地下室のある家、容積率の上限より広くできるってほんと?建築費用は?住み心地は?

音楽や映画など趣味を楽しむ空間にぴったりの地下室。実は、狭い土地に家を建てる場合に、居住空間を増やすための手段としても効果大! 地下室のある家を1100棟以上設計・施工しているフローレンスガーデン(工藤建設)の沼倉英之さんに、地下室のメリットや、快適な空間にするためのポイントなどを聞いた。

地下室で、容積率の上限よりも広い家にできるってほんと?

土地の広さはそのままで、床面積を1.5倍にできる

地下室と聞くと、音楽室やスタジオ、シアター、ワインセラーなど、施主の趣味や憧れを反映するためのもの、というイメージをもつ人が多いだろう。

「実は、それだけではないんです。例えば、都心部に多い狭小地の場合、容積率いっぱいの床面積の家を建てても、地上階だけでは部屋数や収納が十分に確保できないことがあります。しかし、地下室をつくることで容積率の緩和が受けられて、『もっと広い家に住みたい』『あきらめていた両親との同居を、広い家にすることで実現したい』という希望をかなえる方法も。つまり、土地の広さはそのままで、居住面積を増やすための手段として地下室は活用できるのです」(沼倉さん、以下同)

容積率とは、その土地に建てることができる建物の延床面積の割合のこと。例えば、100m2の土地で容積率が80%の場合、延床面積は80m2が上限になる。しかし、一定の条件を満たした地下室は、建物全体の住宅部分の延床面積の3分の1まで容積率算定上の延床面積からはずすことができる。これが容積率の緩和だ。

下の図は、その一例。土地面積100m2、容積率80%の土地の場合、延床面積(この例では1階と2階の合計)80m2が建てられる家の広さの限界。延床面積80m2の一戸建てでは、家族が多い場合、部屋数や収納スペースが足りないこともあるだろう。しかし、地下室をつくる場合は、建物全体の3分の1までは容積率で出す面積に入れなくていい。40m2の地下室を設けて延床面積120m2の家を建てることが可能なのだ。

土地面積100m2、容積率80%の場合、建てられる家の広さ

なお、地下室の容積率緩和を受けるためには、地下部分が次の条件を満たすことが必要だ。
・地階であること
・地盤面から地階の天井が1m以下であること
・住宅として使われること

地階とは床が地盤面の下にある階。半地下になっている空間も地階になり、天井部分が地盤面から1mを超えていなければ容積率緩和の要件を満たすことになる。なお「住宅」として使われることが条件なので、地下室をつくって店舗や事務所を併用する場合、容積率は住宅として使う部分の3分の1まで緩和が受けられることになる。

地下室ならではのメリットは何?

家全体の耐震性がアップ。音を気にせず過ごせる点もメリット

「部分的な地下室をつくることも可能ですが、おすすめしたいのは1階部分と同じ広さの総地下(フルベースメント)にすること。一部だけが地下室の場合よりも防水面での施工がしやすいメリットがあります。また、通常のベタ基礎よりも、さらに地盤面よりも深く基礎をつくることになるため、耐震性がアップします。砂浜の上に置いたコップよりも、砂浜を掘って一部を埋めたコップのほうが安定性が高い、というとイメージしやすいかもしれませんね」

また、地下室は遮音材や断熱材の役割がある。メリットについて紹介しよう。

●地下室のメリット

・外の騒音が聞こえにくい
・地下室で出す音が外へ漏れにくい
・外気温の影響を受けにくく、地熱は変化が少ないので夏涼しく冬あたたかい

「地下室を寝室にしたら雨や風の音が聞こえず静かで寝すぎてしまう、という声もあります。ご近所に気兼ねせずに音を出せるので、楽器を弾いたり、ホームシアターにしたり、という方も多いです。深夜に家族でサッカーを見ながら大きな声で応援することが、家族のコミュニケーションにもつながっているというケースも聞きますね」

寝室にも適した地下室。ドライエリアに設けられた窓から採光と通風を確保(画像提供/フローレンスガーデン(工藤建設))
大スクリーン、大音響で映画や音楽を楽しめるホームシアター(画像提供/フローレンスガーデン(工藤建設))
外に音が漏れにくいのでピアノの練習や連弾も気兼ねなくできる(画像提供/フローレンスガーデン(工藤建設))

地下室をつくるのに工期や費用はどれくらいかかるの?

工期は通常の施工より1~1.5カ月程度長くかかる

「地下室をつくるには、土を掘り、隣地の土の壁が崩れないように処理をします。またコンクリートを流し込み、乾くのを待つ時間も必要。通常の施工に比べて施工の技術や近隣への配慮が必要なため、工期は1.5カ月~2カ月程度長くなります」

また、コンクリートなどの材料費が多いほか、掘り出した土の処分費などもかかるため、地上の建物部分より費用もかかる。

「費用は建築会社によって幅があります。地下室の施工は、建築会社によっては施工を中小のゼネコン等に外注します。そのためコストは割高になり、地下室の躯体部分の坪単価が100万~200万円程度になることも。自社で地下室の設計・施工を行うノウハウと実績がある建築会社の場合は、躯体部分の坪単価は50万~70万円程度が目安。これに、内装や防音などの工事費がプラスされます。地下室をつくることで住宅の価格がいくらになるかは、建築の依頼先と地下室の用途や土地の条件によって違ってきます」

地下室のある家は、同じ床面積の一般的な家に比べて割高になる。
「しかし、土地の値段が高いエリアでは、広い土地を買って床面積を広げるより、狭い土地に地下室を設けたほうがコストが抑えられるケースもあります。また、狭小地に建てる家で、特に二世帯住宅や同居を考えている場合は、後悔しないためにも新築時に地下室をぜひ検討していただきたいです。リフォームで地下室をつくり、床面積を広げて二世帯住宅にすることは技術的には可能ですが、基礎を壊して土を掘るという手間やコストを考えると現実的ではありません。建て替えたほうが安くつく場合も。将来の暮らし方やトータルでのコストも考えたうえで、新築時に地下室をつくるかどうかを検討しましょう」

湿気対策はどうすればいい? 地下室をつくる前に知っておきたいことは?

ドライエリアを設けて通風や採光を確保

地下室で心配なのは湿気。ジメジメしてカビが発生すると、部屋としても収納としても使えなくなってしまう。

「湿気は下の階にたまりがちなので、常に強制的に換気を行い空気を循環させることが大切です。義務づけられている24時間換気システムの導入は当然ですが、ドライエリアを設けることで防湿や、通風、採光に効果があります。ドライエリアとは、建物の地下部分の外側に設けた『空堀り(からぼり)』のこと。地下室ではあっても、窓のある空間にできますし、万が一のときの避難経路としても使えます」

ドライエリアと大きな窓を設けることで採光や通風を確保。ゲリラ豪雨でも雨水がたまらないよう、排水には十分な対策が必要(画像提供/フローレンスガーデン(工藤建設))
無機質になりがちなドライエリアだが、壁にグリーンを施工することで目にもやさしい空間になる(画像提供/フローレンスガーデン(工藤建設))

地下室がつくれない土地もある

「地面を掘ると地下水が湧いて施工や建物に影響するエリアでは、地下室の施工はお断りする場合があります。また、道路の拡張や、新しく道路ができる計画がある土地では地下室や鉄筋コンクリート造の建物の建築は制限されているため、地下室をつくることができません」

まずは、地下室が実現できる立地かどうかを、建築会社に相談しておくと安心だ。

欲しかった趣味空間を実現したり、床面積を広げられたり、プランニングの幅が広がる地下室。実現するなら、換気や採光などに配慮して、一年中快適に使える空間になるよう、施工実績の豊富な建築会社に相談しよう。

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取材・文/田方みき
公開日 2018年09月21日
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