所有権保存登記とは? 所有権移転登記と何が違う? 税金や必要書類までプロが徹底解説

所有権保存登記とは? 所有権移転登記と何が違う? 税金や必要書類までプロが徹底解説

不動産を購入して家を新築した場合に「登記」をしますが、基本的に新築の建物は「所有権保存登記」で、土地や中古住宅は「所有権移転登記」という手続きを行います。また登記の種類によって税金も異なります。それぞれどんな「登記」なのでしょうか。司法書士の清水さんに教えてもらいました。

所有権保存登記とは?

注文住宅を建てた時や新築一戸建てを購入した際に必要な登記

土地や建物など不動産を購入したりした際に「登記」が必要だということは良く知られていますが、この登記にはさまざまな種類があり、登記にかかる税金(登録免許税)にも違いがあります。登記業務を含め手続き全般を不動産会社にすべて任せていれば、これらの違いを気にする必要はあまりありませんが、自分で登記することも出来る程度の内容なので、知っておいて損はないでしょう。

家を建てたり、購入したりした際に必要になるのは、主に以下の登記があります。

所有権保存登記 所有権の登記のない不動産について、最初に行われる登記のこと。注文住宅を新築した場合や、新築の建売住宅・新築マンションを購入した際に、所有権保存登記を行うことで、その建物の所有者が自分であると明示します。
所有権移転登記 既に所有権の登記がされている不動産について、所有権が売主から買主に移ったことを明確にするために行う登記です。土地の購入(所有権のない土地はほぼない)や、中古住宅(一戸建て・マンション)を購入した場合の建物について行います。
抵当権設定登記 所有権の登記のある不動産に、金融機関等が担保権を設定する際に行う登記のことです。
表題登記 登記されている不動産を特定するために、「不動産登記の表題部になされる登記」のことです。土地の場合は所在や地番、地目、地積などが登記され、建物については所在、家屋番号、種類、構造などが登記されます。

土地を購入して新築一戸建てを建てた場合、土地の「所有権移転登記」を行い、建物は「所有権保存登記」を行います。建売住宅を購入した場合や新築マンションを購入した場合も、同様です。

中古住宅や中古マンションを購入した場合は、土地も建物も「所有権移転登記」となります。

所有権が登記されるとどのように記載される?

登記を行うと、土地と建物それぞれの登記事項証明書には図のように登記内容が記載されます。(下記は土地の登記事項証明書の例。建物もほぼ同じです)

土地の登記事項証明書の例
土地の登記事項証明書の例
法務省見本より。「権利部(甲区) (所有権に関する事項)」の欄の「順位番号1」に最初の所有者の「所有権保存」が記載される。「所有権移転」は「順位番号2」以降になる

所有権を登記するメリット・デメリットは?

所有権保存登記では、順序として表題を登記した後に、所有権の保存登記が行われます。注意したいのは新築建物の表題登記は、所有権の取得日から1カ月以内に申請することが義務付けられていることです。怠ると10万円の過料が科せられると定められています。

ただし「所有権保存登記をしないと抵当権設定登記ができませんから、銀行からお金を借りられません。所有権保存登記や所有権移転登記を行うことで土地や建物の「所有権」を第三者に主張できます。またこの先の売買や賃貸の際もスムーズに行えますし、相続や贈与の際に煩雑な手続きが起こりにくくなります」(司法書士の清水さん、以下同)

つまり所有権を登記するメリットは、銀行からお金を借りられたり、第三者に所有権を主張することができることです。登記することで、売買や賃借、相続や贈与をスムーズに進めることができます。逆にデメリットは登記しないと、銀行からお金を借りられず、売買等もスムーズに行うことができません

ちなみに登記されていない不動産でも、固定資産税はその不動産に実際に暮らしている人に対して、しっかり課税されます。

窓口で相談する夫婦のイメージ
(画像/PIXTA)

登記の登録費用の相場はいくら?

登録費用は「登録免許税」+司法書士等への手数料

「登録免許税」とは、所有権保存登記や所有権移転登記など、登記をする際に納める国税のこと。このほか申請を司法書士に依頼する場合はその費用が必要になります。

登録免許税の税額は「不動産の価値×税率」で、税率は登記の内容により、本来は下記の通り定められています。ただし、現在は免税制度が設けられていて、下記より税率は抑えられています。

まずは基本の税率から見ていきましょう。

登記の種類 本則の税率
所有権の保存の登記(所有権保存登記) 0.4%
所有権の移転の登記(所有権移転登記) 2.0%
抵当権の設定の登記(抵当権設定登記) 0.4%

現在は軽減措置が設けられている

先述のように、現在は登録免許税の軽減措置が設けられています。令和2年(2020年)度の税制改革により、令和4年(2022年)3月31日まで、税率の軽減措置が適用されます。

軽減措置は下記のようになります。

登記の内容 本則の税率 軽減税率
売買による土地の所有権の移転の登記(所有権移転登記)※ 2.0% 1.5%
住宅用家屋の所有権の保存の登記(所有権保存登記) 0.4% 0.15%
住宅用家屋の所有権の移転の登記(所有権移転登記) 2.0% 0.3%
住宅取得資金の抵当権の設定の登記(抵当権設定登記) 0.4% 0.1%
※土地の売買による所有権の移転登記の軽減措置の適用期限は令和3年(2021年)3月31日まで

「住宅用家屋の床面積が50m2以上であることなど一定の要件を満たす必要がありますが、たいていの一戸建てや、床面積50m2以上のマンションなら適用されます」

省エネ住宅等はさらに税率が軽減される

上記の軽減税率は一般的な住宅の税率ですが、「長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」「特定の増改築等がされた住宅用家屋」については、さらに税率が軽減されます。適用期限も上記の軽減措置と同様、令和4年(2022年)3月31日までです。

長期優良住宅とは長期にわたり良好な状態で住めると認定された住宅のことで、バリアフリー性や省エネ性、耐震性等の一定の基準が定められています。登録免許税の他にも取得税や固定資産税などの税金面、さらに住宅ローンの金利優遇などメリットがたくさんあります。

認定低炭素住宅とは、一定の基準をクリアした高い省エネ性能を備えた住宅のことで、こちらも長期優良住宅同様、さまざまな優遇措置が設けられています。

特定の増改築等がされた住宅用家屋とは、耐震性やバリアフリー性、省エネ性など一定の基準を満たすリフォームを行った住宅を指します。

長期優良住宅の軽減措置は下記のようになります。

登記の内容 本則の税率 一般住宅の軽減税率 長期優良住宅の軽減税率
所有権の保存の登記 0.4% 0.15% 0.1%
所有権の移転の登記(マンション) 2.0% 0.3% 0.1%
所有権の移転の登記(一戸建て) 2.0% 0.3% 0.2%

認定低炭素住宅の軽減措置は下記のようになります。

登記の内容 本則の税率 一般住宅の軽減税率 認定低炭素住宅の軽減税率
所有権の保存の登記 0.4% 0.15% 0.1%
所有権の移転の登記 2.0% 0.3% 0.1%

特定の増改築等がされた住宅用家屋の軽減措置は下記のようになります。

登記の内容 本則の税率 一般住宅の軽減税率 特定の増改築等がされた住宅用家屋の軽減税率
所有権の移転の登記 2.0% 0.3% 0.1%

所有権保存登記などの申請はどこにする? 申請方法は?

自分で法務局に申請することも可能

登記の申請には書面申請とオンライン申請の2つの方法がありますが、ここでは書面申請の方法を紹介します。
申請は、最寄りの法務局に必要書類をそろえて行います。登記は大きく「表題部」と「権利部」に分かれますが、土地の「表題部」については、先述のように、所有者がいないことがほぼないため既に登記されていますから、あとは「権利部」の申請(所有権移転登記)を行うことになります。

一方、建物の「表題部」については、正確な「建物図面・各階平面図」が必要になります。プロである土地家屋調査士に依頼すると簡単ですが、自分で挑戦することもできます。

土地と建物の「権利部」の申請は、表題部に比べて必要事項を記入する程度ですから、こちらも自分で書類を用意して登記することが可能です。ただし「先述の通り住宅ローンを組む場合は、抵当権設定登記が必要になりますが、債務者(施主)に任せてくれる金融機関はありません。なぜなら融資後、登記もせずに、勝手に別の金融機関等から融資を受けて抵当権を設定してしまう可能性(つまり担保を取れない)があるからです」。そんなことしませんよ、と言ったところで、それならばお金はお貸しできませんと言われたらお終いですから、住宅ローンを組む場合は、自分での申請は諦めたほうがいいでしょう。

申請に必要な書類は下記の通りです。

建物の所有権保存登記(権利部登記)に必要な書類
住民票 役所で入手
住宅用家屋証明書
※登録免許税の軽減の適用を受ける場合
建物の表題登記を行った後で、建物所在地の市区町村の役所で入手できます

建物の表題登記も行う場合は、さらに下記の書類が必要になります。

建築確認通知書 建築する際に、役所に提出した建築確認申請書に記載した内容が建築基準法に定められている事を確認した旨を建築主へ通知される書類。施工会社などに依頼して入手
検査済証 建築基準法で定められた確認や検査がすべて完了し、建物が法律の基準に適合していると認められた際に交付される書類。施工会社などに依頼して入手
工事完了引渡証明書 建物の工事が完了し、施主に引き渡したことを証明する書類。施工会社などに依頼して入手
施工会社等の印鑑証明書 施工会社などに依頼して入手
建物図面・各階平面図 自分で作成。綿密な図面が必要

上記書類と、法務局に用意されている申請書を記入、捺印して申請します。申請書は法務省のHPからのダウンロードも可能です。

土地や建物の所有権移転登記に必要な書類

■売主側に用意してもらう書類等(土地を購入した不動産会社などに相談して用意してもらう)
登記済権利証または登記識別情報 所有権取得の登記が完了した際に法務局から発行された「登記済権利証」か、「登記識別情報」
印鑑証明書 発行より3カ月以内のもの
固定資産評価証明書 固定資産課税台帳に登録されている事項を証明するもの
実印
登記原因証明情報 今回の登記に至った原因(売買や贈与、相続など)を記した書類
■買主側が用意する書類
住民票 役所で入手
認印又は実印 融資を受けて売買代金を支払う場合は、移転登記の後に抵当権設定登記をするので実印と印鑑証明書が必要
登記原因証明情報 今回の登記に至った原因(売買や贈与、相続など)を記した書類

こちらも上記書類を用意して、法務局に用意されている申請書を記入、捺印して申請します。申請書も上記同様、法務省のHPからのダウンロードも可能です。

なお所有権移転登記は売主と買主が一緒に申請する共同申請となりますので、売主側に理解してもらうことが必要です。つまり個人で申請したいというと「ちゃんと準備してもらえるか不安だ」と断られる場合も多々あるということです。

このように登記する所有権を、保存するか移転するのかによって、登記する際の税金が変わったり、登録方法が異なります。ひと言で「登記」といっても、実はこれだけ違いがあるのです。

まとめ

「所有権保存登記」は、家を新築したり新築物件を購入したときにする登記

土地は新築の場合でも基本的に「所有権移転登記」、中古物件なら「所有権移転登記」

令和4年(2022年)3月31日まで登録免許税の軽減措置が設けられている

住宅ローンを組む場合、登記をしないとお金を貸してもらえない

注文住宅の会社を探す
土地を探す
新築一戸建てを探す
中古一戸建てを探す
カウンターで相談する
ハウスメーカーを探す
工務店を探す
賃貸物件を探す
リフォーム会社を探す
中古マンションを探す
新築マンションを探す
売却査定する
取材・文/籠島康弘 
公開日 2020年11月18日
関連する最新記事を見る
住みたいエリアや購入価格からマンション・一戸建てを探そう!
住まいの種類
住みたいエリア
  • エリア
  • 都道府県
  • 市区郡
購入価格

お役立ち講座・個別相談のご案内無料

住まい選びで「気になること」は、人それぞれ。スーモカウンターのアドバイザーは、新築マンション・建築会社選びをサポートするプロ。講座や個別相談を通じて、よかった!と思える安心の住まい選びをお手伝いします。
カウンターアドバイザー

住み替えサポートサービス

ページトップへ戻る