敷地面積とは？　建築・延床面積との関係や最低限度について解説

住宅購入を考えるとき、土地選びのポイントとなるのが敷地面積です。敷地面積の基礎知識や、売買前に知っておきたいポイントについて、よつば鑑定の不動産鑑定士である河野さんに聞きました。

敷地面積とは？

敷地面積とは、建物が建っている、あるいはこれから建つ土地の面積を指します。

「家を建てるときの土地取引においては、建物が建つ部分だけでなく、アプローチ、庭、駐車スペースなどをまとめて1つの敷地と呼びます。

また土地の基本単位は『筆（ひつ）』ですが、敷地は1筆とは限らず、複数の筆がひとまとまりとして評価される「画地」となっている場合もあります」（河野さん／以下同）

複数筆で構成された「画地」

「敷地」は家が建つ部分だけでなく、庭や駐車スペースなども含まれる。また1筆とは限らず、複数筆で構成された「画地」となっていることもある（イラスト／あべさん）

敷地面積の単位はm²で表す

日本では、取引や証明においての面積の単位は「m²」を使用すると計量法で決められています。そのため敷地面積も、m²で表すのが基本です。

「商習慣の名残として、坪で表すこともあります。ただしその場合も、取引や証明に使用される正式な書類ではm²とあわせて表記しなければなりません」

敷地面積の平均的な広さ

「2021年度 フラット35利用者調査」によると、土地付き注文住宅の敷地面積の平均的な広さは以下のようになっています。

• 全国：198.5m²
• 首都圏：142.8m²
• 近畿圏：151.4m²
• 東海圏：205.4m²
• その他地域：238.1m²

敷地面積の中央値（2021年度）

【参考】2021年度 フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構（27頁）
首都圏や近畿圏など、住宅需要が高い地域は敷地面積が狭くなる傾向がある（図版／「2021年度 フラット35利用者調査」住宅金融支援機構のデータをもとにSUUMO編集部で作成）※敷地面積は外れ値があるため中央値を使用

土地の需要が多いエリアほど、敷地面積は狭いことがわかります。

敷地面積と建築面積、延床面積との関係は？

敷地面積と関係する言葉に、「建築面積」「延床面積」があります。それぞれの違いや敷地面積との関係を確認しておきましょう。

建築面積とは

建築面積とは、実際に建物が建っている部分の面積のことです。ただし建物が地面に接している面積ではなく、真上から見た水平投影面積を指します。そのため建物が2階建て以上の場合、もっとも広い階の面積が建築面積になります。

建築面積の考え方

建物が地面に接している面ではなく、建物を真上から見た水平投影面積が建築面積とされる（イラスト／あべさん）

延床（のべゆか）面積とは

延床面積は、建物の各階の床面積を合計した広さを指します。「延べ面積」と呼ばれることもあります。

延床面積

すべての階の床面積を合計したものが延床面積とされる（イラスト／あべさん）

建物面積とは

建物面積は不動産広告などで一般的に使われる用語で、延床面積と同じと考えて問題ありません。なお建物面積に地下室や1階で車庫として利用している部分を含むときには、不動産広告においては、その事実と該当する面積を表記しなければならないとされています。

土地面積とは

土地面積は、敷地面積を意味するのが一般的です。

「ただし土地面積というときには、敷地面積には入らない私道部分が含まれている可能性があるため注意が必要です。念のため確認しておきましょう」

敷地面積の調べ方、建蔽率（建ぺい率）・容積率の計算式は？

敷地面積はどのように調べればよいのでしょうか？　敷地面積と関係が深い、建蔽率・容積率とあわせて説明します。

敷地面積は表面積ではなく水平投影面積

敷地は傾斜がついていることも多いため、敷地面積は実際の表面積ではなく「水平投影面積」とすることが定められています。水平投影面積とは、ある面を水平に投影したときの面積を指します。

水平投影面積の考え方

敷地面積は実際の面積ではなく、真上から水平に投影した面積を指す（イラスト／あべさん）

敷地面積に算入しない道路

敷地面積には「2項道路」は算入できないとされています。「2項道路」とは、建築基準法第42条第2項により、道路とみなされた道を指し、「みなし道路」とも呼ばれます。2項道路は、幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなされます。

敷地が2項道路に接している場合には、道の中心線から2m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として扱う区域では3m ）後退したところを道路境界線とみなして家を建築しなければなりません。これをセットバックといい、セットバックした部分の土地は敷地面積に算入できません。

セットバック

敷地が接している道路が4m未満の場合はセットバックが必要になる（イラスト／あべさん）

なお、道の反対側が川やがけなどの場合は、道路の中心線からではなく、岸やがけから4mのラインを道路の境界線とみなしてセットバックさせます。

セットバック（道路の対面が川やがけのケース）

道路の対面が川やがけの場合は、中央線からではなく岸から4mのラインまでセットバックさせる（イラスト／あべさん）

敷地面積を法務局で調べる方法

法務局に備えつけられている地積測量図を調べると、敷地面積を確認できます。地積測量図は、法務局の窓口のほか、ホームページからも請求できます。

「ただし地積測量図は、2005年（平成17年）に不動産登記法が改正されるまでは、残地求積（ざんちきゅうせき）が行われていたことから、残地求積に基づく地積測量図の場合には、不正確である場合が多い点には注意しましょう。

残地求積とは、土地を分筆するときに、片方の土地だけを測量し、残った土地は残地としてもとの土地から引き算することで地積を算出することをいいます。昔は測量技術が未熟で不正確だったケースが多く、さらに残地求積が行われたことで、現状の敷地面積と合致しなくなっていることも多いのです」

現地で境界を確認

地積測量図には境界標の場所と、各区間の距離がm（メートル）で記載されています。現地で境界を確認するときには、地積測量図に記載された内容と照合しながら進めましょう。

「ただし、地積測量図はすべての土地にあるとは限らず、ない場合も少なくありません。なぜなら土地を登記する際に地積測量図が必須とされるようになったのが1960年（昭和35年）であるためです」

不動産会社や売主に測量を依頼

地積測量図がない土地は、正確な敷地面積はわかりません。そのような場合は、不動産会社や売主に依頼して、確定測量してもらいましょう。地積測量図を作成する確定測量は、「土地家屋調査士」の国家資格を有した専門家しか行えません。

「確定測量が行われていない土地であっても、売買自体は可能です。しかし購入後、隣地の所有者と境界でもめ、トラブルになる恐れがあるため避けましょう」

建蔽率（建ぺい率）の求め方

建蔽率とは、敷地面積に対して建てられる建物面積の割合のことです。都市計画を立てるうえで、風通しや防災を確保するための規制基準です。建蔽率は、以下の計算式で求めます。

建蔽率の計算方法

建蔽率（％）＝建築面積÷敷地面積×100。敷地に対して建築面積がどれくらいの割合を占めるかを示している（イラスト／あべさん）

例えば敷地面積140m²の土地に、70m²の建築面積の家を建てた場合、建蔽率は50％になります。建蔽率は、都市計画法で定められた用途地域ごとに割合が決められていて、原則としてその割合を超える家は建てられません。ただし、防火地域や耐火建築物、角地などには、建蔽率を上乗せできる緩和条件があります。

容積率の求め方

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。都市計画において、土地の立体利用をコントロールし、より良い街づくりを行うための規制基準です。容積率は、以下の計算式で求めます。

容積率の計算方法

容積率（％）＝延床面積÷敷地面積×100。敷地に対して延床面積がどのくらいの割合を占めているかを表している（イラスト／あべさん）

例えば1階の床面積が70m²、2階の床面積が50m²、敷地面積が200m²の場合、容積率は60％になります。容積率も、用途地域ごとに割合が定められており、原則指定された割合を超えて家を建てることはできません。

また前面道路が狭い場合などは、容積率に制限が加えられることがあります。正確な容積率については、専門家に確認しましょう。

用途地域ごとの建蔽率（建ぺい率）と容積率

建蔽率と容積率は、用途地域ごとに異なります。ここでは住居系の用途地域の建蔽率と容積率を紹介します。

「用途地域は、これからどのように土地が開発されていくのかを示すものです。将来どのような環境で暮らしたいのかまで考えて、土地を購入するエリアを選ぶことが大切です」

敷地面積の最低限度、平均的な注文住宅の敷地面積とは？

ここからは、家を建てるために土地を購入する際、知っておくべき敷地面積の制限を紹介します。

分筆（分割）できない土地の広さ

住居系専用地域では、都市計画において建物の敷地面積を一定以上としなければならないとする「敷地面積の制限（最低限度）」が設けられていることがあります。

これは、狭小地が増えると建物が密集して住環境が悪くなるため、小規模な開発を抑えてよりよい街づくりを行うことが目的です。建築基準法では、制限の上限面積を200m²としており、範囲内で自治体が自由に上限を定めて良いとされています。

最低敷地面積の調べ方

土地の購入を検討している地域の最低敷地面積は、自治体のホームページをチェックする、もしくは直接電話や窓口で確認しましょう。

最低敷地面積以下でも売買や建築は可能

最低敷地面積以下の土地であっても、売買すること自体は問題ありません。また建築についても、都市計画で決定される以前から最低敷地面積以下であった土地であれば、建築は可能です。

「ただし、家を建てる条件を満たす土地であるかを判断するのは、簡単なことではありません。購入を検討する場合は、不動産会社などの専門家に確認することが重要です」

敷地面積の全国平均の推移

2006年から2021年までの、全国・首都圏・近畿圏・東海圏・その他エリアにおける、注文住宅と土地付き注文住宅（建築条件付き注文住宅）の敷地面積の推移はどのようになっているのでしょうか。住宅金融支援機構のフラット35利用者調査のデータで確認してみましょう。

敷地面積の全国平均の推移

首都圏と近畿圏は需要が高く敷地面積は減少傾向にある（画像／「2021年度 フラット35利用者調査」住宅金融支援機構のデータをもとに編集部で作成）

注文住宅・土地付き注文住宅（建築条件付き注文住宅）の敷地面積は、全国平均は増加していますが、住宅需要が高い首都圏・近畿圏ではゆるやかに縮小傾向にあるようです。

敷地面積とあわせて確認したい、注文住宅を建てるときの注意点

最後に、注文住宅を建てるときに押さえておきたい注意点を紹介します。

住宅には高さ制限や斜線制限がある

第一種・第二種低層住居専用地域や田園住居地域では、都市計画によって住宅の高さは10mまたは12mに制限されています。これは「絶対高さ制限」と呼ばれます。絶対高さ制限があるエリアでは、容積率に関係なくこのサイズより高い家は原則として建てられません（※敷地周囲に広い公園や道路などがある場合、緩和措置が取られることがある）。

さらに隣地や隣家の日当たりや通風を確保するための高さ制限もあります。代表的なのは、以下の3つです。

それぞれ自治体により最大値が異なり、数値を把握しておかないと、希望する高さや形状の家を建てられない可能性があるため注意が必要です。不動産会社、建築士などに確認しましょう。

ひさしやバルコニー、ウッドデッキ、ガレージは建築面積や延床面積に含まれることがある

建蔽率や容積率を考えるときに、ひさしやバルコニー、ウッドデッキ、ガレージなどが建築面積や延床面積に含まれるのか迷う人も多いようです。

基本的には柱と屋根がある部分は建築面積に含まれます。しかし建築確認における取り扱いは各自治体により運用が異なるため、都度確認が必要です。ここでは一般的な例を紹介します。

＜バルコニー・ひさし＞

バルコニーやひさしは、奥行きや柱・壁の有無によって建築面積に含まれるかが決まります。

バルコニー・ひさしと建築面積の関係

バルコニーやひさしは、1m以下か超か、両側に柱や壁があるかないかにより建築面積に含まれるかどうかが決まる（イラスト／あべさん）

＜ウッドデッキ＞

ウッドデッキは建築面積には含まれませんが、床面積に含まれる場合があるため注意が必要です。

ウッドデッキと床面積の関係

ウッドデッキは、屋根と壁の有無により床面積に含まれるか含まれないかが決まる（イラスト／あべさん）

＜ガレージ・カーポート＞

ガレージ・カーポートは、屋根と柱がある場合、基本的には建築面積に含まれます。ただし含まれる面積は、構造によって異なります。具体的には、屋根と柱があっても以下の条件に該当して「開放性が高い」と認められる場合は、算入される建築面積が縮小される緩和措置を受けられます。

カーポートの建築面積の算入例

カーポートは基本的に建築面積に含まれるが、自治体によって算入方法が異なるので注意が必要（イラスト／あべさん）

土地を購入するときには、建蔽率や容積率を確認し、希望する広さの家を建てる条件を満たすかを見極める必要があります。そのためには、正確な敷地面積を把握することが重要です。

「希望する土地がセットバックの必要があるのか、最低敷地面積の条件をクリアしているのかなどは、専門知識がなければ簡単には判断できません。その地域の土地に詳しい不動産会社や建築士などプロの手を借りながら、後悔のない土地選びをしてください」