定期借地権付きマンションのメリット、デメリットは?後悔しないために知っておきたいポイントを解説

定期借地権付きマンションのメリット、デメリットは?後悔しないために知っておきたいポイントを解説

分譲マンションを探していると土地についての権利が「定期借地権」となっている物件を見かけることがあります。借地権とは何なのでしょうか。また、定期借地権付きマンションは、土地が所有権の分譲マンションとはどのような違いがあるのでしょうか? 不動産コンサルタントの岡本郁雄さんに話を伺いました。

借地権とは?普通借地権と定期借地権について知っておこう

借地権とは「建物を建てるために土地を借りる権利」のこと。土地を借りた人(借地権者)は、地主に定期的に地代を支払うことになります。大正時代に制定された旧借地権の場合、借地期間が満了となっても、地主側に正当事由がない限り、借地権は更新されるものでした。しかし、1992年8月から施行されている新借地借家法では、借地権が「普通借地権」と「定期借地権」に区分されました。

普通借地権とは

借地期間が当初は30年、1回めの更新では20年、2回目以降の更新では10年。旧借地権と同様に地主側に正当事由がない限り、借地権は自動更新されます。土地を借りている人は、地主に地代のほか、更新時に更新料を支払うのが一般的です。

定期借地権とは

借地期間に定めがある借地権のことです。普通借地権と違い、借地期間満了時には土地を更地にして地主に返還することが原則です。定期借地権には一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類ありますが、マンションの場合は「一般定期借地権」が主に利用されています。

この記事では、定期借地権付マンション(一般定期借地権付マンション)について説明していきます。

定期借地権付きマンションとはどんなマンション?

定期借地権付マンションとは、地主が期限付きで土地の賃借を行い、そこに建てられた建物の所有者は地代を支払います。契約期間満了時には建物を解体し、更地にして地主に返還するのが原則。その際、地主から立退料などは支払われません。定期借地権は第三者に譲渡したり貸したりすることが可能ですから、定期借地権付きマンションを購入した人は、売却したり、賃貸マンションとして貸し出すことが可能です。

土地が所有権になっているマンション。借地権付マンションとの違いは?

マンションの広告などでは土地が「所有権」となっている物件のほうが多くあります。この場合、マンションの所有者(区分所有者)は、建物だけでなく、土地についても所有権や地上権をもつことになります。土地が所有権の場合は、地代の支払いは発生しませんし、建物を解体して更地にする時期が決められているわけでもありません。

定期借地権付マンションには何年住めるの?

一般定期借地権は契約期間が50年以上と定められています。実際の契約期間はマンションによって異なり、それぞれの契約期間内には、更地にするための期間(物件によって異なるが1.5~2年程度)が含まれます。例えば、契約期間60年で、解体期間が2年のマンションの場合は、新築で購入すれば58年間、住めるということになります。

「最近は、60年~70年程度の契約期間が多いようです。マンションの構造などが進化し、耐久性が高くなっていることや長期間利用したいニーズが強いからです」(岡本さん、以下同)

定期借地権付マンションの仕組み
定期借地権付マンションの仕組みの図
契約期間満了後、土地は更地にして土地の所有者に返還するのが原則。物件の規模などによって解体にかかる期間も異なる(図作成/SUUMO編集部)

定期借地権付きマンションのメリット。価格や税金が安いのは本当?

土地代がかからない分、安く買える?

定期借地権付きマンションは「価格が安い」「固定資産税が安い」など、さまざまなメリットが挙げられています。土地代がかからない分、安く買えるというメリットはあるのでしょうか?

「土地が所有権のマンションと違い、買主が所有できるのは建物部分のみ、という点があるため抑えた価格で分譲されることは多いです。しかし、最近は定期借地権付きマンションと土地が所有権のマンションの価格差は、利用期間が長くなっていることもあり以前ほど大きくはありません。また、マンションの価格はプランや立地次第。都心部でグレードの高いマンションは、定期借地権付きマンションでも、価格は相応の設定になります。安いからという理由で定期借地権付きマンションを探す時代ではないと思います」

土地に対する固定資産税・都市計画税がかからない

固定資産税や都市計画税は、不動産の所有者に対して課税される税金です。土地が所有権のマンションでは、建物分、土地分それぞれに課税されますが、定期借地権付きマンションはマンション購入者が納税するのは建物分のみ。土地の固定資産税・都市計画税は地主が負担します。その分、そのマンションの土地がもしも所有権だった場合と比べると税金は安くなります。ただし、大幅に節税できるというわけでもないようです。

「定期借地権で戸建てを建てた場合は、固定資産税・都市計画税の節税効果は大きいといえますが、マンションの場合、土地の所有権を多くの住戸で按分するため、土地への課税額は小さくなります。土地持ち分の少ないタワーマンションなどで建物の評価額が高い場合、固定資産税・都市計画税の負担は思ったほど軽くならないこともあります」

立地のよい場所に建っていることが多い

定期借地権付きマンションが建てられるのは、地主が手放したがらない土地。都心や駅の近くなど利便性が高い立地に建てられることが多いといえます。

立地のよい定期借地権付きマンションを購入した夫婦のイメージ
定期借地権付きマンションは都心など、立地のよい場所に建てられるケースが多い

定期借地権付きマンションのデメリット。かかるコストはある?

購入時の初期費用、地代や解体積立金がかかる

定期借地権付きマンションには、土地が所有権の一般的なマンションにはない出費があります。まず、購入時には以下の費用がかかることがあります。

定期借地権付きマンション購入時にかかる費用

・解体準備金
将来、土地を更地にするため建物を解体するには大きな費用がかかります。そのため、毎月支払う解体積立金のほかに、新築時にまとまった費用を支払うケースがあります。

・土地を借りるための一時金
保証金、土地権利金、前払い賃料といった名目で、土地を借りるための一時金を支払うケースがあります。これらの3つの項目は併用される場合があります。一般的に保証金は契約終了後に土地の借り主に返還されますが、権利金は返還されません。前払い賃料は、土地の賃料(地代)の一部または全部で、当初に地代全額を支払う場合は、毎月の地代は不要になります。

定期借地権付きマンションを所有している間、かかるのが以下の費用です。

定期借地権付きマンションを所有している間かかる費用

・地代
定期的に地主に支払う土地の賃料です。

・解体積立金
将来の建物の解体に備えて、積み立てていくお金です。

「解体費用にいくらかかるのかは、物件によって幅があり一概にはいえません。また、最近は解体準備金や解体積立金が不要な定期借地権付きマンションもあります」

土地の前払い賃料は住宅ローン控除の対象外

住宅ローンを借りてマンションを購入した場合、一定期間、所得税や住民税が控除される住宅ローン控除(住宅ローン減税)。これは年末のローン残高が多いほど、控除額が大きくなります。ただし、定期借地権付きマンションで、土地の賃料を前払いした費用を住宅ローンでまかなった場合は控除の対象外。土地にかかわる費用が住宅ローン控除の対象になるかは、ケースバイケースですので最寄りの税務署で確認するのがおすすめです。

将来、住み替えが必ず必要になる

定期借地権付きマンションは、解体される日が来ます。自分も、将来財産として引き継ぐ子どもたちも、永遠に住み続けられるわけではありません。解体時期が近づいてきたら、新たな住まいへの住み替えが必要となること、財産として未来永劫、残せるわけではないことを知っておきましょう。

定期借地権付きマンションから住み替える夫婦のイメージ
将来、解体されるため、住み替えが必要になる

中古の定期借地権付きマンションの購入の際の注意点

長期の住宅ローンが借りにくい場合がある

最近は、住宅ローンを貸し出す金融機関は、物件の担保価値よりもローンを借りる人の返済能力を重視して融資の可否や融資限度額を決める傾向にあります。しかし、定期借地権付きマンションを中古で購入する場合は注意が必要。

「定期借地権の残存期間が残り10数年など短い物件の場合、今後の担保価値が長く続かないわけですから、住宅ローンは借りにくい、借りられても長期返済は設定できないといえます」

また、解体までの期間が短い場合、将来の住み替えのための資金も考えておく必要があります。

中古の借地権付きマンションの購入時の注意点のイメージ
中古で定期借地権の残存期間が短い借地権付きマンションを買うなら、将来の住み替えについてもきちんと考えておこう

定期借地権付きマンションのコストを試算

35年間でどんな費用がいくらかかる?

マンション購入時や入居後のさまざまな費用。いったいどんな費用がいくらかかるのでしょうか。ここでは、ひとつの例として、定期借地権付きマンション購入の諸費用と、ランニングコストを試算してみました。

・CASE
定期借地権付きマンション、購入時・所有時にはどんなコストがかかる?

物件プロフィール:価格8000万円/専有面積70m2(約20坪)/借地権の種類 一般定期借地権/間取り3LDK/所在地 東京都
資金計画:頭金800万円/7200万円を【フラット35】から借り入れ、返済期間35年、金利は全期間固定金利1.5%と仮定

8000万円の定期借地権付きマンション(70m2)にかかるコスト
定期借地権付きマンションの購入時・所有時にかかるコストを試算
※管理費は10年ごとに月額1000円アップ、修繕積立金は10年ごとに月額3000円アップ、地代と解体積立金は35年間変更無しとして試算(図表制作/SUUMO編集部)

毎月の管理費、修繕積立金、そして定期借地権付きマンションの場合に必要な地代や解体積立金、毎月返済する住宅ローンや固定資産税・都市計画税の税額など、どの費用も物件によって、資金計画によってケースバイケースです。毎月の修繕積立金は、定期借地権付マンションで将来解体されるからといって金額設定が低くなるわけではありません。

これは、大規模修繕は一般のマンションと同様に定期的に行われるためです。また、毎月の地代や解体積立金は35年間変わらない金額で試算していますが、実際には、3年ごとの固定資産税評価額の見直しに合わせて金額が変わるのが一般的です。

マンションとお金のイメージ
定期借地権付マンションを購入した場合の初期費用やランニングコストの項目を知っておこう(写真/PIXTA)

定期借地権付きマンションの購入はどんな人に向く?

好立地で抑えめの価格というメリットだけでなく、地代などのランニングコストがかかるなどのデメリットもある定期借地権付きマンション。購入はどんな人に向いているのでしょうか。

「今は都心のマンション価格が上昇しています。同じ予算、同じエリアでの購入で広さを優先させたい人にはメリットが大きいでしょう。定期借地権付きマンションは、好立地の物件が多いですから利用価値を重視して選んでほしい。まずは、予算内で家族のライフスタイルに合った立地や広さのマンションを探すことが大切です。余裕のある資金計画で、描いた理想の暮らしができれば良いですね」

まとめ

定期借地権付マンションとは、土地を所有するのではなく地主から借りる契約のマンション

契約期間満了時には建物を解体し、更地にして地主に返還するため、資産として残らない

土地代金が不要な分、割安な価格で購入できる点がメリットといわれているが、最近は一般マンションと価格差は大きくはなくなってきている

都心や駅近などの立地のよい場所にある物件が多い点がメリット

土地が所有権のマンションでは不要な、地代や解体積立金などのコストがかかる

定期借地権の残存期間が短い中古マンションは住宅ローンの借り入れが難しい場合がある

新築マンションを探す
中古マンションを探す
新築一戸建てを探す
中古一戸建てを探す
賃貸物件を探す
土地を探す
注文住宅の会社を探す
売却査定する
リフォーム会社を探す
カウンターで相談する
ハウスメーカーを探す
工務店を探す
引越し見積もりをする
取材・文/田方みき イラスト/森越ハム
公開日 2022年06月29日
関連する最新記事を見る
住みたいエリアや購入価格からマンション・一戸建てを探そう!
住まいの種類
住みたいエリア
  • エリア
  • 都道府県
  • 市区郡
購入価格

お役立ち講座・個別相談のご案内無料

住まい選びで「気になること」は、人それぞれ。スーモカウンターのアドバイザーは、新築マンション選びと会社選びをサポートします。講座や個別相談を通じて、よかった!と思える安心の住まい選びをお手伝いします。
カウンターアドバイザー

住み替えサポートサービス

ページトップへ戻る