コンパクトマンションとは?あえて狭いマンションを選ぶ理由は?コンパクトマンションの魅力と注意点

コンパクトマンションとは?あえて狭いマンションを選ぶ理由は?コンパクトマンションの魅力と注意点

都心部や駅近の立地が多く、職住近接の暮らしを求めるシングルや共働きカップル、子どもが独立したシニア層から注目を集めるコンパクトマンション。広さを抑えた分、予算内で便利な立地での家探しができることも魅力でしょう。そんなコンパクトマンションについて解説します。

コンパクトマンションとは?

コンパクトマンションとは、30~50m2くらいの広さで1DK~2LDK 程度の間取りが中心のマンションを指します。明確な定義はありませんが、ファミリータイプよりも小さく、ワンルームよりも広いという住戸についての呼称です。なお、「コンパクト」は物件の総戸数が少ないという規模を意味するものではありません。「1990年代、マンションの主流はファミリータイプで、他は単身用や投資用のワンルームでした。その後、20年くらい前から、晩婚化や共働き世帯の増加などを背景に、コンパクトマンションのサイズがちょうどいいという人が増えました。今後は1人~2人世帯がマジョリティになっていき、コンパクトマンションへの注目度はますます高くなっていくでしょう」(さくら事務所・長嶋修さん)

また、コンパクトマンションは、大きな用地が取れなくても建てられるため、都心部や駅前など立地条件の良いところに建つ傾向があります。近年、マンション価格は二極化が進み、利便性の高い立地のマンション価格は高止まりしています。コンパクトマンションなら、広さを譲る分予算内で探しやすく、立地を重視する人にとって選びやすい物件と言えるでしょう。

コンパクトマンションは、どんな人にオススメ?

シングルや共働きカップル

コンパクトマンションは、より都心に、より駅近い立地に建つ傾向があります。そのため、家にいる時間が短く、通勤時間がもったいないと考える「立地>広さ」派のライフスタイルの人に向いています。ライフステージの変化に合わせていずれ買い替える必要が出てくると思いますが、50m2程度のコンパクトマンションなら、子どもが小さいうちは十分に暮らしていける広さです。
また、立地が良いマンションは、将来売ったり貸したりする際にも需要が見込めるので、資産形成の助けになります。

立地を優先したマンション選び
コンパクトマンションは、「立地>広さ」で選びたい人に向いている(イラスト/杉崎アチャ)

シニアカップル

子育てを卒業したシニアカップルの場合、広い家は管理が負担になることもあります。広い家を手放した資金を元手に、便利な都心部にコンパクトマンションを買うのも一考の価値ありです。日常的な買い物に便利で、余暇を楽しむにも近場で楽しめる上、いざというときの通院にも便利な都心立地で選びやすいコンパクトマンション。将来自家用車を手放したとしても、暮らしの質は維持できます。家のサイズよりも便利な環境を優先したい人に、コンパクトマンションは選びやすい住まいと言えるでしょう。

コンパクトマンションの魅力

コンパクトマンションの魅力は、次の点があげられます。

利便性の高さ

立地条件が良い、または、面積が狭い分、立地条件の良い物件が予算的に選択肢に入りやすくなるマンションが多く、通勤、通学、買い物、食、遊び、通院、役所や図書館など各種公共サービス……とさまざまな生活シーンにおいて利便性が高く、選択肢が豊富な住まいが選べます。日常生活において移動に時間をかけずに済むので、時間のロスも少なくて済みます。

資産性の高さ

また、その資産性にも注目です。「不動産の価値は、なんといっても立地によるところが大きいものです。そして、今後は1~2人世帯が増えていき、コンパクトマンションのニーズはますます高まるでしょう。中古を含めたコンパクトマンションの供給数よりも需要のほうが多い状態がしばらく続くことからも、将来売りやすい・買いやすい物件と言えるでしょう。コンパクトマンションは、資産性が維持されやすい住まいなのです」(長嶋さん)。

共用施設が充実しているマンションも

冒頭で述べたように、「コンパクト」とはマンションの規模のことではないので、都心にある数百戸規模のタワーマンションなどにも該当する住戸が存在します。その場合、スタディスペースやゲストルーム、展望ラウンジなど、共用施設が充実していることも多く、購入した住戸がコンパクトサイズでも、それを補うだけの空間が身近にそろうというケースもあります。拠点性を買う、という意味では、共用施設も見逃せません。

タワーマンションとオフィスビルのある都市風景
都心の拠点性に加え、使い勝手の良い共用施設が身近にあると、家自体はコンパクトでも暮らしやすい(画像提供/PIXTA)

コンパクトマンションを購入する際の注意点

住宅を購入する際、床面積が50m2以上かどうかで不動産の税金が大きく変わります。コンパクトマンションの場合、対象になるかどうかギリギリの広さの場合があります。その際、面積のとらえ方が制度によって違うので、注意が必要です。

住宅ローン減税の対象は「床面積50m2以上」

住宅ローンを使い、新築マンションまたは築25年以内の中古マンションを購入する場合、条件を満たせば住宅ローン減税制度※の恩恵を受けることができます。

その条件の1つが「床面積50m2以上」ですが、この50m2は、登記簿面積を指します。「登記簿面積」とは、住戸の内側で計測した面積で、販売時によく目にする「専有面積」は壁の中心部から計測した壁芯で計測するため、範囲が異なります。「登記簿面積」のほうが狭くなりますので、「50m2以上の住戸を買ったはずが、恩恵を受けられない!?」という事態が発生することもあります。

※住宅ローン減税とは、返済期間10年以上の住宅ローンを利用して条件を満たす住宅の取得又は増改築等をした場合、10年間、各年末の住宅ローン残高の1.0%を所得税額(一部、翌年の住民税額)から控除できる制度

「内法」と「壁芯」
登記簿面積は「内法」、マンションの販売時に目にすることが多い専有面積は「壁芯」で計測したもの

購入時に支払う税金にも床面積の条件がある

逆に、不動産取得税や登録免許税は、マンションの共用廊下などの共有部分を加えた床面積を課税床面積として税額を求めますので、住戸の登記簿面積が49m2であっても、恩恵を受けられるケースがあります。50m2前後のマンションを買う際には、登記簿面積や各制度の対象になるかの確認をしておくことが大切です。

賃貸住戸の比率が高いと資産性にかかわることも

コンパクトマンションは駅前など立地条件が良いことがあり、賃貸に出されるケースも多くなります。買うときには将来のライフスタイルの変化に対応しやすいことは魅力となりますが、賃貸比率の高さは自分の資産として高い意識をもつ住人の比率が低くなるということになります。中古物件を買う場合には、管理が行き届いているかを事前に確認するように心がけましょう。
また、賃貸居住者が多いと理事の順番がすぐにまわってきたり、理事会の決議などでは、居住していない所有者との連絡に時間がかかりスムーズに運ばないことがある、と想定しておくとよいでしょう。

コンパクトマンションの狭さをカバーするインテリアとは?

コンパクトマンションを少しでも広く使うには、どんな方法があるでしょうか。まず、荷物を整理しておくのは基本ですが、自分の生活スタイルを分析することで、家具の取捨選択をするという手があります。また、家具や照明の高さや配置、選ぶ色などを工夫することで実際の面積よりも広い印象をつくることもできます。「コンパクトマンションだから、全て小さい家具を選んでおけば広く感じるのでは?」と思うかもしれませんが、それでは用が足りないこともあるでしょうし、印象がのっぺりとしてしまい、大した効果は得られないことも。家具の大小や配置によりメリハリをつくったほうが、余白を強調して空間の広がりを感じさせてくれるのです。そんな、狭さをカバーするインテリアのコツを、インテリアコーディネーターの荒井詩万さんに伺いました。

立地を優先したマンション選び
狭い空間を有効活用するためには、自分のライフスタイルに合わせて家具を厳選しよう(イラスト/杉崎アチャ)

家具の高さは「手前を高く、奥は低く」で奥行きを強調する

「部屋の入口から見たときに、奥に背の高いものがあったり、手前に目線を遮るポイントがあると圧迫感を感じてしまいます。空間を広く感じさせるなら、手前側に背の高い家具を、奥に行くにつれて低めの家具を置いた、空間にパースをつくるような家具配置がオススメです。奥行きが強調され、広く感じます」(荒井さん)。
もしも大型のテレビを奥に配置するような間取りであれば、テレビの後ろを照明で照らしたり、周りに植物を置くなどしてなじませ、圧迫感が出ないよう工夫をするのがオススメです。部屋の中央にソファを置く場合は、目線を途中でさえぎらないよう背もたれが低いタイプを選んだり、背もたれを壁に沿って配置すると、空間をより広く感じられます。

リビングダイニングイメージ
壁側のチェストの上の植物から窓際のソファまで、部屋の奥に向かってなだらかなパースをつくったインテリア(インテリアコーディネート・画像提供/CHIC INTERIOR PLANNING)

部屋の奥側、入口との対角位置に目線を集める「フォーカルポイント」をつくる

空間は、目線が奥に届くほど広く感じます。そのため、ドアを開けて部屋に入るとき、目線が届く一番遠い位置、つまり対角に目線を集めるポイントをつくると良いでしょう。この、目線を集める見せ場のことを、“フォーカルポイント”と言います。「フォーカルポイントは、例えば大がかりなものだと、壁の一面だけ色を変えたり、印象的なカーテンを選びます。手軽なものだと、スタンドライトを置いたり、お気に入りの絵や雑貨を飾るという方法もあります。模様替えに対応しやすいので、植物を置いたり天井からつるしたりするのもオススメです」(荒井さん)
フォーカルポイントがあることでインテリアが引き締まり、余白が強調されることで空間にゆとりが感じられるようになります。

リビングダイニングイメージ
壁の一面をイエローにしてメリハリをつけ、明るい印象の部屋に。絵や植物、目立つ色のクッションなどを入口の対角に配し、自然と奥に目が行くインテリアに(インテリアコーディネート・画像提供/CHIC INTERIOR PLANNING)

不要な家具は置かない

ダイニングセットやソファなど、大きな家具を配置することが多いリビングダイニング。「まず、自分たちの生活スタイルでは、リビングとダイニングのどちらで過ごすことが多いかを考えてみてください」(荒井さん)。
ダイニングでの団らんを重視する生活スタイルなら、ダイニングテーブルセットをゆったりくつろげる低めで広いタイプにしておき、リビングにはソファではなく1人掛けのチェアを置いたり、ラグを敷くだけにするなど、設置する家具にメリハリをつけて空間に圧迫感を出さないようにするという手もあります。
逆に、リビングでの団らん時間が多いなら、ソファは大きめを選び、食事はカウンターを利用したり、カフェテーブルのような小ぶりのダイニングセットを選ぶという方法も。よくある家具配置を当たり前と思わず、過ごし方と空間のサイズを考えて家具の大小を考えたり、“置かない”という選択をすると良いでしょう。

リビングダイニングイメージ
カウンターテーブルを造作し、食事スペースはコンパクトに。ソファは壁側にゆったりサイズを置いてメリハリをつけ、動線もスッキリ。空間にゆとりができた(インテリアコーディネート・画像提供/CHIC INTERIOR PLANNING)

色を効果的に使う

色は空間の印象に大きく影響します。基本的には、白っぽい明るい色は空間を広く感じさせ、ダークカラーは空間を引き締めます。
ただし、「すべて白の場合は、空間にメリハリがなく、かえって広がりを感じにくいこともあるので、さし色を上手に使ってメリハリをつけ、白を活かしましょう」(荒井さん)。ちなみに、寒色の壁は後退色なので、手前に明るい色味のものがあると、壁はより遠い位置にあるように感じます。例えば、ダークネイビーの壁の手前に白いシェードのランプを配置すると、グッと奥行きが強調されるということです。ダークカラーの中にも効果的な使い方があるので、「メリハリ」を意識して好きな色を取り入れてみてください。
また、色は、配色によっても印象が異なります。同じ色の組み合わせでも、床がダークカラーで上のほうが白っぽい明るい色であれば空間の広がりを強調し、天井がダークカラーで床など下のほうが明るい配色であれば、こもった印象になりプライベート感が強まります。部屋選びの参考にしてください。

天井が明るい色のインテリア
天井・壁が明るい色、床がダークカラーのインテリア(写真/PIXTA)
ダークカラーのインテリア
天井・壁がダークカラー、床が白のインテリア(写真/PIXTA)

照明を多灯使いして陰影でメリハリをつける

奥行きを感じさせるためのメリハリの付け方として、照明もポイントの1つです。部屋の真ん中に1つだけ照明をつけてすべてを照らすことを「一室一灯型」と言います。隅々まで明かりが届くというメリットがあり、勉強部屋などに向いていますが、単調な印象になります。
「リビングなどは、あちこちに照明を配置した「一室多灯型」の照明にすると、生活シーンに合わせて明かりを楽しむことができますし、陰影が奥行きを強調してくれます。もともと一室一灯型の部屋であっても、スタンドライトやテーブルランプを置いたり、あちこちに付けやすいクリップ型のスポットライトを活用すれば、手軽に一室多灯型にすることができます」(荒井さん)。
照明自体をフォーカルポイントにする方法もありますが、フォーカルポイントとして置いた絵や植物にスポットライトをあてて楽しむのもオススメです。

一室多灯の部屋
あちこちに照明を配置することで奥行きのある部屋に(写真/PIXTA)

このように、方法はさまざまですが、「目線をなるべく遠くに届ける」「空間にメリハリをつけ余白を印象付ける」ことを意識すると、空間を広く感じることができます。もちろん、片付いている状態が部屋を広く感じさせるのは基本なので、収納ができるソファや引き出し付きのテーブルを選ぶのも良いでしょう。「壁面収納など大型の収納を設ける場合は、壁一面を扉で覆ってしまうと圧迫感が出がちなので、一部を扉のない状態にして目線が少しでも奥に届くような余白、“抜け”をつくっておくと圧迫感を軽減できます」(荒井さん)。また、将来リフォームする際などは、間仕切りや扉に透け感のある素材を使ったり、壁の上部を天井まで届かせないパーテーションタイプにして、あえて空間をあけて天井が続いているイメージを強調し、広さを感じさせる方法もあります。
コンパクトマンションであっても、工夫次第でより広く感じられる、快適な住まいにすることはできそうです。

ダイニングイメージ
圧迫感が出がちな壁面収納も、“透け”や“抜け”を上手く使うと取り入れやすい(インテリアコーディネート・画像提供/CHIC INTERIOR PLANNING)
まとめ

コンパクトマンションは30~50m2程度の広さのマンションの呼称で定義はない

コンパクトマンションは好立地にあることが多く、拠点性の高い暮らしを望む人に向いている

立地条件に加え、今後は1~2人世帯がマジョリティになり需要が見込めるので、資産性を維持しやすい

狭めの空間でも広く感じさせるコツは、「視線をなるべく空間の奥に届ける」「空間にメリハリをつけて余白を印象付ける」こと

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取材・文/竹入はるな 
公開日 2020年10月14日
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