新しい家の不動産登記や住所変更はどうすればいい? 不動産を買ったら必須!

新しい家の不動産登記や住所変更はどうすればいい? 不動産を買ったら必須!

家を買ったときに必ずしなければいけないのが、不動産登記と住所変更です。
何のためにどういう登記が必要なのか、費用はいくらかかるのか、自分で登記はできないのかなど、これから家を取得する人が知っておきたいことを司法書士の清水歩さんに伺いました。

家を買ったら不動産登記や住所変更が必要?

そもそも不動産登記は、どうしてしなければいけないのでしょうか?

登記しておくことの重要性について、
「不動産登記は家や土地など不動産が自分のものであることを第三者に示して対抗できるもの。登記をしていないと、何かトラブルがあったときに自分の所有であるという権利を第三者に主張することができません」(司法書士の清水歩さん。以下同)

登記は単に事務的な手続きにすぎないように思っている人も多いでしょうが、実は権利の保護という大切な意味をもっているのです。
家や土地を入手したときは、スムーズに登記が行えるよう、基本的な知識を身につけておくことが大切です。

家や土地を買ったときにしなければならない登記にはいくつかの種類があり、新築と中古、土地の購入、建築する場合で登記の種類が変わります。
そして司法書士報酬と登録免許税などの税金もかかります。

また、住み替えなどで引越しをすると、登記ほど面倒ではなく多額の費用もかかりませんが、住民票の移動手続きをしなければならないので忘れないようにしましょう。
旧居と新居が同一市区町村の場合は、居住地の役所に転居届を提出すれば済みますが、異なる市区町村に引越す場合は、旧住所の役所で転出届をしてから新住所の役所で転入手続きを行います。

転出届は引越しの14日前から当日までに、転入届・転居届は引越し当日から14日以内に行わなければなりません。怠ると罰金をとられることがあるので気をつけましょう。

不動産登記の書類を作成する司法書士のイメージ
(写真/PIXTA)

いつ、どんな不動産登記が必要?

登記の種類を紹介する前に、そもそも登記はどこで行うものなのでしょうか。

登記は建物の所在地を管轄する法務局で行います。登記簿は現在、コンピュータで管理されていて、その不動産に関する登記の内容が登記事項証明書として保存されています。かつての登記簿謄本は現在では全部事項証明書、抄本は一部事項証明書といわれています」

コンピュータ管理によって、現在では法務局の窓口以外にも、オンラインで申請や閲覧が可能になっています。

新築の一戸建て、マンションを買ったとき、家を建てたときに必要な登記の種類

新築の一戸建て、マンションを買ったとき、また家を建てたときに必要な登記は以下のとおりです。

表題登記

所在地や建物の構造など不動産を特定するために行う登記。建物の階数や面積など概要が記されます。
分譲の新築住宅では売買前に建築会社が登記を行っていることもありますが、注文住宅を建てた場合は、施主が新たに登記を行わなければなりません。

所有権保存登記

購入した建物の所有者が自分であることを明示する登記。まだ所有権の登記がない建物に対して初めて行われる登記です。すでに他人が所有権をもち登記がされている中古住宅や土地の購入の場合には、この登記は行いません。

不動産が自分のものであることを示す大事な登記であり、ローンを借りるときにもこの登記を行っていないと抵当権の設定ができません。

なお登記を行った内容は、下図のように全部事項証明書に記載されて残ります。

全部事項証明書の一部(見本)のイメージ
全部事項証明書の一部(見本)、上から表題部、権利部(甲区)と続く。表題部には建物の概要が、権利部(甲区)ではいつ誰が所有権(保存登記、移転登記)を登記したかが明示される。その下の権利部(乙区)には、所有権以外の権利(抵当権など)が記される

中古住宅および土地を買ったときに必要な登記の種類

一方、中古住宅や土地を買ったときは、すでに他人に所有権がある物件を取得することになるので新築とは異なります。

所有権移転登記

中古住宅や土地を購入した場合は、元の所有者から権利が移転されるため、所有権の保存ではなく所有権の移転登記を行います。

土地を買って家を建てたときは、土地のみ所有権の移転登記を行い、建物は所有権の保存登記となります。

新築の分譲一戸建てや新築マンションでは、建物部分は所有権保存登記を行いますが、土地部分は所有権の移転登記を行います。
また、親などから不動産を相続したときも所有権移転登記が必要です。

不動産の種類 必要な登記
新築の一戸建て、マンション※ 所有権保存登記
土地 所有権移転登記
中古の一戸建て、マンション 所有権移転登記
土地を買って新築住宅を建てた場合 土地:所有権移転登記
建物:所有権保存登記
※マンションはデベロッパーが名義人となり移転登記をする場合もあります

ローンを利用するときに必要な登記

ローンを利用する場合には、土地や建物を担保に入れなければなりませんが、その際には以下の登記を行わなければなりません。

抵当権設定登記

ローンを借りる場合に、金融機関が建物と土地に担保権を設定する際に行う登記のこと。

登記に必要な書類

・新築住宅を購入したときの所有権保存登記・抵当権設定登記/実印、印鑑証明、住民票、身分証、売買契約書(不動産会社が用意)
・新築住宅を建てたときの所有権保存登記・抵当権設定登記/実印、印鑑証明、住民票、土地の権利証、身分証、建築確認通知書・検査済証など建築関連の書類(建築会社が用意)
・土地や中古住宅を購入したときの所有権移転登記・抵当権設定登記/住民票、実印、印鑑証明、身分証、売買契約書(不動産会社が用意)

不動産登記にかかる費用は?

登記するには、司法書士(表題登記のみ家屋調査士)に依頼する際に支払う報酬と、それぞれの登記にかかる登録免許税の支払いが必要です。

所有権保存登記や移転登記は、ローンを借りる際の抵当権設定登記込みで司法書士報酬が、地域や案件などにより異なりますが、8万~18万円程度が一般的なようです。登録免許税は物件の固定資産税評価額によって異なり、全国的には幅が大きいので一概にはいえません。ペアローンを組んだときなど報酬が高くなるケースもあるので注意が必要です」

建築した際の表題登記には登録免許税はかかりませんが、土地家屋調査士への報酬を6万~12万円程度はみておく必要があります。

なお登録免許税については一定の要件を満たすと、現在軽減措置が適用されています。

登記の種類 本則の税率 軽減後の税率
建物部分の所有権保存登記 0.4% 0.15%
建物部分の所有権移転登記 2.0% 0.3%
土地の所有権移転登記 2.0% 1.5%
抵当権設定登記 0.4% 0.1%
軽減措置は建物の所有権保存登記、所有権移転登記、および抵当権設定登記は2024年3月31日までの登記に、土地の所有権移転登記は2023年3月31日までの登記に適用

不動産登記は自分でもできるの?

自分で登記を行うには、必要書類を揃えて法務局に出向く必要があります。
手続きとしては、基本的には必要書類を揃えて申請書を作成し、登録免許税を収めれば完了します。法務局でも自分で登記する人のために相談に乗ってくれます。
しかし書類の作成や申請などに時間と手間がかかり、スムーズにいかないこともあることから、専門家にまかせるのが一般的です。

「書類作成には専門知識を要する場合も多く、有資格者以外の方が自分で登記を行うのは難しいと思います。とくに購入時の抵当権設定に伴う登記手続きなどは有資格者以外を金融機関が認めません。一方で、抵当権抹消や住所変更、相続登記などは本人でも行うことができます。

また、オンラインでの登記も一見簡単そうですが、登記書類に加えて電子署名が必要とされ、そのためには公的な個人認証サービスである電子証明書を認証局に申請して取得しなければならないなど、面倒な手続きが必要になり、一般の方にはオススメできません。ただ登記事項証明書のオンラインでの閲覧は便利なので、物件の登記事項を知りたいときには利用するのもよいでしょう」

法務局の外観写真
(写真/PIXTA)
まとめ

不動産登記は自分の権利を守り、第三者に奪われないために必要

買う、建てる、新築、中古、土地それぞれで必要な登記の種類が異なる

登記を自分でもやってよいが、手間と時間がかかり、難しい面もあるので、専門家にまかせるのが一般的

※本記事は2022年5月24日時点の情報を元に執筆しています
※記事内容等に関して何らかの損害が生じた場合でも、弊社は一切の責任を負いかねます
※個別の案件につきましては、お近くの弁護士や司法書士、行政書士などの専門家にお尋ねください

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取材・文/林直樹
公開日 2022年06月27日
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