勤務先の条件等によって異なる  など

住宅ローンにはさまざまな商品があり、どこから借りるかによって金利や事務手数料、諸費用などが違ってきます。ですから、複数の金融機関や住宅ローン商品を比較検討することが大切です。

ただ、ひとつ問題があります。それは、住宅ローンには貸す側が設定したさまざまな条件があり、それらをクリアしなければ借りることができない、ということ。自分にとっておトクそうな住宅ローンを見つけても、金融機関の審査に通るまでは借りられるかどうかはわからないのです。

メガバンクより地方銀行の住宅ローンのほうが審査が厳しくないってほんと?

住宅ローンは申込先によって、審査が甘く借りやすい、審査が厳しく借りにくい、といった傾向はあるのでしょうか?

「金融機関や住宅ローン商品によって、審査の条件が違っているため、どこから借りるかによって審査に通りやすい、通りにくい、という傾向は存在します。
例えば、【フラット35】は住宅金融支援機構が設けた条件がクリアできていれば借りられ、一般的に銀行の住宅ローンが借りにくい個人事業主や勤続年数が短い人でも審査に通りやすいといえます。また、大手企業や団体、自治体など大口顧客がメインのメガバンクに比べて、地方銀行や信用金庫などの地域密着型の金融機関のほうが、住宅ローンを申し込む人それぞれの状況を細かく考慮したうえで審査をする傾向にあるため、借りやすいといえるでしょう。
働く人の生活を応援するスタンスの労働金庫(ろうきん)も借りやすいですね。書類だけで審査を行うネット銀行は条件をクリアしていることが第一条件で柔軟性はありません」(鈴木さん、以下同)

下の図は、金融機関の種類別に住宅ローンの借りやすさの傾向をまとめたもの。どの金融機関も、融資条件をクリアしていれば住宅ローンは借りられるのですが、『借入希望額が大きい』『何度も転職をしている』『個人事業主』など、微妙な条件の人の場合、金融機関によって対応が違うことがあります。そして、地方銀行や信用金庫などのほうが、柔軟な対応が期待できるケースが多いのだとか。会社やお店を経営していたり、個人事業主の場合は普段から地元の地方銀行や信用金庫をメインバンクにして、取引上の信用を得ておくのもいいかもしれません。

■住宅ローンの借りやすさの傾向
借入先別に住宅ローンの借りやすさの傾向をあらわした図
(画像作成/SUUMO編集部)

銀行ローンの審査基準と必要書類は?

銀行の住宅ローンは何を審査される?

住宅ローンの審査では、申し込む人の返済能力や購入物件の担保価値を審査されます。

「仮審査と本審査の二度に分けて審査されますが、民間金融機関の場合、物件の担保価値よりも借りる人の返済能力を重視して融資の可否が決められる傾向にあります。返済能力は仮審査の段階でわかるため、仮審査に通ったら仮審査時より大きな変化が無い限り、本審査にもほぼ通るといえます」

■銀行の住宅ローンの手続きの流れと日数の目安
銀行の住宅ローンの手続きの流れと日数の目安の図
(画像作成/SUUMO編集部)

返済能力を測るためにチェックされる項目はさまざま。完済時年齢や持病の有無といった健康状態、勤続年数、個人事業主か会社員かといった雇用形態など。国土交通省が毎年発表している「民間住宅ローンの実態に関する調査」でも、これらの項目を審査項目としている金融機関がほとんどです。各項目が、それぞれの金融機関が設定した融資条件をクリアしていれば、住宅ローンの審査に通りやすいといえます。

■民間金融機関が融資を行う際の審査項目
完済時年齢   99.0%
健康状態    98.5%
担保評価    98.2%
借入時年齢   96.8%
年収      95.7%
勤続年数    95.6%

95%以上の民間金融機関が融資を行う際に考慮すると回答した審査項目。国土交通省/令和元年度「民間住宅ローンの実態に関する調査」より抜粋

審査を受けるために必要な書類は?

返済能力や担保価値の審査は、住宅ローンを申し込む人が用意した書類で行われます。WEBで審査を申し込む場合でも、書類は郵送やメール、アップロード等で提出しますから、必要書類は早めに用意しておきましょう。

■銀行の住宅ローン審査の際に必要な主な書類
・仮審査
本人確認のための書類 ・運転免許証またはパスポート
・健康保険被保険者証など
物件資料 ・物件の広告チラシ
・建設費等がわかる見積書
・中古物件の場合は土地と建物の登記簿謄本(登記事項証明書)など
・建物の図面
・土地の所在地の資料
収入を証明する書類 ・源泉徴収票
・確定申告書の控え(個人事業主の場合)
・本審査
本人確認のための書類 ・住民票の写し
・外国人の場合は、在留資格が記載された住民票の写し
収入や自己資金を証明する書類 ・給与所得者の場合は、所得証明書、住民税決定通知書などの公的収入証明書
・個人事業主の場合は、納税証明書その1および納税証明書その2
・預金通帳や証書など自己資金として使用できる金額の証明書

【フラット35】の審査基準と必要書類は?

【フラット35】では何を審査される?

【フラット35】の場合、借入先の窓口となるのは【フラット35】取扱金融機関。銀行や信用金庫、労働金庫などのほか、保険会社や住宅ローン専門の金融機関などさまざまです。どの金融機関で申し込むかによって、事務手数料や金利は異なりますが、融資に必要な条件は共通です。

利用条件の詳細は【フラット35】のホームページで詳しく説明されていますが、ここでは主なものをご紹介しましょう。

■【フラット35】の主な申し込み要件

●申し込む人の条件
・申し込み時の年齢が満70歳未満
・日本国籍の人、永住許可を受けている人または特別永住者の人
・すべての借り入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合(総返済負担率)が下表の基準を満たす人

年収 基準
400万円未満 30%以下
400万円以上 35%以下

●物件の条件
・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
・住宅の床面積※1が、下表の基準に適合する住宅

一戸建て、連続建ておよび重ね建て※2の場合 共同建て(マンションなど)の場合
70m2以上 30m2以上

※1 店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分(店舗、事務所など)の床面積以上であることが必要
※2 連続建て:共同建て(2戸以上の住宅で廊下、階段、広間などを共用する建て方)以外の建て方で、2戸以上の住宅を横に連結する建て方
重ね建て:共同建て以外の建て方で、2戸以上の住宅を上に重ねる建て方

金融機関に提出する書類は?

【フラット35】の申し込みに必要な書類は取扱金融機関や物件の種類によって違ってきます。下の表は、新築戸建てや新築マンションを購入する際に、取扱金融機関で共通して必要となる書類です。

■【フラット35】の申し込みの際に必要な主な書類(各取扱金融機関共通)※住宅を購入する場合
所得を証明する書類 ・給与所得のみの場合は、特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書、住民税課税証明書等の公的収入証明書
・給与所得のみ以外※の場合は納税証明書(所得金額用)および確定申告書の写し等
※自営業の場合や、給与所得以外に副業による収入や不動産所得、利子所得、配当所得がある場合など
物件に関する書類 ・土地の登記事項証明書
・住宅の登記事項証明書※申し込み時に住宅が竣工している場合
・売買契約書の写しなど売買金額が確認できる書類

住宅ローンの仮審査に落ちる理由は?

仮審査に通らないと、本審査には進めません。仮審査で落ちるのはどのような場合なのか紹介します。

【仮審査】融資条件をクリアしていない場合

年齢や健康状態、勤続年数、年収に占める年間返済額の割合などが融資条件をクリアしていない場合、仮審査で弾かれてしまいます。融資条件は金融機関によって異なります。

例えば、A銀行では勤続年数3年以上が必須でも、B銀行では勤続年数1年以上であればよかったり、年収の占める年間返済額の割合が、C銀行では35%で、D銀行では30%だったり。そのため、B銀行とD銀行の審査は通ったのに、A銀行とC銀行では融資をしてもらえなかった、ということがあるのです。

【仮審査】信用情報のブラックリストに注意

融資条件をクリアしていても審査に落ちることがあります。

「気をつけたいのは過去にクレジットカードの支払いが遅れたり、奨学金の返済が遅れたなどの理由で信用情報のブラックリストに載っているケースです。銀行等の金融機関では信用情報機関の情報を確認することができるため、仮審査を申し込んですぐに信用情報に傷があるかないかがわかります。そのため、ブラックリストに載っていることが原因で住宅ローンが借りられない場合、仮審査の結果はすぐに出ます」

信用情報とは信用情報機関に登録された消費者(金融機関やクレジット会社などの顧客)の契約内容や返済状況の情報。ブラックリストに登録された記録は5年~10年程度で消えるといわれていますが、登録された原因によって消えるまでの期間は異なります。自分の記録が残っているかどうかは郵送やインターネットで株式会社シーアイシー(CIC)や株式会社日本信用情報機構(JICC)といった指定信用情報機関に開示を請求することができますから、住宅ローンの審査に落ちた場合は調べてみるといいでしょう。

【仮審査】返済中のローンに注意

住宅ローンの仮審査では、年間の返済総額が年収の何割か、という年収負担率を審査されます。例えば、毎月返済額10万円とすると年間返済額は120万円。年収負担率30%が融資条件の金融機関の場合、この年間返済額が30%以下になる年収であれば融資が受けられます。

■審査をクリアできる年収はいくら?
年間返済額が120万円になる金額を借り入れる場合

年間返済総額120万円÷年収負担率30%=年収400万円
    ▼
 ○年収が400万円以上なら審査クリア
 ×年収が400万円未満なら審査に通らない

しかし、注意しなければならないのは、この「年間の返済総額」というのは住宅ローンの返済額だけではないということです。

「マイカーローンや奨学金を返済中のため、住宅ローン返済分と合計すると年収負担率を超えてしまい、審査に落ちてしまうというケースは多くあります」

そのほか、教育ローンやクレジットカードのローン、リボ払いなども対象。現在、きちんと返済していたとしても、住宅ローンを借りる際の壁になることがあるのです。

マイカーローンや教育ローンなど、さまざまな出費のイメージ
車のローン返済や教育ローンなどがかさんでいると、住宅ローンが借りられないケースも(写真/PIXTA)

住宅ローンの本審査に落ちる理由は?仮審査に通っても本審査に落ちる場合も。

仮審査に通って安心していると、本審査で落ちてしまうこともあります。本審査で落ちるのはどのような場合なのか紹介します。

【本審査】仮審査の後に他のローンを組んでしまった

仮審査に通ると、もう家を手に入れたような気分になって、必要な家具や家電をローンで購入したり、気が大きくなって車をマイカーローンで購入してしまうケースがあります。でも、本審査の際に、これらの返済額は年間総返済額として加算されることになります。住宅ローンの年間返済額との合計が年収負担率をオーバーすると本審査がクリアできなくなります。

【本審査】仮審査後に購入物件の変更をした

仮審査を通った後、価格の高い物件に変更すると、住宅ローンの借入額や年間返済額が変わってきます。年収負担率をオーバーしてしまい、借り入れができなくなる可能性も。また、担保価値によって融資限度額も違いますから、希望額が借りられなくなるケースもあります。

住宅ローンの仮審査をクリアするためにやっておくべきこと、注意ポイント

仮審査がスムーズに通るように、気をつけておきたいポイントを紹介しましょう。

仮審査では信用情報や返済能力をしっかり審査されることになります。ですから、年収負担率や収入の安定性が融資基準をクリアできる状態にしておくことが大切です。

【仮審査】返済や支払いをきちんとしておく

信用情報に傷をつけないために、クレジットカードの返済やスマホの支払いなどが遅れないよう、家計管理をしっかりとしておきましょう。

【仮審査】安易に転職をしない

「転職のタイミングで家を買おうとする人は案外多いんです」
転職をしてしまうと、それが例えヘッドハンティングによるものだったとしても、その内情までは見てもらえないことがほとんど。勤続年数が条件を満たすまで、住宅ローンが借りにくくなります。
「勤続年数を問われない【フラット35】か、家を買ってから転職すれば借り入れることができます」

【仮審査】借り入れを増やさない

住宅ローンの審査の前に車や家具など、大きな買い物をローンで購入することは控えたほうが得策。
「住宅ローン以外の借り入れをするなら、家を買ったあとに無理のない範囲で。投資用のマンションなどをローンで購入するケースもありますが、これも要注意。返済分を家賃でまかなえていたとしても、住宅ローンの審査では借り入れがあることで評価が下がることになります」

【仮審査】健康に気をつける

銀行の住宅ローンの場合は、団体信用生命保険に加入できることが条件。加入できなくなる病歴などは、金融機関によって違っています。普段から健康に気をつけておきましょう。

マンションローン審査のイメージ
(写真/PIXTA)

【仮審査】複数の同時審査で確率アップ

オススメは複数の住宅ローンの審査を同時に申し込むこと。

「審査に必ず通る自信があるなら不要ですが、通らないところと通るところがありそうな気がしたり、不安を感じるなら一度に複数の住宅ローンで審査を受けたほうがいいと思います。特に、中古住宅や建売戸建ての購入の場合、審査に落ちてから別の銀行に審査を申し込む、ということをしていたら契約に間に合わなくなる場合もあります」

住宅ローンの本審査をクリアするためにやっておくべきこと、注意ポイント

本審査もスムーズに通るように、気をつけておきたいポイントを紹介しましょう。

【本審査】仮審査の後に他のローンを組まない

仮審査に通ったからといって、車や家具をローンで購入してしまうと、年間総返済額に加算されることになり、年収負担率がアップします。年収負担率の上限におさまればいいのですが、オーバーしてしまうと本審査で落ちることに。

【本審査】購入物件の変更は融資がおりなくなることがある

仮審査に通った後に、購入物件を変更すると、再度、仮審査をやり直すことになります。その際、物件価格が高くなっていると収入が条件を満たさずに借り入れができなくなる可能性も。その場合は、頭金を増やして借入額を減らすなどの対策が必要になります。

物件を変更しようとしている人のイメージ
(写真/PIXTA)

住宅ローン審査に落ちた場合はどうすればいいの?

審査に通らなかった理由を考えてみる

審査に落ちた理由が年収なのか、他の借り入れなのか、原因がわかれば次に審査を申し込むまでに解決することで審査に通る可能性がアップします。

また、審査に落ちるということは、このままの状態で住宅ローンを借りるのはリスクが大きい、と金融機関に判断されたということです。落ちたことを悲しまずに、ローン破綻を防げた、と考えて気持ちを切り替え、自分にとってリスクの少ない借入額はいくらか、いくらまでの物件なら無理なく購入できるかを検討し直すのがオススメです。

まとめ

住宅ローンの審査は、メガバンクよりも地方銀行、信用金庫などのほうが通りやすい場合がある

銀行の住宅ローンと、【フラット35】は審査基準が違う

仮審査に通っても本審査で落ちることもある

審査に落ちた場合、その理由を考え、解決してから無理のない購入計画を建て直そう

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取材・文/田方みき
公開日 2021年02月03日
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