不動産投資でマンションやアパートを買って家賃収入に。リスクや自宅購入との違いをお金のプロが解説

不動産投資でマンションやアパートを買って家賃収入に。リスクや自宅購入との違いをお金のプロが解説

不動産を活用する不動産投資。大がかりなものからワンルームマンションを1室だけ活用するものまでいろいろありますが、ここでは、手軽な物件での活用を考えたときに、知っておきたいことをやさしく解説。メリットだけではなく、リスクも知っておきましょう。注意ポイントなどをファイナンシャルプランナーの菱田雅生さんに聞きました。

将来賃貸に出すことも考えてマンションを買う、アパートを建てる。これも不動産投資?

いろいろな種類がある「不動産投資」

ひとことで「不動産投資」といっても、さまざまな方法があります。アパートやマンション、戸建てなどを所有して賃貸にまわす方法。シェアハウスや民泊、コインパーキングやトランクルームの運営、オフィスビルやテナントビルを所有してテナント料を得るのも不動産投資です。土地や建物の価格が上昇している時期なら、転売で利益を得る方法もあるでしょう。これらは実物不動産投資といわれるものです。

また、証券会社を通してREIT(不動産投資信託、Real Estate Investment Trust)を保有し、分配金や売却益を得るのも不動産投資のひとつ。これは証券化不動産投資といわれます。

REIT(リート)については後で少し触れますが、この記事では実物不動産投資のなかでも、大きな資金がなくてもスタートできるケースが多いワンルームマンションやコンパクトマンションを活用しての不動産投資について解説していきましょう。

アパート経営での副収入を夢見る人

ワンルームなどの不動産を投資用に購入。期待できるのは運用益と売却益

本業とは別に、不動産投資を始めてみようかと考えるときに思い浮かぶのは分譲マンションや投資用マンションの1室や、アパート1棟を購入・建築しての賃貸経営。ワンルームマンションや1LDKなどのコンパクトマンションは賃貸としてのニーズも高いため、立地条件などがよければ借り手が付きやすく収益も期待できます。

コンパクトマンションの1室を購入した場合は、家賃は1軒分にしかなりませんが、ファミリータイプの物件よりも購入代金や修繕費・管理費などのランニングコストが抑えられるメリットがあります。

一方、アパートやマンション1棟を購入したり、建築したりした場合、入ってくる家賃は多くなりますが、出ていく初期費用やランニングコストは大きくなります。

不動産投資の利益、「運用益」「売却益」とは?

さて、不動産投資で期待できる利益には2種類あります。それは、運用益と売却益です。

・運用益

毎月入ってくる家賃から得られる利益のこと。家賃収入から、固定資産税や所得税などの税金や、物件の修繕積立金、管理会社に管理を委託している場合の管理料、ローンで購入した場合はその返済を差し引いた金額が実際に入ってくる金額になります。

・売却益

将来、不動産を売却して得られる利益のこと。購入時よりも高い金額で売れなければ利益にはならないため、物件や経済情勢によって売却益が出るかどうかは違ってきます。

■不動産投資で期待できる収益と、かかるコスト
不動産投資の収益とコストの種類
(SUUMO編集部作成)

将来、貸す可能性も考えて購入する不動産投資

将来は賃貸に出そうと考えて、自分で暮らすためのマンションを購入するのも一種の不動産投資。転勤になった場合や、家族構成が変わってもっと広い家に住み替えることになった場合などを想定して、貸しやすさを考えて家探しをするのもいいでしょう。住宅ローンの返済額や税金、管理費・修繕積立金などを上回る金額で貸し出すことができれば、運用益を期待できます。

不動産投資用のマンション購入。住宅ローンは借りられる?

不動産投資用物件には住宅ローンは使えない

賃貸として貸し出すことを前提にマンションやアパートを購入する場合、それが1室だけであっても住宅ローンで資金調達することはできません。住宅ローンは「本人が住むための住宅」を取得するための借り入れであることが融資条件となっている金融機関がほとんどだからです。

「投資用として住宅を購入する場合、ローンの名称は金融機関によって違いますが、一般的にアパートローンと呼ばれる不動産投資用ローンを利用することになります。アパートローンの金利は一般の住宅ローンに比べて高めですが、以前に比べるとずいぶん低くなりました。2%台~3%台の金利で投資用物件用のローンを組める金融機関もあります」(菱田さん、以下同)

今は比較的低金利で利用できるアパートローン。とはいえ、一般の住宅ローンに比べると返済額は多くなります。家賃収入で返済できず持ち出しになる、ということのないよう慎重な資金計画が必要です。

■3000万円を借り入れた場合のローン返済額
(35年返済、元利均等返済、ボーナス返済無しとする)
住宅ローン アパートローンA アパートローンB
金利(変動金利型) 0.5% 2.5% 3.5%
毎月返済額 7万7875円 10万7248円 12万3987円
年間返済額 93万4500円 128万6976円 148万7844円
総返済額(内支払い利息) 約3271万円(約271万円) 約4505万円(約1505万円) 約5208万円(約2208万円)
※総返済額は完済まで金利が変わらなかった場合

住宅ローンを返済中の人は、アパートローンを借りられる?

自分が住んでいる住宅のローンがまだ残っている場合、アパートローンを借りることはできるのでしょうか?

「住宅ローンを借り入れる際には、年収や返済中の他のローンの金額などから借りる人の返済能力を判断されて、融資の可否が決まります。しかし、アパートローンの場合、審査されるのは物件。その物件を担保とするとどれくらい融資ができるかという担保価値、予測できる不動産収入、借りる人の返済能力などから総合的に判断されます」

つまり、住宅ローン返済中でも、物件や借り入れる人の返済能力によってはアパートローンを借りられる可能性はあるということです。

自宅を賃貸に出すとき、住宅ローンや住宅ローン控除(減税)はどうなる?

自宅を賃貸に出すときの住宅ローン

将来、賃貸に出そうと考えていたとしても、とりあえず自分で住むのであれば家を住宅ローンで購入することはできます。では、しばらく暮らしてから賃貸にまわそうとしたときに、住宅ローンはそのままでいいのでしょうか。

【フラット35】を利用して住宅を購入した場合、転勤などやむを得ない理由がある場合は、いずれその家に戻ることを前提に賃貸にまわすことは可能です。では、銀行の住宅ローンの場合はどうでしょう?一括返済を求められたりはしないのでしょうか。

「銀行など民間金融機関の住宅ローンの場合はケースバイケースです。当初は自宅として住み、きちんと返済を続けていれば、賃貸にまわしたことが知られても、ローンの残りの一括返済を求められることはないようです。ただし、住所変更に関する手続きは必要です。まずは、金融機関に相談しましょう」

自宅を賃貸に出した場合、住宅ローン控除(住宅ローン減税)はそのまま受けられる?

注意したいのは住宅ローン控除(住宅ローン減税)のこと。年末ローン残高に応じて一定期間、所得税が節税できる制度ですが、賃貸に出した場合、その期間は対象外となります。

「住宅ローン控除の適用中に賃貸に出すと、その期間中は控除の対象外となります。賃貸するのをやめて、ローンを返済している人がその家に戻ってきた時点で、まだ控除期間が残っていれば、控除を受けることができます。ただし、空家になっていれば帰ってきたその年から控除の対象なのですが、賃貸に出した場合は戻ってきた年の翌年からの控除になります」

■住宅ローンとアパートローンの違い(例)
住宅ローン アパートローン
融資対象になる物件 ローンを申し込む人やその家族が住むための住宅 投資や事業に活用するための物件
融資の可否や限度額の審査 申し込む人の返済能力が重視される 物件の価値が重視される
返済期間 最長35年が一般的 最長35年が一般的
金利タイプ 変動金利や固定期間選択型など複数の種類がある 変動金利や固定期間選択型など複数の種類がある
住宅ローン控除 対象(賃貸に出した期間は対象外) 対象外

不動産投資にはさまざまなリスクが。知っておくべきことは?

安易な借り入れはリスクが大きい

不動産投資にはうまくいけば物件が稼いでくれるというメリットがあります。投資の規模によっては大きな利益を得られることも。

まず大切なのは物件選び。人気のあるエリアか、駅へのアクセスや距離などの利便性はどうか、周辺環境はどうかなど、さまざまな条件をチェックすることが大切です。

しかし、どんなに好条件の物件でもリスクはあります。

「うまくいくときと、いかないときとの振れ幅が大きいのが不動産投資。賃貸住宅は立地環境の変化などで入居率が変わります。大学近くの立地で学生のニーズがあった物件でも、大学が移転してしまい空き部屋になるケースがあります。地震や洪水などの災害で、人気がなくなるエリアも。また、近隣に騒音を出す人が引越してきて、入居者が出ていってしまうことも考えられます。購入した投資用不動産が、環境の変化で価値が大幅に下がることがあるのです。もともと良い立地に土地をもっている人が無理のない範囲でアパートを建てる、というのならアリかもしれませんが、安易な借り入れで不動産投資を始めるのはリスクが大きいでしょう」

不動産投資に向いている物件の条件を確認する人

不動産投資用物件の広告の高い利回りに注意

不動産投資用物件の広告で目にする「利回り」。実は、多くの場合、表示されているのは「表面利回り」。これは、物件価格に対して年間の家賃収入がどれくらいあるかを示すもの。

表面利回り(%)の計算式は以下になります。

年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例えば、5000万円の物件で、年間の家賃収入が500万円の場合[500万円÷5000万円×100=10%]で、表面利回りは10%ということになります。

しかし、不動産経営には固定資産税や管理費、購入時の諸経費などがかかります。これらを年間の家賃収入から差し引いた「実質利回り」は表面利回りよりも低くなります。そして、かかるコストはその年によって、また、どれくらいかけるかで違ってきます。中古物件を買った場合は、購入後すぐに修繕費や設備の交換費用がかかる場合もあります。空き部屋が出れば予定よりも家賃収入は減ってしまいます。

「借り入れ金利よりも、実質利回りが確実に高いのであれば不動産投資も魅力的です。価格や表面金利にだけに惑わされず、利回りが期待できる物件なのかを冷静に見極める目が必要です」

REIT(不動産投資信託)で分散投資し、リスクを抑える選択も

REIT(不動産投資信託)は、投資家から集められた資金で不動産を購入し運用するもの。投資家は少額の資金から資産運用を始められ、複数の不動産に間接的に分散投資することになります。

ひとつの物件に投資する場合、失敗した場合のリスクが大きいといえます。

「不動産投資をするのであれば、分散投資をしておいたほうがいいのではと思います。いきなり、ワンルームマンションやアパート一棟を購入するより、国内外の『REIT』や、複数のREITに分散投資をしている『REITファンド』を買ってみる方法もあります。

不動産投資を始めようかと考えたときに、どうしても広告が目に入るワンルームマンション投資やアパート経営に心が動きがち。しかし、投資の方法はほかにもあるわけですから、中立的な情報を広く集めることが必要です」

現在所有している土地や物件を活用しての不動産投資ではなく、貯蓄や借り入れで不動産投資を始めようという場合は、物件の価値や周辺環境、投資方法などを慎重に検討し、万が一失敗しても立ち直れる範囲で始めるのがいいでしょう。

複数の不動産投資用マンションから得られる収益のイメージ
(画像/PIXTA)

この記事は、2022年3月16日現在の情報です

まとめ

不動産投資にはさまざまな規模や種類がある

不動産投資用マンションなどを購入する場合は住宅ローンではなくアパートローンが利用できる

ワンルームマンションやアパート1棟買いではなく、REITで分散投資する方法も

大切なのは物件の価値や実質利回りを冷静に見極めること

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取材・文/田方みき イラスト/つぼいひろき
公開日 2020年12月07日
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