道路斜線制限って建物の高さや形にどう影響するの?緩和されるのはどんな場合?

道路斜線制限って建物の高さや形にどう影響するの?緩和されるのはどんな場合?

道路斜線や北側斜線、隣地斜線など、家を建てるとき高さや形に影響するルールにはいろいろあります。でも、なんだか難しくてよく分からないと感じる人も多いでしょう。今回は「道路斜線」についての基礎知識や、知っておきたいポイントをまとめました。家を新築するとき、増築するときなど、施工会社との打ち合わせで道路斜線について話題になったときに、「意味が分からない…」ということのないようにしておきましょう。

道路斜線制限ってどんなルール?

道路の採光や通風を確保するために、建物の高さが制限される

家やビルなど建物を建てるとき、自分の土地だからといって建築面積や高さなどを自由にできるわけではありません。「建築基準法」によるルールによってさまざまな制約を受けることになります。

「道路斜線制限」もそのルールのひとつ。これは、道路の採光や通風が確保されるように、道路に面した建物の一定部分の高さを制限しているものです。道路だけでなく、周辺の建物の採光や通風の確保も目的とされています。

道路斜線は、どんな線? 図を見て基本を把握しよう

では、道路斜線というのは、どのように引かれた「線」なのか、まずは下の図を見てみましょう。

図
道路斜線は、Aの位置(反対側の道路境界線かつ前面道路の中心の高さ)からBの勾配で伸ばした線(SUUMO編集部にて作成)

道路斜線を引く際のスタート地点は、土地(敷地)が面した道路(前面道路)の反対側の境界線、かつ前面道路の道路中心線の高さ(A)。ここから、一定の勾配で土地(敷地)に向かって引いた線が道路斜線です。斜線の勾配は用途地域によって違い、住居系地域では1:1.25、商業系・工業系地域では1:1.5の直角三角形でつくられる角度。上の図の場合は、1:1.25の角度の勾配(B)で道路斜線が引かれています。

建物は、こうして引かれた道路斜線を超えない高さで建てることになりますが、下の図のように、前面道路の反対側の境界線からの適用距離を超える部分は道路斜線の高さ制限を受けず、道路斜線の延長線上を超えて建物をつくることができます。なお、適用距離は用途地域や容積率の限度によって違い、住居系地域では20m~35mの範囲で定められています。

このように、用途地域や容積率、道路幅員などで道路斜線の角度や適用距離が違い、建てられる建物の高さや形が決まってきます。

図
建物が建てられる空間は道路斜線の内側で、適用距離を超えた部分は道路斜線の高さ制限を受けない(SUUMO編集部にて作成)

道路斜線制限の緩和はいろいろ。条件によって建てられる範囲が広がる?

敷地の条件や周辺環境によって、道路斜線制限が緩和

今までお話ししたのは道路斜線制限の基本的なルール。それに加えて、道路斜線制限にはいくつかの緩和ルールがあります。どんな緩和があるのか、知っておきましょう。

・高低差による緩和
敷地の地盤面が前面道路よりも高い場合、建築可能な範囲が小さくなってしまいます。そのため、高低差が1m以上ある場合に使えるのが高低差緩和です。「高低差から1mをマイナスした数値の1/2」高い位置を起点にして、斜線制限が適用。下の図のように、道路斜線の起点が高くなることで建てられる建物の高さの上限が高くなります。

例えば、高低差が1.6mある場合の計算は
(1.6m―1m)÷2=0.3m
前面道路が0.3m高い位置にあるとみなされて、道路斜線の起点が決められます。

図
敷地と道路の高低差による緩和(SUUMO編集部にて作成)

・セットバックによる緩和
前面道路の境界線から、建物を後退(セットバック)させて建てた場合、道路斜線制限が緩和されます。前面道路の境界線から建物までの最少距離(後退距離)の分、道路斜線制限の起点が前面道路の反対側の境界線から外側に移動します。下の図で見ると、道路斜線の起点が遠くなることで敷地の上を通る道路斜線が高い位置になり、緩和部分の範囲にも建物がつくれることになります。

建物から出ている屋根の軒や庇、バルコニーがある場合、セットバックは外壁までの距離ではなく、せり出した部分までの距離になるので注意が必要。なお、外壁から飛び出していても規定の条件を満たす物置や車庫、玄関ポーチ、門、塀などは後退距離内にあってもセットバックの緩和に影響しません。

図
セットバックした最小の後退距離の分、前面道路の外側に道路斜線の起点が移動する(SUUMO編集部にて作成)

・公園による緩和(水面緩和)
前面道路の反対側に公園や広場、線路敷き、川などの水面がある場合、これらが道路の採光や通風の確保に効果があることから、道路斜線に緩和措置があります。

下の図のように公園などの反対側の境界線が、前面道路の反対側の境界線とみなされることで、道路斜線の起点が、さらに向こう側に移動することになり、建物を建てられる空間が広がることになります。

図
敷地から見て前面道路の向こう側に公園などがある場合、道路斜線の起点が遠くなり建物をつくれる範囲が広がる(SUUMO編集部にて作成)

・2面道路の場合の緩和
道路斜線による高さ制限は、前面道路の幅員によっても変わります。道路斜線の起点が敷地から遠いほど、つまり道路幅員が大きいほど高さの制限はゆるくなります。

では、複数の道路に接している敷地の場合はどうなるのでしょう。

2以上の道路に面している場合、狭いほうの道路が緩和措置を受けられます。少し複雑なので、順を追って図で見ていくことにしましょう。

図1
図
図2
図
(SUUMO編集部にて作成)

2面道路の場合の緩和が受けられる範囲を出してみましょう。まずは、図1のように幅が広いほうの「道路Aの幅の2倍かつ35m以内の範囲」、そして、図2のように幅が狭いほうの「道路Bの中心線から10mを超える部分」を出します。

図3
図
(SUUMO編集部にて作成)

図1のオレンジ色の部分と、図2のオレンジ色の部分を合わせた範囲(図3のオレンジ色の部分)が、道路斜線制限を検討するときに、道路幅員を幅が広いほうの道路Aとして計算できる部分です。幅の狭い道路Bを前面道路としている部分の道路斜線の起点に、幅の広い道路Aの幅が使われるため、道路斜線による高さ制限が緩和されることになります。

図4
図
(SUUMO編集部にて作成)

適用される道路と道路斜線の関係を立体的に表したものが図4になります。

・道路幅員が12m以上の場合の緩和(1.25緩和)
用途地域が第一種・第二種低層住居専用地域以外の住宅系地域で、前面道路の幅員が12m以上の場合に受けられる緩和措置です。

通常、住居系地域では道路斜線の勾配の角度は「1:1.25」。しかし、前面道路の幅員(幅)が12m以上ある場合、1.25緩和と呼ばれる緩和措置が適用になります。
これは、下の図のように「道路幅×1.25」よりも土地の内側の範囲では、道路斜線の勾配の角度がより急な「1:1.5」に緩和されるものです。緩和が適用される範囲では、緩和措置がない場合よりも建物が高く建てられることになります。

図
幅が12m以上ある前面道路の場合、道路の反対側の境界線から「道路幅×1.25」分入った場所から、緩和措置が適用になる(SUUMO編集部にて作成)

このように、道路斜線には条件によってさまざまな緩和措置があります。緩和措置で道路斜線の影響を受けない範囲が広がることで、より大きな家が建てられたり、外観デザインの自由度が大きくなったりします。

なお、ほかにも絶対高さ制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制が建物の高さの上限値を決定します。自分の土地にどんな大きさ、高さ、形の家が建てられるかは、これらのルールが影響するため、詳細は設計事務所、または施工会社に確認しましょう。

建物の高さに含めないモノもある

アンテナや煙突などは建築物の高さに算入しない

道路斜線などで建物の高さの上限が決められますが、高さに算入しなくてもよい設備がいくつかあります。アンテナや避雷針など小規模な建築設備や建物と一体化した煙突、開放性の高い手すりなどのほか、規模などの条件をクリアしている太陽光発電設備です。また、高さに算入しない限度は、絶対高さ制限が定められた地域では5mまで、それ以外では12mまでとなっています。

まとめ

道路の採光や通風が確保されるよう建築基準法で定められているのが道路斜線制限

用途地域や容積率、道路幅員などで道路斜線の角度や適用距離が違ってくる

条件によってさまざまな緩和措置が適用され、家の規模や形の自由度が大きくなる

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取材・文/田方みき 
公開日 2019年07月08日
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