地価ランキング2021。住宅地の全国平均は5年ぶりに下落

地価ランキング2021。住宅地の全国平均は5年ぶりに下落

毎年3月に国土交通省から発表される公示地価。全国の住宅地や商業地で、地価が高かったところはどこなのでしょう?この記事では、2021年の地価ランキングを発表。また、地価の上昇や下落がマンションなどの住宅購入や私たちの暮らしにどう関わるのでしょうか。不動産鑑定士の藤田絵理子さんに話を聞きました。

地価とは? 土地の価格は時価や路線価などいろいろある

地価(公示地価)とは、土地取引の指標にもなる公的な価格

毎年3月にニュースなどで耳にする「地価」という言葉。全国で金額の高かった場所や、上昇した場所などが話題になります。この「地価」とは、いったい何なのでしょうか?

「地価とは土地の価格のことです。地価を公表することを「地価公示」といい、地価公示によって公表された価格を「公示地価」といいます。国土交通省土地鑑定委員会が一般の土地の取引価格の指標などとするため、都市計画区域等に標準地を設定して公示する、毎年1月1日時点での1m2当たりの公的な価格です。地価公示法という法律にもとづいて、2名以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行い、その結果を審査し、必要な調整を経て算出されます。

土地の価格には路線価や時価などいろいろある

土地の価格には、公示地価以外にも下記のようにいくつかの種類があります。これは、土地の価格を何に利用するかによって、もとになる法律が異なり、算定基準が違うからです。

●時価
一般の人や自治体が売ったり買ったりする際の価格。
●路線価
相続税や贈与税にかかわる土地の評価額を出す際に用いられる価格で国税庁が発表する。相続税路線価ともいう。
●固定資産税路線価
固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算定に用いられる価格で、市町村(東京23区の場合や都)が算出する。
●都道府県地価調査価格
地方公共団体などの公共事業用地の取得価格算定の基準となる価格で、都道府県知事が公示する。公示地価を補完する役割をもつ。

地価が高かったのはどこ?2021年全国公示地価ランキング

全国の住宅地の高額地価は東京に集中

地価公示が算出される標準地は全国で約2万6000地点。それを住宅地、商業地、工業地の用途別に分けたデータが国土交通省から発表されています。この記事では、住宅地と商業地の高額地点や変動率(昨年の地価からの上昇率または下降率)が高かった地点のランキングを見ていきましょう。

まずは、全国の住宅地から、地価が高かった地点のトップ10です。

2021年公示地価 住宅地の高額地点トップ10
順位 都道府県 標準地の所在地 2021年公示価格
単位:円/m2
変動率
単位:%
1 東京都 港区赤坂1丁目1424番1 4,840,000 2.5
2 東京都 千代田区六番町6番1外 4,050,000 0.0
3 東京都 港区白金台3丁目55番4外 3,810,000 0.0
4 東京都 港区南麻布4丁目12番1 3,570,000 2.0
5 東京都 港区南麻布1丁目35番1外 3,170,000 0.0
6 東京都 千代田区三番町6番25 3,160,000 0.0
7 東京都 千代田区一番町16番3 3,030,000 0.0
8 東京都 千代田区九段北2丁目6番26 2,960,000 0.0
9 東京都 港区赤坂6丁目1911番 2,750,000 0.4
10 東京都 渋谷区恵比寿西2丁目20番1 2,730,000 0.7
地価が高額な地点の全国トップ10は東京都港区、千代田区に集中 ※標準地の所在地は住居表示とは異なる

全国のトップ10は、2020年のトップ10と同じ地点がランクインしており、順位も同じでした。ただし、変動率が縮小。2020年はトップ10の地点の上昇率は2.4~13.9%で平均約6.3%でしたが、2021年の上昇率は0~2.5%、平均は約0.56%と大幅ダウンしています。

最高額は昨年と同じ港区赤坂にある標準地。アメリカ大使館に近い高級住宅地で、地下鉄駅4駅が利用しやすい利便性も高いエリアです。変動率は2.5%で、2020年の8.8%に比べて上昇率は縮小していますが、上位10位以内では最も高くなっています。

「トップ10に入っている地点はすべて東京都心部。もともと地価が高く、小さな上昇率でも価格自体は大きく上がる手堅い土地です。全国で見ると、地価の上昇率が大きなところが地方都市などにあるのですが、地価が低いため、上昇率が大きくても東京都心の価格には届きません。例えば、東京で3,000,000円/m2の地域が1%上昇した場合、価格は30,000円/m2上がります。一方、地方都市で30,000円/m2の地域が10%上昇したとしても、価格は3,000円/m2上がったのにすぎないということです」(藤田さん、以下同)

商業地の高額地価も東京に集中。ただし、変動率はマイナスに

商業地の高額地点も住宅地同様、すべて東京都心。トップ10は下の表のとおりです。

2021年公示地価 商業地の高額地点トップ10
順位 都道府県 標準地の所在地 2021年公示価格
単位:円/m2
変動率
単位:%
1 東京都 中央区銀座4丁目2番4 53,600,000 -7.1
2 東京都 中央区銀座5丁目103番16 46,100,000 -7.2
3 東京都 中央区銀座2丁目2番19外 39,900,000 -7.9
4 東京都 中央区銀座7丁目1番2外 39,300,000 -8.0
5 東京都 千代田区丸の内2丁目2番1外 去年は6位 37,200,000 -1.1
6 東京都 新宿区新宿3丁目807番1外 去年は5位 36,500,000 -3.7
7 東京都 新宿区新宿3丁目30番13外 34,600,000 -6.0
8 東京都 中央区銀座6丁目4番13外 29,300,000 -9.0
9 東京都 千代田区大手町2丁目4番2外 去年は10位 29,000,000 -1.4
10 東京都 中央区銀座4丁目103番1外 去年は9位 28,700,000 -7.4
地価が高額な商業地の全国トップ10は銀座や丸の内、新宿、大手町といった超都心エリア ※標準地の所在地は住居表示とは異なる

全国の商業地のトップ10は、2020年のトップ10と同じ地点がランクイン。順位は5位と6位、9位と10位が入れ替わったものの、大きな変化はありませんでした。ただし、変動率がすべてマイナスに。2020年はトップ10の地点の変動率はすべてプラスの0.9~5.3%で、平均約2.9%。2021年は-1.1~-9.0%で平均-5.9%に。

「高額地点の地価変動率が前年比マイナスに転じた背景には、コロナ禍の影響があるといえます。全国的にみても商業地の平均変動率は7年ぶりに下落。インバウンドや国内の観光客に頼ってきたホテルや飲食店があるエリアにマイナス傾向が見られます」

商業地での地価最高額は昨年と同じ中央区銀座4丁目の山野楽器銀座本店がある地点。銀座4丁目交差点がある銀座の中心地です。地価は1m2当たり5360万円という高額ですが、2020年に比べると7.1%の下落。飲食店や物販店などの外国人観光客からの需要がほぼなくなり、訪れる国内客も減ったことで収益性が低下。新規出店も低迷したことが地価の下落につながった。

「しかし、商業地だからといってすべてがマイナスになっているわけではありません。例えば、人気のある路線や駅の近くの商業地で、そのエリア内でマンションが新築されていたり、周辺に住宅地が広がっているような地域住民の暮らしと密着したところではコロナの影響は小さいといえます。新型コロナの影響で観光地や歓楽街等の商業地がマイナスであった一方で、案外堅調な地域も多く見られました

全国、三大都市圏の地価の平均が下落。でも上昇している都市も

全国の住宅地の地価変動率は?都道府県別に見てみよう

国内で地価の高額な地点のランキングを見たあとは、全国の住宅地、商業地の地価の動向を変動率で見ていきましょう。

2021年は住宅地、商業地、工業地の全用途での平均がマイナス0.5%と6年ぶりに下落しています。住宅地の平均もマイナス0.4%で5年ぶりに下落しています。

下の地図は、住宅地の地価変動率を都道府県別に色分けしたものです。上は2020年の公示地価、下は2021年の公示地価。変動率がプラス、つまり前年よりも地価が上昇している場合は黄色系で色が濃いほど上昇率が高くなります。逆に変動率がマイナスの場合は青色系で色が濃いほど下落率が高いということです。

2020年と2021年の地図を比べてみると、全体的に青色系が増え、色が濃くなっているのが分かります。変動率がマイナスの都道府県が、2020年は24でしたが、2021年には38に増えています。変動率がプラスの都道府県は20から8に減っています。

プラスだった8都道府県も、北海道は2.2%から1.5%へ、宮城県は3.5%から1.0%へ、千葉県は0.7%から0.1%へ、福岡県は3.5%から1.5%へ、佐賀県は0.6%から0.3%へ、熊本県は1.1%から0.4%へ、大分県は1.3%から0.6%へ、沖縄県は9.5%から1.0%へ上昇率は縮小。

地価は前年より上がってはいるものの、価格の上げ幅は全体的に小さくなっています。

都道府県別住宅地の変動率の変化
都道府県別住宅地の地価の変動率の変化をあらわしたマップ
都道府県別の住宅地の地価変動率を見ると、プラスからマイナスに転じたところ、下落率が拡大または上昇率が縮小したところが多いのがわかる(図作成/SUUMO編集部)

全国の商業地の地価変動率は?都道府県別に見てみよう

商業地の地価変動率は全国平均マイナス0.8%で、7年ぶりに下落しています。

2020年と2021年の地図を比べてみると、住宅地の地図と同様に全体的に青色系が増え、色が濃くなっているのが分かります。変動率がマイナスの都道府県が、2020年は23でしたが、2021年には39に増えています。変動率がプラスの都道府県は24から7に減っています。

プラスだった7都道府県は北海道、宮城県、千葉県、神奈川県、福岡県、熊本県、沖縄県。前年の地価よりも平均は上昇していますが、住宅地同様に上昇率は縮小。特に沖縄県は2020年の13.3%と高い上昇率でしたが、2021年は0.2 %とわずかな上昇にとどまっています。

都道府県別商業地の変動率の変化
都道府県別商業地の変動率の変化をあらわしたマップ
都道府県別の商業地の地価変動率を見ると、変動率がマイナスの都道府県が多く、2020年よりも下落率が拡大しているのがわかる(図作成/SUUMO編集部)

三大都市圏の地価が下がっているなか、地方四市は上昇傾向

都道府県にはそれぞれに特徴があります。人口の多い都市をかかえる東京圏や大阪圏、名古屋圏といった三大都市圏とそれ以外の地方圏では、商業地や住宅地をとりまく環境や取引状況が異なります。地方中枢都市である札幌市、仙台市、広島市、福岡市といった地方四市と、その他の地方圏でも同様でしょう。

そこで、三大都市圏や地方圏、地方四市の地価動向を個別に見てみることにします。

下の表は圏域別、土地の用途別の平均地価変動率をまとめたもの。全国、三大都市圏、地方圏の平均地価変動率が軒並みマイナスなのに対して、地方四市は住宅地は四市すべてからプラス、商業地も広島市以外はプラスになっています。

2021年 圏域別・用途別の平均地価変動率(単位:%)
住宅地 商業地
全国平均 -0.4 -0.8
三大都市圏平均 -0.6 -1.3
  東京圏 -0.5 -1.0
  大阪圏 -0.5 -1.8
  名古屋圏 -1.0 -1.7
地方圏平均 -0.3 -0.5
地方四市を除く
地方圏平均
-0.6 -0.9
地方四市平均 2.7 3.1
  札幌市 4.3 2.9
  仙台市 2.0 2.8
  広島市 0.4 -0.4
  福岡市 3.3 6.6
住宅地も商業地も、変動率は地方四市(札幌、仙台、広島、福岡)の平均のみがプラス。地価の平均が前年よりも上がっているということ
※三大都市圏とは東京圏、大阪圏、名古屋圏で、それぞれ市区町村の区域により定められている。 そのため、各圏域内の都府県の集計値と当該都府県全域の集計値は異なることがある

「三大都市圏が住宅地でも商業地でも地価が下がっているなか、地方四市は上昇傾向にあります。大規模な病院や福祉施設、大学などの教育機関が集中している札幌市、仙台市、広島市、福岡市には、充実した医療や介護をもとめる高齢者、大学等へ進学する若者層が周辺の市町村から流入してきます。人口が増えることで街が活性化し、地価上昇につながっているといえます」

そのほか、地方四市の地価上昇の背景について、国土交通省の分析も抜粋します。

札幌市

【住宅地】
鉄道駅徒歩圏の利便性が高い地域を中心に需要が堅調。中央区とその隣接区では高級住宅地の需要があるほか、割安感のある手稲区、厚別区でも戸建て住宅を中心に需要が広がっている
【商業地】
オフィス需要が堅調で空き室率が低い状態が続いている。札幌駅周辺の再開発計画の進展も後押し

仙台市

【住宅地】
仙台駅周辺や鉄道駅徒歩圏を中心に、住環境が良好・生活利便性が高いエリアで需要が堅調
【商業地】
コロナ禍で店舗やホテル需要が減少しているものの、オフィス需要が堅調に推移。東北大学農学部跡地周辺で再開発による需要が旺盛

広島市

【住宅地】
市中心部にアクセスしやすい住環境が良好な平坦地、郊外型大型店舗周辺の生活利便性の高い地域で需要が堅調
【商業地】
広島駅北口開発や南口の再開発による期待感から需要がアップ。しかし、八丁堀・紙屋町とその周辺ではインバウンドを見込んだ店舗やホテル需要は減退

福岡市

【住宅地】
人口増加を背景に鉄道駅徒歩圏の利便性の高い地域を中心に需要が堅調。駅から距離のある割安感のある地域への需要も広がっている
【商業地】
市内複数箇所での再開発や地下鉄の延伸など複数の要素が街を活性化。郊外でも人口増加による店舗需要などで地価が上昇

全国の地価変動率のイメージ
国土交通省が発表する公示地価や地価変動率は、国土交通省のホームページで見ることができる(画像/PIXTA)

地価が上昇した住宅地のランキング

全国の住宅地で地価の変動率が高い上位10地点は下の表の通りです。

2021年公示地価 住宅地の変動率トップ10
順位 都道府県 標準地の所在地 2021年公示価格
単位:円/m2
変動率
単位:%
1 北海道 虻田郡倶知安町字山田83番29 135,000 25.0
2 北海道 北広島市共栄町1丁目10番3 36,500 17.7
3 北海道 北広島市東共栄2丁目20番5 24,500 15.6
4 北海道 北広島市美沢3丁目4番8 38,000 15.2
5 北海道 虻田郡倶知安町南3条東1丁目16番9外 53,500 13.8
6 北海道 北広島市北進町3丁目3番4 45,000 12.5
7 長野県 北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ827番36 10,100 12.5
8 福岡県 福岡市博多区博多駅南5丁目52番2 277,000 11.7
9 福岡県 福岡市中央区港2丁目10番8 376,000 11.2
10 北海道 虻田郡倶知安町北7条西2丁目2番28 28,800 10.8
上位10地点のうち北海道の倶知安町と北広島市から7地点がランクインしている ※標準地の所在地は住居表示とは異なる

2020年の変動率トップ10には沖縄県の糸満市や宮古島市、読谷村、愛知県名古屋市がランクインしていましたが、2021年は10地点のうち7地点を北海道の倶知安(くっちゃん)町と北広島市が占めています。倶知安町は海外からの長期滞在者を集めるスキーリゾートとして発展したニセコリゾートがある町。昨年に引き続き変動率1位になった「虻田郡倶知安町字山田83番29」は、そのニセコリゾートの中心地「ひらふエリア」に位置しています。

「ニセコはスキーリゾートとして海外からの投資などで地価が上がり続けているエリアです。2021年は変動率25%で全国1位になりましたが、実は2019年は変動率44%。地価の上昇は縮小傾向にあります。
エリア内で開発が止まっているところはありますが、土地の投げ売りがされていたり、という情報は入っていませんし、アフターコロナを見据えて投資家や開発事業者は様子見をしているのではないでしょうか」

2030年度には北海道新幹線が札幌駅まで延伸開業予定で、倶知安駅も新幹線の停車駅となります。その期待感もありそうです。

「北広島市は、札幌市のベッドタウンとして住宅地の需要が高いエリア。もともと住宅地の取り引きが好調だったところに、2023年の北海道ボールパークの開業が決定し、地価上昇が加速しました」

そのほか、7位の白馬村は1998年の長野オリンピックの会場でもあり、近年は東京からのアクセスの良いスキーリゾートとして外国人観光客が増加。コロナ禍でも別荘やホテル等の需要が高まっています。

福岡市は2021年6月に発表された「第21回国勢調査」で人口増加数と人口増加率が全国20の政令指定都市で最大。人口増加による住宅の需要などで、上昇率は縮小しているものの、2021年も2地点が上位10地点にランクインしています。

住宅地の地価変動率全国1の地点がある、倶知安町のひらふエリアの景色
住宅地の地価変動率全国1の地点がある、倶知安町のひらふエリア(画像/PIXTA)

地価が上昇した商業地のランキング

全国の商業地で地価の変動率が高い上位10地点は下の表の通りです。

2021年公示地価 商業地の変動率トップ10
順位 都道府県 標準地の所在地 2021年公示価格
単位:円/m2
変動率
単位:%
1 北海道 虻田郡倶知安町南1条西1丁目40番1外 121,000 21.0
2 福岡県 福岡市中央区清川2丁目4号13番1 460,000 15.0
3 福岡県 福岡市博多区店屋町210番1外 830,000 14.0
4 福岡県 福岡市中央区平尾2丁目281番 790,000 13.7
5 福岡県 福岡市博多区奈良屋町120番外 880,000 12.8
6 福岡県 福岡市博多区祇園町355番1 1,780,000 12.7
7 福岡県 福岡市中央区春吉3丁目11号34番外 900,000 12.5
8 福岡県 福岡市博多区博多駅前1丁目470番1外 1,390,000 12.1
9 北海道 北広島市栄町1丁目1番3 56,000 12.0
10 福岡県 福岡市博多区諸岡1丁目19番5 226,000 11.9
上位10地点のうち8地点が福岡市 ※標準地の所在地は住居表示とは異なる

1位は昨年に引き続き北海道の「虻田郡倶知安町南1条西1丁目40番1外」。北海道新幹線駅の新ホームが設置される倶知安駅に近く、飲食店やスーパーなどが集まるエリアです。ただし、変動率は2020年の57.5%から21.0%に大幅に縮小しています。

2021年に8地点もランクインしたのは福岡県福岡市。規制緩和でビルの建て替えなどを誘導する「天神ビッグバン」プロジェクトや、地下鉄七隈線の延伸、博多駅のにぎわいを周辺に広げる「博多コネクティッド」などさまざまな試みが街を活性化。郊外でも人口増加による店舗需要などが地価上昇につながっています。

昨年はランク外だった北海道北広島市は、JR北広島駅周辺の再開発に伴うエリアの活性化が地価を上昇させていると思われます。

天神ビッグバンのプロジェクトのひとつ天神ビジネスセンターの写真
福岡市の天神地区では、アジアの拠点都市としての役割・機能を高めるプロジェクト”天神ビッグバン”を推進。写真は2021年9月に竣工した天神ビジネスセンター(画像/PIXTA)

地価の上昇は、私たちの生活にどう関係する?

自宅の土地の地価が上がるのはうれしいこと?

公示地価の鑑定には、周辺環境や取り引き状況なども加味されます。人気のある土地、つまり価値のある土地には欲しい人が多くあつまります。需要と供給のバランス通り、資産価値の高い土地は取引価格が上昇し、地価も上昇するのです。

でも、自宅がある土地の地価が上がったとしても、所有しているだけではメリットがないのでは?それよりも、固定資産税が上がって出費が増えるのでは?

「固定資産税を算出するための固定資産税評価額は地価の70%が目安。また、家が建っていれば特例で評価額はさらに下がります。税率も1.4%ですから、地価が上がったからといって生活が困るほど固定資産税が跳ね上がる、ということは一般的な住宅地では心配しなくてよいでしょう。

それよりも地価が上がるということは、資産価値が上がるということ。周辺環境も良くなっている場合が多く、住みやすい土地といえます。また、土地として価値があるので、将来、売却することになった場合に売りやすくなります」

戸建てを建てるなら、地価が下落していく土地よりも、上がる可能性がある土地のほうが資産価値が高い、または維持しやすいといえます。これから土地や建売戸建の購入を考えているなら、周辺の公示地価のことも気にしながら探すのがおすすめ。2022年の公示地価は、2022年3月に発表になりますから、ぜひチェックしてみましょう。

まとめ

公示地価の全国平均は、住宅地は5年ぶり、商業地は7年ぶりに下落

東京、名古屋、大阪の三大都市圏も下落

地方四都市と呼ばれる札幌市、仙台市、広島市、福岡市の住宅地は上昇率は縮小したものの地価は上昇

地方四都市の商業地は広島市以外は地価が上昇。広島市も下落幅は縮小した

地価の上昇率が全国で一番高かったのは、北海道のスキーリゾート・ニセコがある倶知安町

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取材・文/田方みき
公開日 2022年02月08日
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