資産価値が落ちない街ランキング2018 10年間の資産価値を調査~東京23区編

資産価値が落ちない街ランキング2018 10年間の資産価値を調査~東京23区編

「資産価値の維持しやすさ」を考えて家を買うならどの街を選べばいい?
今回は資産価値を見極める参考になる「リセールバリュー」を指標として、約10年前に分譲された新築マンションが、現在、中古物件として当時に比べてどれくらいの価格水準で流通しているかを調査。価格水準の高い順に城南8区と城北・城西・城東15区におけるトップ20をそれぞれ紹介する。
加えて、新築マンションが供給される注目の街情報も掲載!併せてチェックしよう。

街の資産価値を見極めるポイント

資産価値の参考となるリセールバリューとは?

リセールバリューは、9~11年前に分譲された新築マンションが、約10年後の現在、中古物件として当時に比べてどのくらいの価格水準で流通しているのかを示す指標。
リセールバリューが高いほど資産価値を維持できたと考えられる。ただし、過去の実績を表すもので今後の資産性を意味するものではない。また、集計期間に新築分譲が少なかった駅は集計対象外となるため、今回登場した駅のみが資産価値が維持しやすいとは限らない。

●リセールバリューの計算方法
リセールバリューの計算方法
※2006年1月~2008年12月に新規分譲され、2017年1月~2017年12月に中古で売買されたマンションを対象に新築価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出 
※専有面積30m2未満の住戸および事務所・店舗用ユニット、また、供給戸数・中古流通件数が一定以上でない駅は対象から除外して集計

城南8区の資産価値ランキング

城南8区…千代田区・港区・中央区・文京区・渋谷区・新宿区・品川区・目黒区

順位 路線名
駅名
リセール
バリュー(%)
1位 都営新宿線ほか
馬喰横山
155.2
2位 都営新宿線ほか
岩本町
144.0
3位 新交通ゆりかもめ
お台場海浜公園
137.7
4位 山手線ほか
品川
137.2
5位 銀座線ほか
表参道
136.2
6位 日比谷線ほか
六本木
132.6
7位 山手線ほか
目黒
131.9
8位 丸ノ内線ほか
本郷三丁目
129.9
9位 日比谷線ほか
人形町
129.2
10位 東西線ほか
九段下
129.1
11位 日比谷線
神谷町
129.0
12位 山手線ほか
大崎
128.5
13位 京葉線ほか
八丁堀
128.4
14位 銀座線
虎ノ門
128.0
15位 山手線ほか
恵比寿
127.9
16位 山手線ほか
原宿
126.6
17位 南北線ほか
麻布十番
126.0
18位 東急池上線
大崎広小路
125.6
19位 丸ノ内線ほか
淡路町
124.8
20位 都営三田線ほか
白金台
123.9

江戸時代からの商業の街、日本橋周辺の駅が上位を占める。都心部では、馬喰横山、岩本町、人形町など日本橋周辺の地区がトップ10に入った。「江戸時代からの商業文化があり、近年は大手不動産会社主導で商業施設なども開発され住環境が整っています。
3A地区(赤坂・青山・麻布)や六本木、恵比寿など皇居の西南エリアも上位に登場していますが、それらの街に比べて分譲時の価格が低めだったことで、リセールバリューが高くなったといえます」(高橋さん、以下同)

注目の駅の詳細をご紹介!

●注目の駅の見方

都心主要駅までの乗車時間:平日日中平常時の場合。乗り換えや急行待ちなどの時間は含まない(編集部調べ)
・新築マンション価格:2006年1月~2008年12月に新規分譲され、2017年1月~2017年12月に中古で売買されたマンションの『新築時の価格』
・中古マンション価格:上述した物件の『中古時の価格』
※いずれも70m2換算価格。いずれも過去の実績であり現在販売中の物件価格とは異なる

馬喰横山~都営新宿線ほか
江戸時代から栄える問屋街。徒歩5分圏内の物件が多い

都心主要駅までの乗車時間:大手町駅まで5分
新築マンション価格:4730万円
 ↓
中古マンション価格:7340万円

都営浅草線東日本橋・総武線快速の馬喰町と直結、徒歩10分圏の日比谷線小伝馬町も利用できる。神田川と隅田川が合流する地点にあり、浅草や両国も近い。
江戸時代から問屋街として栄えた街だが、15年ほど前からマンションが増加。新築・中古ともに徒歩5分圏内の物件が多く、リセールバリューが高い要因のひとつだといえる。

写真
「日本橋横山町問屋街」で有名な街。最近は若いクリエーターによる新感覚のショップも登場している

目黒~山手線ほか
大手外資系企業などが本社移転。オフィスと住宅が共存する街に

都心主要駅までの乗車時間:品川駅まで7分
新築マンション価格:9054万円
 ↓
中古マンション価格:1億1941万円

駅周辺に商業・オフィスビル、少し歩くと閑静な住宅地が広がる。約20haの国立科学博物館附属自然教育園もあり緑も身近。2010年以降、アマゾンジャパン、スターバックスジャパンなどが本社を移転。オフィス街としての注目度も高い。

写真
目黒駅前にオフィスビルとタワーマンションを建設する再開発が2017年に完成。新たな商業施設も誕生した

本郷三丁目~丸ノ内線ほか
東京大学のおひざ元。文教地区指定の閑静な住宅街

都心主要駅までの乗車時間:大手町駅まで5分
新築マンション価格:5781万円
 ↓
中古マンション価格:7512万円

駅北東には東京大学のキャンパスが広がる。周辺は良好な文教的環境の維持のため都の条例に基づく「文教地区」に指定されている閑静な住宅街。少し足を延ばせば谷根千エリアや上野など、下町情緒ある商店街も使える暮らしやすい街だ。

写真
かつて樋口一葉や石川啄木も居を構えた本郷の住宅街。図書館や文京ふるさと歴史館など文化施設が点在する

大崎~山手線ほか
品川に隣接、羽田空港にも30分。職住商の複合開発が進行中

都心主要駅までの乗車時間:品川駅まで3分
新築マンション価格:5548万円
 ↓
中古マンション価格:7129万円

品川駅が隣駅、羽田空港も30分圏内。駅周辺はオフィスビルとマンションが計画的に配された街だ。現在も駅徒歩6分の立地で職住商の複合開発が進行している。

写真
駅東口から直結の「大崎ニュー・シティ」には、スーパーやドラッグストアがあり日常の買い物に便利

八丁堀~京葉線ほか
銀座まで歩いて約15分。都心各エリアにも行きやすい

都心主要駅までの乗車時間:東京駅まで1分
新築マンション価格:5510万円
 ↓
中古マンション価格:7076万円

東京や銀座が徒歩圏。京葉線と日比谷線のほか、東西線・茅場町、有楽町線・新富町、都営浅草線・宝町にも徒歩10分圏内で都心各エリアに行きやすい。

写真
街の横を流れる隅田川。橋を渡って新川公園や佃の石川島公園などを散策するのも楽しい

城北・城西・城東15区の資産価値ランキング

城北・城西・城東15区…台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区、豊島区、北区、荒川区、板橋区、足立区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区、大田区

順位 路線名
駅名
リセール
バリュー(%)
1位 京成押上線
京成曳舟
145.3
2位 有楽町線ほか
豊洲
144.2
3位 東西線ほか
門前仲町
134.9
4位 日暮里・舎人ライナー
赤土小学校前
130.7
5位 有楽町線
辰巳
122.8
6位 りんかい線ほか
国際展示場
121.3
7位 総武線ほか
東中野
119.9
8位 有楽町線ほか
東池袋
119.5
9位 京成押上線ほか
押上
118.7
10位 千代田線ほか
町屋
118.1
11位 東急世田谷線
上町
115.4
12位 東西線
南砂町
115.1
13位 都営大江戸線ほか
清澄白河
114.1
14位 京浜東北線ほか
蒲田
112.6
15位 山手線ほか
日暮里
111.5
16位 山手線
目白
110.8
17位 都営三田線
西巣鴨
110.0
18位 日比谷線ほか
仲御徒町
109.2
19位 総武線ほか
錦糸町
109.0
20位 山手線ほか
巣鴨
108.8

東京スカイツリーの登場で知名度が上がった押上とその隣駅の京成曳舟が、豊洲、辰巳、国際展示場など湾岸エリアと肩を並べた。「大規模開発で大きく変化した街のほか、町屋、日暮里など駅前の再開発で住環境や生活利便性が向上した街も上位に。このほか、門前仲町など城東エリアの都心寄りや、蒲田や西巣鴨など山手線の駅から1~3駅外側の駅も、分譲時価格の割安感から注目されています」

注目の駅の詳細をご紹介!

●注目の駅の見方

都心主要駅までの乗車時間:平日日中平常時の場合。乗り換えや急行待ちなどの時間は含まない(編集部調べ)
・新築マンション価格:2006年1月~2008年12月に新規分譲され、2017年1月~2017年12月に中古で売買されたマンションの『新築時の価格』
・中古マンション価格:上述した物件の『中古時の価格』
※いずれも70m2換算価格。いずれも過去の実績であり現在販売中の物件価格とは異なる

門前仲町~東西線ほか
東京、大手町、汐留との職住近接が実現する江戸の下町

都心主要駅までの乗車時間:大手町駅まで5分
新築マンション価格:4949万円
 ↓
中古マンション価格:6678万円

駅周辺の深川エリアは江戸時代、隅田川を渡って富岡八幡宮に参拝する“江戸っ子”たちでにぎわった街。現在も、駅徒歩5~6分圏内に飲食店や居酒屋が200店舗以上と多く、駅のある永代通り沿いを中心に商店街も広がりにぎわいを見せる。
また、豊洲駅に向かうバスもあり、ショッピングや映画などにも出かけやすい。

写真
「人情深川ご利益通り」と呼ばれる深川不動尊への参道。飲食店やカフェなどが並ぶ(写真右は永代寺)

東池袋~有楽町線ほか
サンシャインシティに徒歩6分。駅北側で約3.2haの再開発検討

都心主要駅までの乗車時間:池袋駅まで2分
新築マンション価格:6601万円
 ↓
中古マンション価格:7888万円

池袋駅に徒歩約15分。サンシャインシティに近い西友や東急ハンズなどで日常の買い物ができる立地だ。駅の北側では10年ほど前からオフィスと住宅の複合開発が行われ、街の様子が一変。今後も駅周辺で約3.2haの再開発が検討されている。

写真
2015年には駅徒歩3分に豊島区役所の新庁舎が移転。グリーンテラスや屋上庭園が併設されている

町屋~千代田線ほか
京成本線で上野まで7分。駅周りに商業施設が集結

都心主要駅までの乗車時間:大手町駅まで13分
新築マンション価格:3785万円
 ↓
中古マンション価格:4470万円

3路線利用でき、都心の主要エリアへは30分圏内。古くからの大通りの商店街に加え、再開発で駅周辺が整備され、商業・医療施設を備えたマンションが立ち並ぶ。
徒歩圏の荒川自然公園には、テニスコートや子ども用プールなどがある。

写真
駅前を通る尾竹橋通りには昔からの商店街が続き、駅から離れた住宅街も暮らしやすい

蒲田~京浜東北線ほか
座って通勤できる始発駅。150を超える店が並ぶ商店街も

都心主要駅までの乗車時間:品川駅まで9分
新築マンション価格:4462万円
 ↓
中古マンション価格:5022万円

京浜東北線の始発列車がある駅。京急蒲田駅から羽田空港には11分でアクセス。駅西口には大型商業施設や商店街があり用途に合った買い物ができる。

写真
駅西口には駅直結の「グランデュオ蒲田」「東急プラザ蒲田」「ドン・キホーテ蒲田駅前店」が並ぶ

西巣鴨~都営三田線ほか
大手町へ15分圏、巣鴨に1駅。下町の生活利便性をもつ街

都心主要駅までの乗車時間:池袋駅まで7分
新築マンション価格:4967万円
 ↓
中古マンション価格:5466万円

三田線で大手町まで15分、山手線の乗り換駅である巣鴨へ1駅と都心へのアクセスが良い。「巣鴨地蔵通り商店街」も徒歩約15分と生活圏にある落ち着いた住宅街。

写真
駅周辺の大通りにはマンションが並ぶ。深夜1時まで営業のスーパーもあり、帰りの遅い日も安心だ

結婚や出産などライフステージに合わせて家を買い替える人も多いはず。どうせ買うなら売却や賃貸を考慮して、資産価値の情報はチェックしておきたいもの。今人気の街だけでなく、将来性を見据えた街選び、家選びをすることが大切だ。

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構成・取材・文/森島薫子 撮影/東京フォト工芸、高野ひろし、中島康貴、一井りょう 写真提供/PIXTA データ提供/東京カンテイ
公開日 2018年09月21日
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