建築確認とは？流れは？ 建築確認済証と建築確認申請書の違いは？

家を建てようと思ってからよく見聞きするようになる「建築確認」という言葉。建築確認とはどのようなものなのでしょうか？建築確認の流れや費用、名称が似ている建築確認済証と建築確認申請書の違い、家を建てるときに知っておくべき建築確認の基本的な知識を建築家の佐川旭さんに教えてもらいました。

建築確認とは？　注意しなければいけないことって？

建築確認とは何か？

「建築確認」とは、家を建てる工事をする前に建物や地盤が建築基準法や各市町村の条例などに適合しているか確認することです。建蔽率（建ぺい率）や容積率、北側斜線制限などが守られているか、シックハウス対策は行われているか、居室は十分採光が確保されているかなどが確認されます。2020年からは省エネ基準に達しているかもチェックされます。（床面積300m²以上の場合）

確認は自治体や自治体から指定を受けている民間の検査機関（指定確認検査機関）が行います。建築確認を申し込むことを「建築確認申請」と呼び、その際に提出する書類を「建築確認申請書」といいます。申請は設計事務所や施工会社が申請者（建築主）の代理者として行います。

家の新築のほかに、リフォームでも10m²以上の増築は建築確認が必要になります。ただし準防火地域や防火地域では1m²の増築でも建築確認が必要です。そのほか10m²を超える車庫やプレハブ倉庫を建てる場合にも必要になります。

建築確認は2回行われます。最初は着工前で、書類での確認となります。工事が終わって家が完成すると、申請通りに建てられているか担当者が実際に現地に来て、2回目の確認（「完了審査」と呼びます）を行います。これに加えて3階建て以上など各自治体が定めた建築物は、工事の途中にも担当者が現地で確認する「中間検査」が行われます。

建築確認の流れ

建築確認にかかる期間は？

国土交通省の建築確認審査に係る法定期間に関する基礎データによると、「確認済証」の交付がされるのは、建築確認申請書を提出した日から、問題がなければ最長35日以内です。建築物省エネ法にもとづく適合性判定が必要な場合には、さらに最長35日かかり、合計で最長70日が必要となります。

この最長期間は、事務手続きや指摘事項のやりとりなどにより、それ以上かかるケースもあります。ちなみに建築確認申請後は、設計図書の差し替えや変更は認めらません。もし変更する場合には、再度の確認申請を出し直します。

建築物省エネ法は「誘導措置」と「規制措置」に分かれます。そのうち「規制措置」は、一定規模以上の建築物の新築・増改築が対象で義務とされています。詳しくはこちらの記事をご参照ください。
建築物省エネ法とは？これから住宅建てる人は、届け出は必要なの？

建築確認で交付される書類とは？

最初の建築確認が終わると「建築確認済証」が交付されます。また家の完成後の完了検査が終わると「検査済証」が交付されます。「建築確認済証」は住宅ローンを組む場合、ローンの本審査に必要になります。また家が完成した後に登記する際にも提出します。

さらに、将来その家を売却する際は「検査済証」があったほうが家の信頼度が増します。またリフォームで増改築する場合も「検査済証」が必要です。無いとイチから構造計算をしなくてはならなくなり、余計な時間や費用がかかってしまいますから、大切に保管しておきましょう。

もし「建築確認済証」や「検査済証」を紛失しても再発行はされません。ただし建築確認が行われたら自治体の建築確認台帳に記載されるので、「建築確認台帳に記載されている」ことを証明する「台帳記載事項証明」を発行してもらうことはできます。同様に、建築確認申請時に提出する「建築計画概要書」（建築計画の概要及び案内図、配置図が記載されたもの）の写しも発行してもらうことができます。

建築確認申請の必要書類は？

確認申請に必要な書類は、建築基準法施行規則、および、協会が定める業務規定等によります。以下は、仮受付・建築確認に必要な書類一式を一覧にしたものです。専門的な知識が必要なものが多いため、建築主（施主）に代わって設計者が手続きをするのが一般的です。

建築確認にかかる費用はどれくらい？

建築確認をしてもらうには手数料が必要です。建築確認と完了検査それぞれで手数料が発生します。金額は自治体ごとに異なりますが家の床面積の広さによって決められています。下記表は自治体に依頼する場合の手数料の目安です。なお、民間の検査機関はスピーディーな申査を行ってくれるため自治体よりも一般的に高くなります。

手数料は、建築確認を申請した際に定められる期日内に、現金で支払う必要がありますから、直前で慌てないように、あらかじめ用意しておきましょう。

※SUUMO調べ。47都道府県が定めている手数料の上限と下限。市区町村が定める手数料は調査していない。調査時期：2018年12月

⇒画像、もしくはコチラをクリックするとPDFでご覧いただけます。

建築確認の後は何も変更できない？

どうしても変更したい場合は「計画変更の申請」を行うことになりますが、その場合、建築基準法に適合しているか改めて確認してもらうことになるため、確認が終わるまでは工事をすることができません。完成が遅くなるのはもちろん、工期が延びることによって人件費等余計な費用もかかります。

ただし「塗り壁をクロスに変える」「コンセントの位置を変更する」といった程度のものなら、計画変更の申請ではなく、あとでまとめて軽微な変更として届出をだすことも可能です。どこまで「軽微」で済まされるかはケース・バイ・ケースですから、基本は変更できないと心得て、どうしても変えたい場合は設計事務所や施工会社に聞いてみましょう。

●監修
塚原光顕

明海大学不動産学部　特任准教授
株式会社TADS建築設計事務所　代表取締役
一級建築士
　　　　　　　　　

東京・三鷹を拠点に戸建て住宅やマンション、アパートなどの集合住宅の設計及び現場監理、リフォーム、リノベーション、用途変更、および店舗などのインテリアデザインを行う設計事務所を主宰。
明海大学では、住宅地計画実習など設計製図の授業を担当。