銀行の住宅ローンの審査基準を元銀行員のFPが解説！落ちる理由は？地方銀行のほうが審査が甘い？

住宅ローン審査はメガバンクより地方銀行のほうが甘いってほんと？

住宅ローンは誰でも借りられるわけではない！？

住宅を購入したり、注文住宅を建てたりするときに利用する「住宅ローン」。

住宅ローンには、民間金融機関では銀行や信用金庫、農協、ネット銀行などが独自に提供する住宅ローン商品があります。また、公的なローンでは財形貯蓄をしている人が利用できる財形住宅融資、公的な機関である住宅金融支援機構が買い取り証券化する民間ローンの【フラット35】もあります。

住宅ローンにはさまざまな商品があり、どこから借りるかによって金利や事務手数料、諸費用などが違ってきます。ですから、複数の金融機関や住宅ローン商品を比較検討することが大切です。

ただ、ひとつ問題があります。それは、住宅ローンには貸す側が設定したさまざまな条件があり、それらをクリアしなければ借りることができない、ということ。自分にとっておトクそうな住宅ローンを見つけても、金融機関の審査に通るまでは借りられるかどうかはわからないのです。

メガバンクより地方銀行の住宅ローンのほうが審査が甘いってほんと？

住宅ローンは申込先によって、審査が甘く借りやすい、審査が厳しく借りにくい、といった傾向はあるのでしょうか？

「金融機関や住宅ローン商品によって、審査の条件が違っているため、どこから借りるかによって審査に通りやすい、通りにくい、という傾向は存在します。
例えば、【フラット35】は住宅金融支援機構が設けた条件がクリアできていれば借りられ、一般的に銀行の住宅ローンが借りにくい個人事業主や勤続年数が短い人でも審査に通りやすいといえます。また、大手企業や団体、自治体など大口顧客がメインのメガバンクに比べて、地方銀行や信用金庫などの地域密着型の金融機関のほうが、住宅ローンを申し込む人それぞれの状況を細かく考慮した上で審査をする傾向にあるため、借りやすいといえるでしょう」（鈴木さん、以下同）

下の図は、金融機関の種類別に住宅ローンの借りやすさの傾向をまとめたもの。どの金融機関も、融資条件をクリアしていれば住宅ローンは借りられるのですが、『借入希望額が大きい』『何度も転職をしている』『個人事業主』など、微妙な条件の人の場合、金融機関によって対応が違うことがあります。

■住宅ローンの借りやすさの傾向

（画像作成／SUUMO編集部）

地方銀行で住宅ローンを借りるメリット

住宅ローンを借りる際の、地方銀行ならではのメリットにはどのようなことがあるのでしょうか。

・窓口で資金計画の相談をしやすい
いくら借りたら、毎月返済額はいくらになるのかなどの資金計画は、Web上にいくつもある資金計画シミュレーションで出すことができます。しかし、人によって住宅ローンを借りる際に迷ったり不安になったりすることや疑問は違ったりします。今の家計状況ではいくらまで借りられそうか、何年返済が妥当なのか、子どもの教育費など今後の必要な資金を住宅ローンの返済をしながら工面できそうかなど、それぞれの家庭の事情に寄り添ったアドバイスがあれば心強いもの。地域密着型の金融機関であることを考えると相談しやすい地方銀行は多いでしょう。

・融資実行時期など臨機応変な対応が期待できる
住宅ローンの融資が実行されるのは、住宅が完成し、購入者や施主が引き渡しを受けた後です。それまでに必要な手付金や契約金などは自己資金からまかなうことになります。自己資金が多く必要になるのは注文住宅の建築のとき。注文住宅の場合、土地の購入費用や建築の契約をしたときに建築会社に支払う契約金、施工途中で支払う中間金などがあります。自己資金で調達できない場合は、住宅ローンが実行されるまでの間、借りておく「つなぎ融資」を利用することになりますが、金利が高めというデメリットがあります。

銀行ローンの審査基準と必要書類は？

銀行の住宅ローンは何を審査される？

住宅ローンの審査では、申し込む人の返済能力や購入物件の担保価値を審査されます。

「仮審査と本審査の二度に分けて審査されますが、返済能力は仮審査の段階でわかるため、仮審査に通ったら仮審査時より大きな変化が無い限り、本審査にもほぼ通るといえます」

■銀行の住宅ローンの手続きの流れと日数の目安

（画像作成／SUUMO編集部）

返済能力を測るためにチェックされる項目はさまざま。完済時年齢や持病の有無といった健康状態、勤続年数、個人事業主か会社員かといった雇用形態など。国土交通省が毎年発表している「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」の項目を、金融機関が住宅ローン審査で重視しています。各項目が条件をクリアしていれば、住宅ローンの審査に通りやすいといえます。

審査を受けるために必要な書類は？

返済能力や担保価値の審査は、住宅ローンを申し込む人が用意した書類で行われます。Webで審査を申し込む場合でも、書類は郵送やメール、アップロード等で提出しますから、必要書類は早めに用意しておきましょう。

【フラット35】の審査基準と必要書類は？

【フラット35】では何を審査される？

【フラット35】の場合、借入先の窓口となるのは【フラット35】取扱金融機関。銀行や信用金庫、労働金庫などのほか、保険会社や住宅ローン専門の金融機関などさまざまです。どの金融機関で申し込むかによって、事務手数料や金利は異なりますが、融資に必要な条件は共通です。

利用条件の詳細は【フラット35】のホームページで詳しく説明されていますが、ここでは主なものをご紹介しましょう。

金融機関に提出する書類は？

【フラット35】の申し込みに必要な書類は取扱金融機関や物件の種類によって違ってきます。下の表は、新築戸建てや新築マンションを購入する際に、取扱金融機関で共通して必要となる書類です。

住宅ローンの仮審査に落ちる理由は？

仮審査に通らないと、本審査には進めません。仮審査で落ちるのはどのような場合なのか紹介します。

【仮審査】融資条件をクリアしていない場合

年齢や健康状態、勤続年数、年収に占める年間返済額の割合などが融資条件をクリアしていない場合、仮審査で弾かれてしまいます。融資条件は金融機関によって異なります。

例えば、A銀行では勤続年数3年以上が必須でも、B銀行では勤続年数1年以上であればよかったり、年収の占める年間返済額の割合が、C銀行では35％で、D銀行では30％だったり。そのため、B銀行とD銀行の審査は通ったのに、A銀行とC銀行では融資をしてもらえなかった、ということがあるのです。

【仮審査】信用情報のブラックリストに注意

融資条件をクリアしていても審査に落ちることがあります。

「気をつけたいのは過去にクレジットカードの支払いが遅れたり、奨学金の返済が遅れたなどの理由で信用情報のブラックリストに載っているケースです。銀行等の金融機関では信用情報機関の情報を確認することができるため、仮審査を申し込んですぐに信用情報に傷があるかないかがわかります。そのため、ブラックリストに載っていることが原因で住宅ローンが借りられない場合、仮審査の結果はすぐに出ます」

信用情報とは信用情報機関に登録された消費者（金融機関やクレジット会社などの顧客）の契約内容や返済状況の情報。ブラックリストに登録された記録は5年～10年程度で消えるといわれていますが、登録された原因によって消えるまでの期間は異なります。自分の記録が残っているかどうかは郵送やインターネットで株式会社シーアイシー（CIC）や株式会社日本信用情報機構（JICC）といった指定信用情報機関に開示を請求することができますから、住宅ローンの審査に落ちた場合は調べてみるといいでしょう。

【仮審査】返済中のローンに注意

住宅ローンの仮審査では、年間の返済総額が年収の何割か、という年収負担率を審査されます。例えば、毎月返済額10万円とすると年間返済額は120万円。年収負担率30％が融資条件の金融機関の場合、この年間返済額が30％以下になる年収であれば融資が受けられます。

しかし、注意しなければならないのは、この「年間の返済総額」というのは住宅ローンの返済額だけではないということです。

「マイカーローンや奨学金を返済中のため、住宅ローン返済分と合計すると年収負担率を超えてしまい、審査に落ちてしまうというケースは多くあります」

そのほか、教育ローンやクレジットカードのローン、リボ払いなども対象。現在、きちんと返済していたとしても、住宅ローンを借りる際の壁になることがあるのです。

車のローン返済や教育ローンなどがかさんでいると、住宅ローンが借りられないケースも（写真／PIXTA）

住宅ローンの本審査に落ちる理由は？仮審査に通っても本審査に落ちる場合も。

仮審査に通って安心していると、本審査で落ちてしまうこともあります。本審査で落ちるのはどのような場合なのか紹介します。

【本審査】仮審査の後に他のローンを組んでしまった

仮審査に通ると、もう家を手に入れたような気分になって、必要な家具や家電をローンで購入したり、気が大きくなって車をマイカーローンで購入してしまうケースがあります。でも、本審査の際に、これらの返済額は年間総返済額として加算されることになります。住宅ローンの年間返済額との合計が年収負担率をオーバーすると本審査がクリアできなくなります。

【本審査】仮審査後に購入物件の変更をした

仮審査を通った後、価格の高い物件に変更すると、住宅ローンの借入額や年間返済額が変わってきます。年収負担率をオーバーしてしまい、借り入れができなくなる可能性も。また、担保価値によって融資限度額も違いますから、希望額が借りられなくなるケースもあります。

住宅ローンの仮審査をクリアするためにやっておくべきこと、注意ポイント

仮審査がスムーズに通るように、気をつけておきたいポイントを紹介しましょう。

仮審査では信用情報や返済能力をしっかり審査されることになります。ですから、年収負担率や収入の安定性が融資基準をクリアできる状態にしておくことが大切です。

【仮審査】返済や支払いをきちんとしておく

信用情報に傷をつけないために、クレジットカードの返済やスマホの支払いなどが遅れないよう、家計管理をしっかりとしておきましょう。

【仮審査】安易に転職をしない

「転職のタイミングで家を買おうとする人は案外多いんです」
転職をしてしまうと、それが例えヘッドハンティングによるものだったとしても、その内情までは見てもらえないことがほとんど。勤続年数が条件を満たすまで、住宅ローンが借りにくくなります。
「勤続年数を問われない【フラット35】か、家を買ってから転職すれば借り入れることができます」

【仮審査】借り入れを増やさない

住宅ローンの審査の前に車や家具など、大きな買い物をローンで購入することは控えたほうが得策。
「住宅ローン以外の借り入れをするなら、家を買ったあとに無理のない範囲で。投資用のマンションなどをローンで購入するケースもありますが、これも要注意。返済分を家賃でまかなえていたとしても、住宅ローンの審査では借り入れがあることで評価が下がることになります」

【仮審査】健康に気をつける

銀行の住宅ローンの場合は、団体信用生命保険に加入できることが条件。加入できなくなる病歴などは、金融機関によって違っています。普段から健康に気をつけておきましょう。

（写真／PIXTA）

【仮審査】複数の同時審査で確率アップ

オススメは複数の住宅ローンの審査を同時に申し込むこと。

「審査に必ず通る自信があるなら不要ですが、通らないところと通るところがありそうな気がしたり、不安を感じるなら一度に複数の住宅ローンで審査を受けたほうがいいと思います。特に、中古住宅や建売戸建ての購入の場合、審査に落ちてから別の銀行に審査を申し込む、ということをしていたら契約に間に合わなくなる場合もあります」

住宅ローンの本審査をクリアするためにやっておくべきこと、注意ポイント

本審査もスムーズに通るように、気をつけておきたいポイントを紹介しましょう。

【本審査】仮審査の後に他のローンを組まない

仮審査に通ったからといって、車や家具をローンで購入してしまうと、年間総返済額に加算されることになり、年収負担率がアップします。年収負担率の上限におさまればいいのですが、オーバーしてしまうと本審査で落ちることに。

【本審査】購入物件の変更は融資がおりなくなることがある

仮審査に通った後に、購入物件を変更すると、再度、仮審査をやり直すことになります。その際、物件価格が高くなっていると収入が条件を満たさずに借り入れができなくなる可能性も。その場合は、頭金を増やして借入額を減らすなどの対策が必要になります。

（写真／PIXTA）

借金があっても住宅ローン審査には通る？

現在、返済中の借金がある場合でも、住宅ローン審査に通ることはありますし、住宅ローンの借り入れも可能です。

しかし、前述のとおり、過去に滞納をしたことがあり信用情報のブラックリストに記録されている人は、審査には通らないことがあります。また、現在、返済中のローンがある人は、ない人と比較すると審査が厳しくなることも。

では、借金がある場合、住宅ローンはどのように審査されるか、ポイントを見ていきましょう。ただし、信用調査のブラックリストには載っていないことが前提です。

・現在の返済額はいくらか
住宅ローンの借り入れ可能額は、年収に対するローン返済額の割合（＝返済負担率）が影響します。例えば、返済負担率の上限を35％としている銀行の場合、年収500万円の人がすでに年間175万円（年収の35％で、毎月返済額は約14万6000円）を返済中の場合は、借金を返してしまわない限り、新たな住宅ローンの借り入れは難しいでしょう。年間100万円を返済中なら、年間返済額が75万円に収まる範囲での住宅ローンの借り入れができる可能性があります。つまり、現在の返済額と借りたい住宅ローンの年間返済額の合計が、金融機関の定める返済負担率以下になることが必要です。

・どんな借金なのか
いくら借りているか、だけでなく、重要なのは何のためにどこから借りた借金なのかということ。マイカーローンや子どものための教育ローンなどは問題ありませんが、消費者金融から多額の借金があるなどの場合は、ローン審査に影響すると思った方がいいでしょう。

住宅ローン審査に落ちた場合はどうすればいいの？

審査に通らなかった理由を考えてみる

審査に落ちた理由が年収なのか、他の借り入れなのか、原因がわかれば次に審査を申し込むまでに解決することで審査に通る可能性がアップします。

また、審査に落ちるということは、このままの状態で住宅ローンを借りるのはリスクが大きい、と金融機関に判断されたということです。落ちたことを悲しまずに、ローン破綻を防げた、と考えて気持ちを切り替え、自分にとってリスクの少ない借入額はいくらか、いくらまでの物件なら無理なく購入できるかを検討し直すのがオススメです。

※2025年2月5日 読者の方からのご指摘を受け、一部修正いたしました

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  取材協力

  鈴木淳也

  ｜TOTAL LIFE CONCIERGE合同会社 代表　ファイナンシャル・プランナー　
  「子育てパパ、ママの金融知識を底上げする」ことをモットーに、札幌市を拠点に全国で活動。銀行員時代には住宅ローン業務に10年間携わる。金融キャリア15年目、家計の金融相談2000件超、講座・講演200回超の開催、テレビ出演、執筆、監修多数等の実績がある…
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  執筆

  田方 みき

  ｜住宅系ライター
  広告制作プロダクション勤務後、フリーランスのコピーライターに。現在は主に、住宅ローンや税金など住宅にかかわるお金や、住まいづくりのノウハウについての取材、記事制作・書籍編集にたずさわる。