住宅ローンもお得に組もう!お金の疑問解決30

住宅ローンもお得に組もう!お金の疑問解決30

住宅購入で先立つものは、なんといってもお金。
いくらの家が買えるのか、頭金はいくら用意すればいいのか、住宅ローンはどうやって借りるのか、などなど、お金にまつわる疑問を一気に解決しよう。

資金計画編

家を買うときの予算や頭金など、資金計画の立て方の基本を押さえておこう。

Q:いくらの家が買える?

A:借りられる額と頭金で決まる

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買える家の予算は、住宅ローンで借りられる額に手持ちの頭金を加えた額で決まる。借りられる額は毎月返済できる額と金利、返済期間が分かれば計算可能だ。例えば金利1.2%の右の表の場合、毎月10万円の返済で35年返済とすると、3430万円借りられる計算になる。

※金利1.2%、固定型、ボーナス時加算額なし

Q:資金計画はだれに相談するといい?

A:まずは簡単な試算をモデルルームで

モデルルームに行けば、資金計画の相談に乗ってくれる。ファイナンシャルプランナーなど、専門家による資金相談会などのイベントが開かれる場合もあるので、参加してみてもいいだろう。

Q:頭金はいつまでに用意するの?

A:3回に分けて支払うが、契約時までに準備を

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頭金を支払うタイミングは3回。申込時に申込証拠金として10万円前後を、売買契約時に手付金として物件価格の5~20%を支払い、さらに引渡時に残金を決済する。メインとなるのは契約時なので、このときまでに定期預金を解約するなど、頭金の大半を準備しよう。

※物件により異なる

Q:頭金がゼロでもマンションを買えるの?

A:ゼロでも買えるが頭金は多いほうがベター

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「 頭金は多いと安心ですが、返済に無理がなければゼロでも可能です。当初は手元に資金を残しておき、途中でまとまった額を繰り上げ返済する方法も」(竹下さん。以下同)。ちなみに頭金が多いほど住宅ローンは少なくなり、その分金利の負担が減るので総支払額は減る。

※4000万円のマンションを金利1.2%、
35年返済のローンで買うケース。
総支払額には頭金を含む

Q:親から援助してもらうときのポイントは?

A:親からの資金援助は810万円まで非課税

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親や祖父母から住宅購入資金の援助を受けるときは、700万円まで贈与税が非課税になる特例が利用できる。使い道自由な基礎控除110万円と合わせて810万円まで非課税に。「片方の親から多くの援助を受けると、家選びに影響が出るケースも。両方の親から受けるとベターです」

住宅ローン編

住宅ローンの借り方の基本から、おトクな返し方までまとめて解説しよう。

Q:住宅ローンはだれでも借りられる?

A:転職直後などは借りにくい場合も

安定した収入があればOKだが、転職した直後は借りにくい場合もある。「以前のように一律で勤続3年というわけでなく、ケースに応じて柔軟に審査する銀行が増えているようです」

Q:ネット銀行ってどうなの?

A:低金利や独自サービスに力を入れるローンも

ソニー銀行や住信SBIネット銀行などに代表されるネット銀行は実店舗を持たない分金利が低い場合が多く、疾病保障付きやポイント制度など独自のサービスを導入しているところもある。ローン保証料や事務手数料などの費用負担もトータルで比較して選ぼう。

Q:貯蓄はいくら手元に残すといい?

A:半年~1年分の生活費を急な出費に備えて残して

頭金は多いほうがいいが、貯蓄がゼロになるのは避けたい。「教育費や親の介護など急な出費も考えられるので、半年~1年分の生活費を手元に残しておけば安心でしょう」

Q:住宅ローンの金利はどれを選べばいい?

A:3種類のタイプから家計に合わせて選択を

変動金利は金利の変動によって将来の支払い額が上がるリスクがある。固定金利は金利が少し高い場合が多いが、完済までずっと返済額が変わらないのでライフプランが立てやすい。

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Q:フラット35って何?

A:長期固定金利のローン転職者も借りやすい

最長35年の長期固定金利で借りられる住宅ローン。原則として前年の年収が基準をクリアしていれば借りられるので、転職したての人や自営業の人でも比較的借りやすい。

フラット35の特徴

・最長35年間、金利が固定される
・頭金1割以上だと金利が低い
・保証料と繰り上げ返済手数料が無料※

※インターネットで手続きした場合(繰り上げ返済額10万円以上)

Q:今の金利は史上最低というのは本当?

A:本当。今の金利はほぼ史上最低水準

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住宅ローン金利はほぼ史上最低水準といえる。日銀がマイナス金利政策を導入していることや、銀行による金利引き下げ競争が激化していることなどが背景だ。ただし今後はデフレ脱却や景気回復に伴い、金利が上昇に向かうとの予測もあり、ずっと低金利が続くとは限らない。

Q:ローン以外に毎月どんな支払がある?

A:管理費、駐車場代など月々の支払いをチェック

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入居後に毎月支払う費用には、管理費や修繕積立金、駐車場代などがある。管理費+修繕積立金で2万円前後かかることが多いので、ローン返済に支障のないようチェックしておこう。

Q:提携ローンはおトク?

A:金利などが通常よりおトクなケースもある

物件の売主が用意する提携ローンは、金利などがおトクなケースも。「勤務先の提携ローンも金利が低い場合が多いですが、退職までに完済するなど堅実な資金計画が必要です」

Q:買った人に万一のことがあったら?

A:団信保険で完済され家族にローンが残らない

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住宅ローンを組むと団体信用生命保険(団信)に入るのが通常なので、保険で完済されて遺族に負担が残らない。「ガンなどの疾病保険が金利負担なしで付けられるケースもあります」

Q:ローンの返し方はひとつだけ?

A:徐々に返済額が減る元金均等返済もある

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毎月返済額が一定の元利均等返済が一般的だが、当初負担が多めで徐々に返済額が減る元金均等返済を選べる銀行もある。「元金均等返済は当初の元金の減り方が大きく、同じ返済期間なら総返済額も少なくなります。金利が上がったときのリスクも抑えられます」

Q:住宅ローンは5年ごとでしか組めない?

A:1年単位で組める月単位が可能な銀行も

住宅ローンの返済期間は年単位で組めるケースが多いが、月単位が可能な銀行もある。少しでも短いほうが利息負担が減るので、退職時期などに合わせて細かく設定することも可能だ。

Q:適用金利はいつ決まるの?

A:物件引渡時の金利が適用されるローンが多い

実際に適用される金利は申込時ではなく、物件の引渡時に決まるケースが一般的。引き渡しが1年以上先になる場合もあるので、金利が上がっている可能性も考えておこう。

Q:住宅ローンの返済は何歳が上限?

A:75~80歳が一般的。定年までに完済がベター

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完済時75~80歳までが多い。「40歳の人でも35年返済で借りられますが、定年後も返済が続くのは厳しいので、繰り上げ返済をして退職時までに完済するのが理想です」

Q:繰り上げ返済はいつするのがおトク?

A:早ければ早いほど利息軽減効果は高い

返済途中でまとまった額を前倒して返済する繰り上げ返済。期間を短縮するタイプと毎月返済額を軽減するタイプがあり、どちらも早い時期にするほど利息負担を減らせる。「10万円単位の繰り上げ返済でも手数料がかからない場合が多いので、積極的に行うといいでしょう」

Q:住宅ローンの支払いが始まるのはいつから?

A:新居の引渡時からローンの支払いが始まる

住宅ローンの返済は、引き渡しされて入居したときから始まる。引渡時にローンを受けたら、その翌月から毎月の返済が始まるのが通常だ。口座残高が不足しないよう注意しよう。

Q:住宅ローンは一度組むと変えられないの?

A:金利は変えられる借り換えもできる

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金利を変動から固定期間選択型に切り替えたり、ほかの銀行に借り換えもできる。ただし切り替えには手数料がかかるほか、借り換えは保証料など新たに借りるのと同様の費用がかかる。

Q:夫婦でお金を出すときローンはどう組む

A:夫婦ともフルタイムならペアローンという方法も

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夫婦で一つのローンを借りるならフラット35は連帯債務、銀行は連帯保証が通常。「夫婦でバリバリ働くならそれぞれが借りるペアローンも、住宅ローン控除が2人分受けられます」

※夫婦一方の死亡で保険が下りるタイプもある

諸費用・税金編

家を買うときにかかる諸費用や、購入前後の税金も確認しよう。
※税に関するお問い合せは税務署へ

Q:購入手続きに必要な費用はどれくらい?

A:物件価格の3~5%の諸費用が必要

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住宅ローンの借入費用や登記費用、修繕積立金を前払いする修繕積立基金など、物件価格の3~5%が必要。いずれも現金払いが原則なので、期日までに早めに準備しておこう。

※物件価格5000万円前後の場合の目安

Q:住宅ローンを借りるのに必要なお金って?

A:事務手数料や保証料など十万円単位でかかる

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上の住宅ローン諸費用のなかでも大きいのが保証料で、借入額の2%程度。保証料のかからないローンの場合、手数料が同じくらいかかる場合が多い。フラット35は団信保険料が別途かかる。

Q:オプション費用はいつ支払うの?

A:物件価格に含めて引渡時に支払う

設備や収納棚を付けるなど、工事を伴う有償のオプションは、物件の売買価格に含めて引渡時に住宅ローンなどで支払う。インテリアなどのオプションは現金で支払うのが一般的だ。

Q:キャンセルすると違約金はかかるの?

A:払った手付金が違約金の代わりに

契約後にキャンセルすると違約金がかかる。通常は契約時に支払った手付金を放棄することでキャンセルが可能となる。手付金は物件価格の5~20%程度が一般的だ。

Q:家を買うと払う税金は何がいくら?

A:買うときと買ってからでかかる税金が異なる

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契約時の印紙税や登記時の登録免許税、入居後しばらくして納める不動産取得税などは一度だけかかる。入居後は固定資産税・都市計画税を毎年納めることになる。「不動産取得税は自治体に申告するとゼロになるケースもあるので、期日を確かめて忘れずに手続きしましょう」

Q:税金が安くなるマンションの条件は?

A:登記簿面積50m2以上が基準

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各種税金の軽減や特例を受けるには、おおむね専有面積50m2以上が条件となる。この面積は内法面積で示される登記簿面積で、広告で表示される壁芯面積より狭めなので注意しよう。

Q:住宅ローン控除って何?

A:所得税の一部が戻る入居の翌年に申告が必要

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住宅ローンを借りると年末ローン残高の1%相当額が所得税や住民税から戻る制度。最大で年間40万円、10年間で400万円戻る。控除を受けるには入居の翌年に確定申告が必要だ。

※( )内は認定長期優良住宅と認定低炭素住宅の場合

Q:「すまい給付金」って何?

A:一定の年収以下の人が現金をもらえる制度

年収約510万円以下の人が家を買うと、年収に応じて現金が給付される制度。住宅ローンの利用が原則だが、50歳以上など一定の要件を満たす人は現金で買っても対象になる。

※2016年1月~2016年12月に首都圏で新築マンションを購入した4357人の回答を集計。「首都圏新築マンション契約者動向調査」/リクルート住まいカンパニー調べ。年収はローンを借り入れた人の合計。共働き夫婦が夫婦ともローンを借りた場合は2人の合計年収。ローン、贈与、ボーナス時加算はそれぞれ利用者のみを対象に集計。未回答は除く

SUUMO新築マンション 2017/4/4発行号より転載

構成・取材・文/大森広司 長谷井涼子 イラスト/桔川 伸 長岡伸行 撮影/山出高士 飯田照明 川瀬一絵(ゆかい)  デザイン/taraco design
公開日 2017年06月13日
最終更新日 2017年07月13日
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