SUUMO(スーモ)は、住宅・不動産購入をサポートする情報サイトです。
-
- 借りる
-
- マンションを買う
-
- 一戸建てを買う
-
- 建てる
-
- リフォームする
-
- 売る
-
- 住まいの相談
SUUMO(スーモ)は、住宅・不動産購入をサポートする情報サイトです。
タワーマンション（以下、タワマン）で火災が発生したらどうなるでしょうか？
過去のニュース映像で流れたマンションやホテル火災を思い出し、不安を感じる方もいるでしょう。
しかし、さくら事務所のマンション管理コンサルタントで消防設備や防災に関するエキスパートの土屋輝之さんによれば、「タワマンは火災リスク（火災による建物への影響）がかなり低い」そうです。
では、どうして火災リスクが低いといえるのでしょうか。そこで今回は、マンション管理コンサルタントである土屋輝之さんに、タワマンの防火・耐火の仕組みや出火時の対応、避難方法などについて聞いてみました。
※本記事では、20階以上のマンションをタワーマンション（タワマン）としています。
タワマンがなぜ火災リスクが低いといわれているのか？
タワマンにおける火災リスクは「火災そもそものリスク」「消火活動のリスク」「高層階からの避難リスク」「風の影響を受けるリスク」「火災発生後のリスク」が挙げられます。
それぞれのリスクについて見ていきましょう。
都内では、20階以上の階数を誇るタワーマンションの存在は珍しくありません。
展望ラウンジやカフェラウンジ、ゲストルーム、フィットネスジムなど暮らしを豊かにする共用施設が充実しており、快適に過ごせるメリットがあります。
しかし、火災が起きてしまった場合、上階の部屋だと逃げ遅れてしまうのではないかなど、避難において不安に感じることもあるでしょう。
実際、タワマンの火災に関する質問で土屋さんが最も多く聞かれるのは、「出火・延焼のリスク」なのだそうです。
「タワマンで火災が起きたときに、どのような防火・消火設備が連動して居住者を守る仕組みがあるのかを理解することが重要です」（土屋さん）
例えば、30階建てのタワマンの25階で火災が起きたとします。すると、まず出火元の部屋や共用廊下のスプリンクラーが火災を感知して初期消火を行います。
同時に自動火災報知設備により、出火階と直上階に火災発生を知らせる「区分鳴動方式（出火階・直上階鳴動）」で警報が鳴ります。
「区分鳴動方式とは、自動火災報知設備が作動した際に、特定のエリアだけに警報を鳴らす方式です。特定エリアに絞るのは、不用意に建物全体に火災を知らせて混乱やパニックを起こさせないためです。廊下などの共用部には延焼を防ぐ防排煙（防火・防煙・排煙）設備などによる防火区画があり、各住居も出火元だけで火の手を封じ込める防火区画の構造になっているので、これらが正常に機能すれば火災が起きても延焼リスクはとても低く抑えられます」（土屋さん）
タワマンで火災が発生したときには、どのように消火活動を行うのでしょうか。
一般的な30m級のはしご車は建物の10階前後までしか届かないとされており、消防ホースによる外部からの放水ではタワマン火災には太刀打ちできません。
前述のスプリンクラーと防排煙設備だけで鎮火できるのかについて、土屋さんの見解は以下のとおりです。
「タワーマンションをはじめ高さ31mを超える建築物（10階建て以上）には、非常用エレベーターの設置が建築基準法（第34条第2項）で義務づけられています。はしご車が届かなくても、消防隊は非常用エレベーターで出火階まで移動。連結送水管にホースを接続して消火活動が行えます」（土屋さん）
外側からがダメなら内側から消火。とてもシンプルな考え方ですが、通常はタワマンの３階以上の各フロアに消火用の水を送る連結送水管の設備があるからできるのです。
ここまでの解説で、タワマンで火災が起きた場合は初期消火で火災を食い止め、防排煙設備と連携して延焼を抑えられることがわかりました。
では、出火元が住居内の場合に避難はどうすればよいのでしょうか？
「仮に、スプリンクラーや消火器による初期消火で住居内の火の手を抑えることができず、煙が充満するような場合は、玄関から出て避難します。もし、玄関からの避難が難しい場合は、バルコニーから隣室のバルコニーに水平に避難します。さらに下階へ避難する場合には避難ハッチが設置されているバルコニーまで水平に避難して避難ハッチのふたを開け、格納されているはしごで下階に避難します」（土屋さん）
では、廊下などの共用部分で出火した場合の避難はどうするのでしょうか？
「防排煙設備が機能していればスムーズに移動ができるので避難階段を使います。もし、煙が入り込んでいるような場合は、一時的に住居内や防火・防煙性能の高い空間に避難。下の階の火災で煙が上がり避難が難しく屋上にヘリポートがある場合は、上に向かいヘリコプターで救助してもらう方法もあります」（土屋さん）
タワマンは高層建築が故に風の影響を受けやすく、風の強さは火災に大きな影響を及ぼすのではないのかと考える人も多いかもしれません。
「タワマンは強風を受けやすい構造なので、しっかりと考慮した設計になっています。そのため火災が起きたとしても風を心配することはありません。唯一、気を付けるとすれば、住居から外に避難する際に玄関を開けたままにしないこと。窓が開いている状態で玄関を開けると強風が住居内を通り抜け、延焼リスクが高まるからです」（土屋さん）
最後の質問は、火災を消し去ったあとの住環境についてです。消火活動で大量の水を使うことで、焼け跡や上下左右に隣接する各住居に被害はないのでしょうか？
これについては一般的な住居と変わらず、火災が起きたら隣接した住居に関して「水や煙などの被害の確認と修復、煙やすすによる汚れの除去を行い、壁紙や床材の張り替えを行う必要が生じることもあり大量に注水された場合には下階へ漏水する可能性が高い」とのことでした。
隣接した住居で火災が発生して自分の部屋が被害を受けた場合、出火元に重大な過失がない場合は賠償を求めることはできません。
そのため、自身の火災保険により補償を受ける形になります。また、共用部分の火災被害については、管理組合の火災保険でカバーされることが一般的です。
参照：
民法 第七百九条
条文（不法行為による損害賠償）明治三十二年法律第四十号（失火ノ責任ニ関スル法律）
ここからは、防排煙設備などの機能と役割、その効果などについて聞いてみました。
タワマン火災の不安は、事前の予備知識が足りない部分が多いことが一つの要因として考えられるので、購入前の方もすでに入居されている方もしっかり押さえておきましょう。
本記事の冒頭で土屋さんから「タワマンは火災リスク（火災による建物への影響）はかなり低い」というお話がありました。
実際、タワマンには、火災リスクの抑制と早期発見、初期消火、延焼防止、安全な避難を可能にするなど、建築にあたってのさまざまな要件があります。
例えば、タワマンのような耐火構造を持つ建造物には、耐火構造の壁や床、防火設備や特定防火設備で区切られた防火区画の設置義務（建築基準法施行令 第112条）があり、10階以下と11階以上で異なる区画面積と区画方法が指定されています。
消防法でも後述する防火や消火に関連する設備の設置義務に加えて、燃えにくい防炎製品のカーテンや絨毯を使用すること（消防法 第8条の3）が義務づけられるなど、徹底した要件がありました。
「日本は地震大国なので、耐震構造はもちろん火災においても建物の中にいる人の体や生命に危害を及ぼすことがないように、建築基準法と消防法には厳しい基準が設けられています」（土屋さん）
参照：
建築基準法施行令 第107条「耐火性能に関する技術的基準」
建築基準法施行令 第112条「防火区画」
消防法 第8条の3
スプリンクラーには、火災の熱を感知して放水する閉鎖式と火災感知器の作動や手動操作で放水する開放型などの種類があります。
閉鎖式の場合、スプリンクラーヘッドが火災による熱を感知すると、送水ポンプなどにより加圧された水が放水される仕組みです。
消防法施行令（第12条）によりタワマンなどの高層建築物ではスプリンクラーの設置が義務づけられています。
階数や床面積、建物の用途によって細かいルールがありますが、原則として11階以上の高層階には住戸内を含めてスプリンクラーを設置しなくてはいけません。
「スプリンクラーは常に火災を監視して、火が出たら自動で放水する初期消火の王様。被害を最小限に留めてくれる優秀な消火設備なので、定期的に点検が行われているかも重要です。また、水が出ると止まらないので、誤って放水がはじまった場合でも、管理組合や防災センターに連絡して直ちに対応してもらう必要がありますが、できれば火災の訓練などの際に放水を止める操作が自分でできるようにすることが大切です」（土屋さん）
参照：消防法施行令 第12条「スプリンクラー設備に関する基準」
非常用エレベーターは建築基準法（第34条の2）により、高さ31mを超える建築物（約10階建て以上）に設置が義務づけられています※。
火災時の消火活動や救助活動を支援するために活用されることから、耐火構造の床や壁で区画する、停電時でも動く予備電源を設けるなど、一般のエレベーターとは異なる構造・機能を有する設計になっています。
「非常用エレベーターは火災発生時に消防隊が専用の鍵を使って消防運転を行い、消火や救助活動のために利用します。入居者など一般の人が使用すると消防活動の妨げとなるので、非常用のエレベーターがある場合、通常のエレベーターが火災で止まったとしても避難階段を利用するのが原則です」（土屋さん）
※建築基準法には一定の条件下で例外を設定する「緩和規定」があり、建築物によっては設置が免除されます
屋内で消火活動を行う際に送水口から放水口まで消火用水の通路となる連結送水管は、消防法施行令（第29条）により7階以上の建築物や5階以上で延べ面積が6000m2以上の建築物などで迅速な消火活動を行うために設置が義務づけられています。
「はしご車が届かない11階以上には、あらかじめ連結送水管の設備にはホースなど放水用の器具も格納されています」（土屋さん）
消防隊が重いホースを持って上がるのに時間がかかるのと、火災発生時は避難と消火活動で混乱することがあるので、より充実した消火設備が必要になるわけです。
非常用照明は建築基準法施行令（第126の4-5）に規定があり、停電しても避難経路などを一定時間にわたり避難に支障なく照らせるように、一般的には蓄電池式のものが使用されます。
停電時でも自動的に点灯するため、特別な操作は必要ありません。
防排煙設備は、建築基準法施行令（第126条の2）により階数が3階以上で、延べ面積が500m2超える建築物に設置を義務化されています。
また、避難階段の付室（火災や煙を遮断する前室）やエレベーターの乗降ロビーにも設置が必要です。
「タワマンの防排煙設備は共用廊下や避難階段だけでなく、防火扉で区画ができている非常用エレベーターの乗降口などに流れてきた煙を吸い上げて排出。消防活動を支援する役割も担っています」（土屋さん）
参照：
建築基準法施行令 第126条の4-5「非常用の照明装置」
建築基準法施行令 第126条の2「排煙設備」
15階以上の階、または地下3階以下の階に通じる直通階段は、通常の屋内避難階段よりも安全性が高く、火炎が階段室に入り込まない構造の特別避難階段とすることが建築基準法施行令（第122条）により義務づけられています。
特別避難階段の幅や踊り場の設置間隔などは一般の階段と同じ基準が適用されているようです。
避難器具には、避難はしごや避難ロープ、緩降機などがあります。消防法施行令（第25条）で2階から10階までの階には避難器具の設置義務がありますが、1階（地上階）と11階以上の階には設置義務がありません。
「避難ハッチは各住戸のベランダにある場合と隣接する住居と共用の場合があります。迅速に避難できるように避難ハッチの上、隔て板（ベランダに設置されている隣戸との境界兼避難経路）のそばには物を置かないようにしてください。また、そのほかの避難器具に関しては、防災訓練などに際しどこに何があるのかと併せて、使い方もしっかり覚えておきましょう」（土屋さん）
参照：
建築基準法施行令 第122条「避難階段の設置」
消防法施行令 第25条「避難器具に関する基準」
東京消防庁の「屋上緊急離着陸場等」により、高さ100m（約30階～33階）を超えるタワマンにはヘリコプターが実際に着陸できる屋上緊急離着陸場（Hマーク）などの設置基準が規定されています。
ただし、屋上の広さや設備上の理由から設置が難しい場合は、空中でホバリングをしながら救助活動を行う緊急救助用スペース（Rマーク）の設置が推奨されています。
東京都に限らず、ほかの自治体でも同様の緊急離着陸場等設置指導基準がありますが、基準が異なるのでそれぞれ確認が必要です。
「原則として火災時はヘリコプターではなく、安全性が確保された階段を使用した避難が推奨されています。緊急時の消防活動や救助活動に使用するからです。しかし、下階への避難経路が完全に遮断された場合や上層階で取り残された場合、歩行困難者の緊急避難など、ヘリポートを利用するケースも想定されます。常日頃からどのように避難をするか、訓練を通じて経路や計画を考えておきたいですね」（土屋さん）
東京都や横浜市、神戸市のように基準を設けて防災センターの設置を義務化している場合や管理組合で対応している場合など、管理体制はタワマンの規模や地域により異なります。
ただし、これまで解説したように消防法に基づく自動火災報知設備、スプリンクラー、非常用電源などの消防用設備などを適切に管理する必要があります。
では、防災センターはどのような役割と機能を備えているのか。東京都の義務化と合わせて注目ポイントを土屋さんに教えてもらいました。
「東京都では火災予防条例（第55条の2の2）により、防災センターの設置義務が定められています」（土屋さん）
参照：東京都火災予防条例 第55条の2の2「消防用設備等又は特殊消防用設備等の管理」
「このほかにも、東京都では防災センター要員講習と自衛消防業務講習を修了した防災センター要員の配置も義務づけています。多くの場合は24時間体制での有人監視や消防用設備、操作・制御装置などの集中管理を行うなど、適切な人員配置で火災時の安全性向上を図っているのが特徴です」（土屋さん）
防災センターや管理組合による防火体制は大きな安心材料になりますが、そもそも火災を起こさないように注意することや、もし火災が起きたとしても初期消火で被害を最小限にすることが、身を守る最大の防御となります。
どのようにすればよいのか、土屋さんに聞いてみました。
「火災を防ぐ方法は、一戸建や集合住宅、タワマンなどで違いはありません。とにかく、室内やバルコニーでの火の不始末に気をつけること。コンセントの過負荷を避けてプラグなどにホコリをためないこと。使用していない電化製品のプラグを抜いておく。広く知られていることですが、日々の生活で気をつけたいことですね」（土屋さん）
たしかに日ごろから火の元に気をつけるようにしたいものですね。喫煙する方は、いつも決まった場所だけで吸うようにして、吸い殻の適切な処理を徹底することが大事です。
初期消火については「スプリンクラーが重要」とのお話もありましたが、ほかにやるべきことはあるのでしょうか？
「スプリンクラーは消火設備として優秀ですが、自分でできる消火としては、消火器が役立ちます。各フロアの共用部分に配置されているかと思いますが、できれば住戸内でも１本だけでなく複数本を用意してください。部屋の広さや間取りによっては１本だけでは足りませんからね。でもその前に、使い方をしっかり覚えておきましょう」（土屋さん）
では、住居から避難する際に役立つ携行アイテムや事前に備えておくべきものについては？
「避難時に注意が必要なのは煙です。立ちこめると前が見づらくなるケースや、何らかの原因で暗くなる可能性もあるので懐中電灯は必須。煙を吸い込まずに避難するためには、コンビニなどのビニール袋にきれいな空気を入れることで、わずかではありますが予備の空気を確保することができます」（土屋さん）
また、日ごろからの備えとしては、避難階段や避難ハッチの位置、使用方法などをまとめた資料をつくっておくことも有効。家族の連絡先や避難場所をまとめた防災マニュアルを作成しておくことも大切です。
これまでに、タワマンの防火・消火・防排煙など消防設備の機能や役割が理解できました。
そこで最後は、火災が起きたときの避難について考えてみましょう。
自宅で火災が起きた場合にまずやるべき行動は、火元の確認と初期消火、さらに119番通報です。
ただし、天井にある自動火災報知器の感知器が火災を感知して警報音が鳴動すると、防災センターなどに通報され、スプリンクラーヘッドが熱に反応することで自動的に放水がはじまります。
スプリンクラーによる放水と火災の状況を確認しながら、避難すべきかどうかを判断することになります。
「初期消火で火災を抑え込むことが最も大切なことですが、消火器などを使っても消せないと判断したらすぐに避難してください。居住者ができることは限られているので、がんばりすぎないことが大事です。玄関から避難する場合は必ずドアを閉めること。玄関からの避難が難しい場合はバルコニーから避難し、下階への避難はハッチを開いてはしごで避難します。できれば煙を吸い込まないように、口と鼻を覆うアイテムで身を守りながら避難しましょう」（土屋さん）
自宅以外で火災が発生した場合は、出火階と上の階だけに警報が鳴ります。下の階の火災であっても共用廊下を通じて避難ができるようであれば、避難階段を使って下ります。
「住居や共用廊下で火災が起きても、防火扉などの設備が機能していれば、タワマンの特別避難階段には煙は流れてきませんので、慌てずにゆっくり避難してください」（土屋さん）
避難時の持ち物としては、通信デバイスのスマートフォン、土屋さんから指摘されている煙から身を守るアイテム、貴重品などがすぐに思いつきますが、服装としては以下を意識するといいでしょう。
多くの物を持ち出そうとしないで、身を守ることを第一に考えることが大切です。
ここ数年に発生した地震や火災などの災害を受けて、避難訓練の重要性や避難方法に関する意識が高まっています。
消防法（第8条）や消防法施行規則（第3条）などにより、居住者50名以上のマンションでは年1回程度の定期的な消火訓練や避難訓練が義務づけられています。
「避難訓練には避難経路の確認などのほか、消火器の使用方法などを学ぶ消火訓練や通報訓練、防災用品の確認など多岐にわたって行います。いざというときに役立つので、面倒くさがらずに参加してほしいですね」（土屋さん）
また、タワマンの購入に際しては、この防災訓練をはじめとした防災マニュアルのチェックが欠かせないと土屋さんは力説します。
「タワマンの防火・消火設備の設置は法律によって厳しく規定されているので問題ないかと思いますが、それらの設備をどのように運用するのか、居住者や来訪者の安全をどのように守るのかが重要です。防災マニュアルを見れば、おおよその仕組みを理解することができ、管理会社や管理組合の姿勢や考え方も知ることもできます。また、活動が活発な管理組合は公式ホームページを持っている場合があり、避難訓練などの防災活動をどのレベルで行っているかの判断材料になります。また、多くの管理組合の手本になるはずです。興味がある方はぜひチェックしてみてください」（土屋さん）
たしかにハード面がそろっていても、運用するシステムの連携についてしっかり訓練がされていなければ、火災時の対応や避難などの安全面を確保するのが難しくなることもありそうです。住み心地などの住環境も大事ですが、火災を含めた防災対策についてもチェックしたいですね。
参照：
消防法 第8条
消防法施行規則 第3条「防火管理に係る消防計画」
タワマンの火災対策である耐火構造や防火・消火・防排煙設備などは、建築基準法や消防法の厳しい基準や規定があるので、一定の安全性が確保されている
はしご車が届かない高層階でも、非常用エレベーターで消防隊が建物内に進入して出火箇所の内部から消火活動を行える仕組みが調えられている
非常用エレベーターは災害時には消火や救助活動に使用。入居者は特別避難階段やバルコニーの避難ハッチからはしごでの避難となる
居住者50名以上のマンションは年1回程度の避難訓練実施が義務。積極的に参加して、火災発生時に備えることが重要。購入前に防災マニュアルの確認も
マンションの台風対策！被害を最小限にするためのポイントは？
タワーマンションで火災が起きたら？防火・消火・避難など事前知識…
マンションに関わる「敷地権付き区分建物」とはなに？登記や割合、…
