マンションに住むなら知っておきたい!区分所有法の内容とは

マンションを買ったり、購入を検討したときに初めて「区分所有法」という言葉を耳にした人もいるかも。これは、マンションで暮らしていくうえで、とても重要な法律。マンションの管理組合の一員として住み良い環境づくりをめざすために、どんな法律なのかを知っておきたい。マンション管理士の村上智史さんに話を聞いた。

区分所有法ってどんな法律?

マンションを購入すると適用を受ける法律

分譲マンションには、「建物の区分所有等に関する法律」(以下、「区分所有法」)という、民法の特別法として定められた法律が適用される。つまり、マンションを購入した人は、そのマンションの区分所有者として区分所有法とかかわっていることになる。

区分所有法とは、マンションの居住者が円滑な生活を送れるよう、また、区分所有者や居住者の財産を守れるように、という目的で制定されたものだ。どんなことが定められているのか、基本を知っておこう。

区分所有法ではどんなことが定められている?

区分所有法で決められた専有部分と共用部分

・専有部分と共用部分
マンションのように1棟の建物に複数の所有者がいる建物を「区分所有建物」といい、所有している人のことを「区分所有者」という。

「区分所有建物」のうち、区分所有者が単独で所有しているのが「専有部分」。天井や床、壁などで囲まれ、独立した出入口がある住戸の内部空間を指している。それに対して、建物全体のエントランスやエレベーター、共用階段、廊下など区分所有者全員で共有しているのが「共用部分」だ。

区分所有法では、共用部分の持分を、専有部分と分離して処分することができないと定められている。つまり、区分所有者がマンションを売却するときに、専有部分の住戸だけを売却し、共用部分の持分はそのまま所有しているということはできない、ということだ。同様に、敷地利用権の持分を、専有部分と切り離して処分することもできない。

管理組合に加入することも区分所有法で決められたルール

・管理組合
ひとつの建物にさまざまな人が暮らすマンション。区分所有者でつくられている管理組合は、安心快適に暮らし、資産としての価値を保つために欠かせないもの。実は、この管理組合も、区分所有法で定められているものだ。

「区分所有者全員で構成される管理組合を結成すること、マンションの共用部分等の管理を執行する管理者は少なくとも毎年1回、集会を招集して事務報告を行うとともに、それを議事録として残す義務があること等が区分所有法で定められています」(村上さん、以下同)

「管理組合なんて、なんだか面倒」「入りたい人だけ入ればいいんじゃない?」と思っても、マンションを購入や相続等で所有する区分所有者になった瞬間から、意思とは関係なく管理組合の一員になり、脱退はできないことを知っておこう。

「マンション標準管理規約」は、区分所有法とどう違うの?

区分所有法に基づいて作成された管理規約のガイドライン

「マンション標準管理規約」や「管理規約」といった言葉を聞いたことがあるだろう。これらはどんなものなのだろうか?

マンション標準管理規約とは、区分所有法に基づいて国土交通省が作成したマンション管理規約のガイドラインだ。

「マンション購入後に、分譲会社から『管理規約』が配布されます。これは管理組合運営のルールブックといえるもので、国土交通省の『マンション標準管理規約』をもとに作成されるのが一般的です。管理規約は、区分所有法の範囲内なら各マンションの事情に応じて改正することも可能です」

では、マンションの管理規約を変えたいとき、大規模修繕を行うとき、管理組合でどう決めればいいのかを、マンション標準管理規約をもとに見ていこう。

マンション標準管理規約に示されている決議要件は?

重要な事柄ほどたくさんの賛成が必要

年に1度以上開かれる組合総会では、さまざまなことが議題に上がる。どんな議題が、どのように議決されるかを見ていこう。

標準管理規約では、日常的な管理にかかわることなど通常の案件(普通決議)については、委任状等の提出者を含め「総会に出席した」とみなされる区分所有者の議決権数の過半数の賛成で決するとされている。

例えば、収支決算報告や事業報告の承認、理事や監事の選任または解任、管理委託契約の変更・更新・解約などのほか、共用部の修繕工事の実施、防犯のための夜間灯の設置などは、この普通決議事項にあたる。

一方、普通決議事項に比べてより重要な案件は「特別決議事項」とされて承認される条件がかなり厳しくなり、「区分所有者総数の3/4以上」および「議決権総数の3/4以上」の賛成が必要だ。

「管理規約の改正・廃止、共用部分の重大な変更などは特に重要な案件ですから、区分所有者総数および議決権総数の各3/4以上の賛成が必要です。普通決議との違いは必要な賛成の数の割合が高くなるだけでなく、その母数である区分所有者数・議決権数ともに【全体】に及んでいる、ということです。なお、多額の費用がかかるため実現が難しい「建替え決議」の場合はさらに厳しく、各4/5以上の賛成が必要になります」

■標準管理規約による総会の決議で必要な賛成数
原則(日常的な管理などの普通決議) 委任状等の提出者を含む「総会に出席した」区分所有者の議決権数の過半数
例外(重大な変更事項などの特別決議) 「区分所有者総数の3/4以上」および「議決権総数の3/4以上」。建替え決議の場合は「区分所有者総数の4/5以上」および「議決権総数の4/5以上」

民泊の禁止は管理規約の改正が必要

2018年6月から住宅宿泊事業法の施行によって分譲マンションでの民泊事業が可能になった。しかし、騒音・ゴミ出しなどの宿泊者のマナーをめぐって居住者とトラブルを起こす可能性があるため、2017年8月、国土交通省は「マンション標準管理規約」を改正し、民泊の実施を禁止するかどうかを明記する規定例を示した。そのため、最近は組合の総会で民泊禁止を決議したり、管理規約を変更したりして民泊を禁止するマンションも多い。この場合も、区分所有者総数および議決権総数の3/4以上の賛成で管理規約の変更が可能だ。

「国交省の標準管理規約も、時代の流れに合わせて頻繁に改正されています。すべてを把握するのは大変ですが、快適なマンションライフを過ごしながら、大切な資産を適切に維持管理していくためという観点からルールブックである管理規約を一通り読み込んでおくことをお勧めします」

■マンション標準管理規約による決議などに必要な賛成数
主な案件 必要な賛成数等 ポイント
総会の成立要件 議決権総数の半数以上の出席 代理人や書面による議決権行使も「出席」とみなされる
共用部分の管理 委任状等の提出者を含む「総会に出席した」区分所有者の過半数 共用部の修繕工事の実施、夜間照明の設置、損害保険契約等
共用部分の変更 区分所有者総数および議決権総数の3/4以上 照明器具をLEDに変更する、手すりを設置するなど形状や設備の効用の大きな変更が伴わない場合は過半数、エレベーターを新たに設置するなど大きな変更がある場合は3/4など
管理規約の改正・廃止 区分所有者総数および議決権総数の3/4以上 新たなルールの設定や、現在のルールの変更、廃止など
建替え決議 区分所有者総数および議決権総数の4/5以上 区分所有者および議決権の各4/5以上という数字は、トラブルを防ぐため、管理規約での増減はできない

みんなでひとつの建物を共有するマンションでの生活。区分所有法にもとづく管理規約があることで、マンションのルールづくりや建物の維持管理がスムーズになっているのだ。

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取材・文/田方みき 写真/PIXTA
公開日 2018年11月02日
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