地上権とは? 借地権や賃借権とは何が違う? メリット・デメリットや地上権付きの土地売買の注意点

地上権とは? 借地権や賃借権とは何が違う? 地上権付きの土地売買の注意点

土地や家を探しているときに「地上権」という言葉を目にしたことはありませんか? あるいは「借地権」や「賃借権」という言葉は? それぞれどんな権利でメリットやデメリットは? 簡単に設定ができたり、解除できるのか? 司法書士の清水さんに教えてもらいました。

地上権とは、借地権、賃借権との違いは

地上権とは、他人の土地を使う権利の一種

土地や建物などの不動産には、さまざまな権利が設定されています。その内の一つに「所有権」があります。土地や建物を自由に使用したり、貸して収益を上げたり、処分できる権利のことです。購入した土地や建物には、登記をすることでこの「所有権」を主張できます。一方、他人の所有している土地(他人が所有権を有する土地)を借りて、建物などを建てたりする権利を「借地権」と言います。

さらに「借地権」は、主に「地上権」と「賃借権」という2つの権利に分けることができます。

地上権と賃借権の違い

地上権と賃借権、どちらも借地権の一種で、借りた土地に建物などを建てることはできますが、簡単にいうと下記のような違いがあります。

地上権と賃借権の違い
地上権 他人の所有している土地を使う権利。土地の所有者の許諾がなくても、リフォームや建て替え、建物の売却などが可能
賃借権 他人の所有している土地を使う権利だが、土地の所有者の許諾を得ないと、原則的には規模の大きいリフォームや建て替え、建物の売却はできない

「地上権は“物権”といって、物や権利を直接に支配する権利の一種です。一方の賃借権は“債権”といって、ある特定の人(この場合は土地を借りる人)が他の特定の人(土地の所有者)に対して、ある特定の行為をなすこと(住居を建てて住むこと)を請求できる権利です」(司法書士の清水さん、以下同)

地上権と賃借権、どちらにするかは、土地の所有者と土地を借りる人の合意の上で決められます。「土地を借りて家を建てる場合は、たいてい自由に売買などができない“賃借権”が設定されています。土地の所有者からすれば、自分の土地の上に建つ家に、次々とよく知らない人が暮らすのは不安だからです」。また下記のメリット・デメリットで見ても土地の所有者にとっては賃借権のほうが有利なため、住宅で地上権が設定されることは多くありません。

借地権(地上権や賃借権)と、地役権の違い

似たような言葉に「地役権」というものもあります。これは一定の目的のために他人の土地を利用する権利を指します。例えば隣接する他人の土地を通ったほうが駅に出やすいなど、通行のために他人の土地を利用する場合に設定します。詳しくは下記を参考にしてください。

地上権が設定されるケースは限られている

先述の通り、他人の土地を借りて建てる住宅に「地上権」が設定されることは多くありません。では、主にどんな場合に「地上権」が設定されるのでしょうか。

「最近特に多いのは、太陽光発電パネルを設置するために地上権を設定するケースです。広い土地に太陽光発電を設営するのは投機目的が多く、太陽光発電の所有者が変わることがあります。地上権は自由に譲渡することができるため、比較的多くの場面で地上権が使われています。

太陽光発電パネル
(画像/PIXTA)

そのほかには地下鉄のトンネル(地上権という名前ながら、土地の地下を使用する権利でもある)や、鉄道の高架を設営する場合などに、地上権を設定するケースがありますが「最近は路線を拡張するという事業自体が減っていますから、あまりありません」

地上権の種類1:区分地上権

地上権には「区分地上権」と「法定地上権」と呼ばれるものもあります。

区分地上権とは、地上や地下の空間の一定の範囲を目的として設定される地上権のことです。鉄道の高架や、地下鉄などに地上権を設定する場合はこの区分地上権が用いられます。先ほどの地下鉄の例で言えば地下何mから何mの空間を使用できる、という権利のことをいいます。

ちなみに東京など大都市の地下は、地下鉄や地下街などの利用で、比較的浅い地下はすでに混み合っています。そこで地下空間の有効活用のために平成12年(2000年)に定められたのが「大深度地下使用法(大深度地下の公共的使用に関する特別措置法)」です。この場合の「大深度地下」とは地下40mより深い、あるいは地上の建物の基礎を支える地盤より10mより深い地下空間を指します。この法律が定められた地域では、上記深度の条件を満たせば、土地の所有者に補償をしなくても利用することが認められます。

地上権の種類2:法定地上権

もう1つの地上権が法定地上権です。少々ややこしいので、下記図で説明します。

(1)Aさんが銀行からお金を借りて、土地を買い、家を建てた。購入の際、銀行は土地と建物に抵当権を設定

イラスト

(2)Aさんが銀行に返済できなくなり、銀行が建物を競売にかける

イラスト

(3)その結果、建物(家)だけが売れたので、土地の所有者はAさん、建物はBさんとなる

イラスト

「このままでは、建物だけを購入したBさんは、建物の所有権は手に入っても土地を利用する権利は得ていません。これでは建物を所有しても使えない、つまり“社会経済上の不利益”になるので、このような売買が行われたときは、法律でBさんにその土地を利用できる権利が認められます。これを法定地上権といいます」。

法定地上権が認められるためには、
・抵当権設定時に土地上に建物が存在すること
・その土地と建物の所有者が抵当権設定時に同一人物であること(図の例ではAさん)
・土地と建物、両方またはどちらか一つが銀行によって抵当権が設定されること
・債務不履行により、競売の手続きが開始され結果的に土地と建物の所有者が別々になること

といった細かな要件を満たす必要があります。

地上権の設定は誰が行う?

物権である地上権は、第三者に支配する権利を主張することができる「登記」を行います。逆に登記をしていないと、第三者に対して権利を主張できませんから、第三者が先に地上権を登記してしまう、なんてこともあり得ます。

登記するためには土地の所有者と、建物の所有者との合意(地上権設定契約)がまず必要です。合意できたら法務局へ申請手続きを行いますが、申請者は双方となり、司法書士に任せるのが一般的です。「たまに地上権の申請は義務だとする意見を見かけることがありますが、正確には申請の義務はありません。地上権設定契約の中で地主に登記手続きに協力してもらうことを定めることにより地上権設定登記手続きを行うことが「できる」というだけで、申請をしなかったからと言って法務局から過料等の制裁があるわけではありません。あくまで、登記をしないと地上権という権利を第三者に主張できないため、登記申請をするのです」

登記申請書イメージ
(画像/PIXTA)

地上権付きの土地のメリット・デメリット

土地・建物の所有者それぞれでメリットが異なる

建物を所有する人からすれば、売買や建て替えなどの度に土地の所有者の承認を得て、その都度承諾料を支払う「賃借権」よりも、自由に売買までできる「地上権」のほうがメリットはあります。

一方で土地の所有者からすれば、先述したように、知らない人が自分の土地に住む可能性のある「地上権」は好ましくありません。加えて土地の所有者としては、建物の所有者が自由に売買できる地上権ではなく、賃借権を設定しておけば、建物の売買が行われる度に承諾料が入るので、賃借権のほうがメリットはあります。

なお土地の所有者の場合、地下鉄を通すなどするために地上権を設定する場合、たいてい補償金を得ることができます。

建物の所有者、あるいは「賃借権」や「地上権」のついた土地に建物を建てる人のデメリットとしては、土地が自分のものではないため、土地を担保にローンを組めないことが挙げられます。

いずれにせよ、土地を借りて建物を建てる場合は、土地所有者と「賃借権」のある借地契約を結ぶのが一般的で、「地上権」を設定する例は多くありません。とはいえすでに「地上権」が設定されている中古住宅なら、購入後も土地所有者の承諾や承諾料不要で、自由に売買や建て替えできるというメリットがありますから、もし家を探しているときに見つけたのなら、検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

「地上権」は借地権の一種

同じ借地権の「賃借権」と違い、建物を自由に売買や建て替えができる

「地上権」は、登記をしていないと第三者に対して権利を主張できない

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取材・文/籠島康弘
公開日 2020年11月12日
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