適合証明書は【フラット35】を借りるときに必要。どうすれば入手できる?費用はかかる?

適合証明書は【フラット35】を借りるときに必要。どうすれば入手できる?費用はかかる?

マイホームの建築・購入に際し、住宅ローン【フラット35】の利用を検討する人は多いでしょう。ただし、【フラット35】を利用するには、ローン契約時に、源泉徴収票や売買契約書などの一般的な書類の他に「適合証明書」が必要なことをご存じでしょうか。そこで今回は、適合証明書とは何か、入手するための方法や期間などを解説しましょう。

適合証明書ってどんな書類?なぜ必要なの?

技術基準に適合していることを証明する書類

史上まれにみる低金利の今、最長35年という長期間、固定金利で借り入れができる【フラット35】への注目が高まっています。ただし、【フラット35】は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した住宅ローンなので、民間金融機関の住宅ローンとは異なる点がいくつかあります。

「【フラット35】は金利タイプが固定型のみで、保証料や保証人は不要、繰り上げ返済の手数料は無料などが民間金融機関の住宅ローンとの違いです。
また、取得する住宅が、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合している必要があります。技術基準をクリアしたら適合証明書が交付され、【フラット35】の利用が可能になります」(カエルホームズ 木津雄二さん。以下同)

技術基準とは、接道条件や住宅の規模(広さや居室数)などから、耐震性や省エネ性、耐久性・可変性など幅広い項目に渡ります。ちなみに、省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性などの性能がより高い住宅なら、【フラット35】の借入金利よりも一定期間引き下げが受けられる【フラット35】Sを利用することができます。

なお、取得する住宅が技術基準に適合していない場合、【フラット35】や【フラット35】Sは利用できないことを覚えておきましょう。

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住宅取得に【フラット35】を利用するときには、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合しているかを示す「適合証明書」が必要になります(画像提供/PIXTA)

適合証明書を入手する方法は?

新築住宅の場合、不動産会社からの入手が一般的

適合証明書は、適合証明検査機関か適合証明技術者へ物件検査を依頼し、合格すると交付されます。検査機関は全国に約130程度ありますが、検査機関によって発行できる適合証明書の種類(新築、中古、リフォーム)が定められています。

検査機関の情報は【フラット35】のホームページに掲載されていますし、インターネットで検索すると検査機関ごとの特徴が分かります。しかし、情報が多すぎることで“どの検査機関を選べばよいのか分からない……”と悩んでしまうかもしれません。

「新築マンションや新築戸建を購入する場合、物件検査の依頼先は適合証明検査機関になります。
新築住宅を手掛けるディベロッパーは、物件の設計段階に、付き合いのある検査機関へ物件検査を依頼するケースが主流です。このような物件は『適合証明書が出る物件』として販売されるため、購入時に『【フラット35】を利用したいので適合証明書を用意して欲しい』と伝えるだけで入手できます。つまり、自分で検査機関を選んだり、物件検査を依頼したりする必要はありません」

注文住宅の場合、建築会社に相談しよう

では、注文住宅を建てる場合はどうすればよいのでしょうか。

「注文住宅の場合も、物件検査の依頼先は適合証明検査機関のみとなります。
ディベロッパーと同様に、ほとんどの建築会社には付き合いのある検査機関があります。【フラット35】を利用したい場合は早めにその旨を伝え、建築会社経由でその検査機関に依頼すると、自分たちであれこれと手配する必要がなくなります。

また、建築会社には【フラット35】を利用したいのか、より住宅性能を高めた【フラット35】Sを利用したいのかも伝え、それぞれの技術基準に適合できるプランニングをお願いしましょう」

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注文住宅で【フラット35】や【フラット35】Sを利用したい場合、技術基準を満たす設計・施工ができる建築会社を選ぶ必要もあります(画像提供/PIXTA)

中古住宅の場合はケースバイケースに

中古住宅の場合は、適合証明検査機関か適合証明技術者へ物件検査を依頼します。
中古住宅は新築住宅や注文住宅のように、設計時・中間検査時・竣工時のような進行に応じた検査ができないので、設計図書や登記事項証明書などを確認する「書類審査」と、現地を訪問し目視などで確認する「現地調査」により物件検査を行います。

ただし、以下の中古住宅においては物件検査を省略することが可能です。

【1】「中古マンションらくらく【フラット35】」の該当物件
住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが、あらかじめ確認された中古マンションです。購入予定物件が該当するかは、物件情報サイト(中古マンションらくらく【フラット35】)で検索できます。該当する場合、「適合証明省略に関する申出書」を印刷し、取扱金融機関に提出することで物件検査を省略できます。

【2】一定の要件を満たす中古住宅
下表の1~4の中古住宅については、それぞれに対応する「【フラット35】中古住宅に関する確認書」を金融機関に提出すれば物件検査を省略できます。さらに、物件によっては、より低い金利で借り入れができる【フラット35】Sを利用できます。

対象となる中古住宅 利用できる【フラット35】Sのプラン
築年数が20年以内の中古住宅で、新築時に長期優良住宅の認定を受けている住宅 【フラット35】S
(金利Aプラン)
安心R住宅である中古住宅で、新築時に【フラット35】を利用している住宅※1 【フラット35】S
(金利Bプラン)
築年数が10年以内の中古住宅で、新築時に【フラット35】を利用している住宅※1 【フラット35】S
(金利Bプラン)
団体登録住宅※2である中古住宅で、当該団体があらかじめ【フラット35】の基準に適合することを確認した住宅 【フラット35】S
(金利Aプラン・金利Bプラン)
(注)基準に適合する場合のみ
※1:新築時の【フラット35】の融資が【フラット35(保証型)】であった場合、この確認書を利用して借入申込みができる金融機関は売主が新築時に【フラット35(保証型)】を利用した金融機関に限られる。
※2:団体登録住宅とは、機構と協定を締結した団体(※3)が運営する中古住宅の登録制度の対象となる住宅。中古物件の販売価格は、周辺の成約事例と諸条件を比較する「比較事例法」で決めるケースが一般的。
※3:協定締結団体(2019年10月現在)は、(一社)優良ストック住宅推進協議会
(図表/住宅金融支援機構ホームページより

このように、中古住宅は物件によって取得方法がケースバイケースとなりますが、誰が、どのタイミングで取得すればよいのでしょうか。

「【フラット35】を利用したい方は、早い段階で不動産会社にその旨を伝えましょう。そうすれば、技術基準を満たすのが難しい物件を紹介されるのを防げますし、適合証明書の取得済または取得可能の物件を優先的に紹介してもらえたりするでしょう。特に、不動産会社が売主のリノベーション済物件では、適合証明書を用意しているケースが多くみられます」

適合証明書は依頼すればすぐにもらえる?費用はかかる?

適合証明書の交付は、検査後2週間程度が目安

適合証明書の交付のタイミングは、住宅の種類により若干異なります。

「新築住宅や注文住宅は竣工現場検査の終了後に、中古住宅は現地検査の終了後に、適合証明書が交付されます。交付のタイミングはいずれの場合も検査終了後2週間程度を目安にしましょう。

中古住宅でも『中古マンションらくらく【フラット35】』該当物件や、『【フラット35】中古住宅に関する確認書』提出物件の場合は、基本的に金融機関か不動産会社が適合証明書を用意してくれるので、交付までの期間はかかりません」

物件審査手数料は、検査機関によって若干異なる

適合証明書の交付には、物件審査手数料が必要になります。

「物件審査手数料は住宅の種類によって異なりますが、検査機関によって大きくは変わることはありません。少しでも安い検査機関に依頼したいと思うかもしれませんが、金融機関や不動産会社がいつもお願いしている検査機関がある場合、そこに依頼したほうが書類の受け渡し忘れや記入ミスなどが少なくなり、スムーズに進みやすくなります」

また、技術基準に適合しない住宅の場合、物件審査手数料を支払っても適合証明書は交付されません。自分で直接検査機関に依頼した場合、適合の可否に関わらず手数料を支払うことになりますが、金融機関経由で依頼した場合、適合証明書が発行されないと住宅ローン契約が結べないため、金融機関から手数料が請求されないことはあるようです。

「どうしてもこの金融機関から【フラット35】を借りたい!という強い希望がなければ、不動産会社や建築会社から紹介された金融機関に、【フラット35】の借り入れと適合証明書の取得をお願いすることをおすすめします。金融機関、不動産会社や建築会社、検査機関の3者の連携がスムーズであるほど、住宅ローン契約や適合証明書交付に関するトラブルが生じる可能性は少なくなり、買主・施主側の余分な手間や気苦労がなくなるでしょう」

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不動産会社・建築会社から紹介された金融機関や検査機関に、【フラット35】の申し込みと適合証明書の取得をセットで依頼する方法がオススメ(画像提供/PIXTA)

不動産会社や建築会社への早めの相談がポイント

【フラット35】を利用するときに必要な適合証明書は、住宅の種類によって検査から交付まで一定期間がかかり、技術基準を満たさない物件には発行されません。

「民間金融機関のローンではなく、【フラット35】を利用して新築・中古物件を購入したい方は、早めに不動産会社に相談し、『適合証明書取得済』『適合証明書取得可』などの記載がある物件を紹介してもらうのもよいかもしれません。

注文住宅の場合、適合証明書を得るための検査手順はどこも一緒ですし、手数料も大きく変わりません。自分で検査機関を比較して選ぶ意味はほとんどないので、建築会社から紹介してもらうとよいと思います。

いずれの場合も、不動産会社や建築会社への早めの相談が、【フラット35】を利用して住宅取得をスムーズに進めるコツといえるでしょう」

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取材・文/山南アオ
公開日 2020年04月14日
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