「定期借家」とはどんな賃貸？普通借家との違いは？借りる側・貸す側のメリット・デメリットも解説

「定期借家」とは？どんな契約？

平成12年3月に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づき、優良な賃貸が供給されやすくなることを目的として導入された「定期借家制度（定期建物賃貸借制度）」により定められた賃貸住宅が定期借家である。
具体的には、賃貸借契約で定めた契約期間が満了すると、更新はできず契約終了するものだ。ただし、貸し主と借主の双方が合意すれば、再契約が可能である。

定期借家制度が導入された狙いは、契約違反やトラブルを起こす借主への対応や、退去の際の立ち退き料を巡るトラブルなど、従来の普通借家契約における貸主側の負担やリスクを軽減する目的があった。この制度により、貸主が安心して貸せるようにすることで、良質な賃貸住宅の供給増を目指している。
ちなみに、借主にとってのメリットについては、下で紹介する。
なお、ウィークリーマンションやマンスリーマンションなどもこの定期借家制度を利用している場合が多い。

■定期借家制度の認知（令和6年度）

出典：国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査報告書」280ページより

国土交通省の「令和6年度住宅市場動向調査報告書」によると、「定期借家制度（定期建物賃貸借制度）」に関する認知度は「知っている」15.8％と「名前だけは知っている」24.7％を合わせると4割弱であるが、それに対して「知らない」と回答した人は6割弱という結果になっている。

普通借家と定期借家の違い

大きく異なる点として「契約の更新」の違いが挙げられる。
「普通借家」は借主が希望すれば契約期間が満了しても契約は更新されるが、「定期借家」は契約の更新ができない。つまり、契約期間が満了したら確実に終了する借家契約である。

また、「普通借家」では契約期間を1年未満とすることはできないが、「定期借家」の場合は「定期借家３か月」などといった1年未満の契約も可能である。契約締結方法も、「普通借家」は口頭契約できる（あくまで法律上の話で実際には契約書を作るのが普通）。それに対し、「定期借家」は必ず契約書を作らなければならない。さらに契約書とは別の書面で賃貸人が説明しなければならない。「定期借家」は「普通借家」に比べて借主にとって不利な面が多いため、注意を促すために規定が設けられているのだ。

一方で、実際には「再契約相談可」として募集されている定期借家物件も多く、貸主・借主双方が合意すれば引き続き住めるケースもある。ただし、定期借家の再契約は新たに契約を結び直す扱いとなるため、「再契約事務手数料」が発生するケースもある。これは普通借家の「更新料」とは異なり、新たな契約手続きに対して発生する費用だ。それまでの契約内容と異なるケース（賃料があがるなど）もあり得るので、再契約の際にはよく確認しておこう。

また、普通借家物件に比べて定期借家物件の方が家賃設定が低いことが多い。それぞれにメリット・デメリットがある「普通借家」と「定期借家」の相違点について簡単に下表にまとめてみた。参考にしながら条件に合う物件を選んでほしい。

定期借家の物件数って、多いの？

国土交通省の「令和6年度住宅市場動向調査」によると、三大都市圏で民間賃貸住宅に住み替えた世帯のうち、定期借家契約を利用したのは2.1％。賃貸の物件情報サイトを見ても、定期借家物件はまだ少ないようだ。

ただし、「普通借家」として募集されている物件でも、貸主との条件が合えば定期借家契約を結ぶことが可能な場合もある。例えば「1年半だけ借りたい」など期間を重視して探す場合は、物件の契約形態にとらわれすぎず、具体的に不動産会社に相談してみるのも一つの方法だ。

■賃貸契約の種類

出典：国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査報告書」280ページより

【借りる側】定期借家を借りるメリットとは？

定期借家物件の場合、借りる側のメリットはどのようなものがあるのだろうか。
主なメリットとして下記の6つが挙げられる。

１）1年以下の短期間での契約が可能である。
２）貸主は空室リスクを避けるために、賃料を相場より下げたり、礼金を不要とするなどの傾向がある。
３）再契約をする場合、それまでの契約内容を見直すことが可能である。
４）通常の賃貸用住宅だけでなく、リロケーション物件（転勤期間中など一定期間だけ自宅を賃貸にする物件）の分譲マンションや一戸建てなど、良質な住宅を賃借できる可能性があり、物件選択の幅が広がる。
５）地方の物件を別荘やセカンドハウスとして利用することが可能である。
６）契約期間が5年～10年といった長期間の場合であれば、普通借家契約の場合に必要な更新手続きを行う煩わしさがない。

このように、定期借家は「長く住み続けたい人」よりも、住む期間や目的がある程度決まっている人に向いている。家賃や初期費用を抑えたい人、短期間だけ住みたい人、一定期間だけ質のよい住宅を借りたい人は、普通借家だけでなく定期借家も比較してみるとよいだろう。

【借りる側】定期借家契約のデメリット・注意点

借りる側として、定期借家契約は通常借家の契約と違って、特別に注意しなければならないことがあるのだろうか。契約時に注意したいポイントを紹介しよう。

（画像／PIXTA）

【借りる側】定期借家の賃貸契約の向き不向きは？

定期借家の賃貸契約を借りる側にとって、向いているケースにはどういった場合が多いのだろうか。向いていないケースも紹介するので、どちらに当てはまるか参考にしてほしい。

定期借家が向いているケース

定期借家は、契約期間があらかじめ決まっている賃貸契約のため、短期間だけ住みたいケースと相性が良い契約形態だ。普通借家契約のように長期入居を前提としておらず、短期契約を想定して募集しているため、退去時期の見通しが立てられる。

特に、住宅の建て替え期間中の仮住まいや、転勤・単身赴任の終了期間に合わせて住まいを探したい人にとっては、合理的な選択肢となるだろう。

また、エリアによっては相場より家賃が抑えられている物件もある。礼金が低め、もしくは不要となることもあり、初期費用を抑えたい人にとってもメリットを感じやすいといえる。マイホームの購入を検討していて、一時的にそのエリアの住み心地を試してみたい人や、引越しの負担が比較的小さい一人暮らしにも向いているといえるだろう。

定期借家が向いていないケース

一方で、定期借家は契約期間満了で終了する賃貸契約のため、同じ住まいに長く暮らしたい人には不向きとなる場合がある。特に、子どもの学区や通学環境を変えたくないファミリー世帯は慎重に検討しておきたい。

また、契約満了になれば住み替えが必要になるため、引越し費用や初期費用の負担をできるだけ小さくしたい場合にも不向きといえる。

さらに、転勤時期が未定の場合や、家族構成の変化によって住む期間が読めないケースにも注意したい。定期借家は再契約できる場合もあるが、普通借家契約の更新とは異なり、継続して住める保証はない。

契約内容によっては中途解約に制限や違約金が設けられていることもあるので、解約条件や再契約ができるか確認しておくと安心だ。

定期借家の賃貸を契約して後悔しないためのチェックリスト

定期借家は、契約期間が決まっている分、普通借家契約とは確認しておきたいポイントが異なる。チェックしておきたいポイントは以下の通りだ。

契約満了後は原則として退去が必要となるため、契約期間や再契約の有無など条件を十分に理解した上で契約することが大切だ。また、再契約ができない場合は、新たに引越し先を探す必要がある。契約満了時期に慌てないよう、次の住まい探しも視野に入れておきたい。

（画像／PIXTA）

【貸す側】定期借家で転勤や売却予定の家を一時的に貸すメリット・デメリット

賃貸経営というと、土地を購入してアパートを建て、継続的に運営していく「大家さん（賃貸オーナー）」をイメージする人も多いだろう。

しかし、定期借家は、本格的に大家さんとして賃貸経営を始めたい人だけの仕組みではない。具体的なメリット・デメリットと、どのようなケースで定期借家が活用できるのかを見ていこう。

定期借家は転勤や売却予定の家を一時的に貸したい人に向いている

定期借家は、転勤や海外赴任で一定期間だけ自宅を空ける場合や、将来的に売却・建て替えを予定している住宅を一時的に貸したい場合が多い。

「いずれ自分で住みたい」「決まった時期に確実に返してほしい」と考える貸主側にとって活用しやすい特徴がある。

定期借家で所有物件を貸すメリット

では、定期借家で所有物件を貸すと、具体的にどのようなメリットがあるのだろうか。主な利点は次の通りだ。

契約期間を決めて貸し出せる

定期借家の大きなメリットは、貸主側があらかじめ契約期間を決めた上で賃貸に出せる点だ。普通借家契約では借主保護の考え方が強く、借主が更新を希望した場合、貸主側の事情だけで契約を終了することは簡単ではない。

一方で、定期借家は契約満了で終了するため、将来的な予定に合わせて貸し出しやすい特徴がある。契約終了時期が明確なので、その後の住み替えや売却スケジュールも立てられる。「転勤が終わった後に自宅へ戻りたい」「数年後に売却したい」といった予定に合わせて貸し出せる点はメリットといえるだろう。

空き家にせず家賃収入を得られる

転勤や住み替えなどで自宅を一定期間使わない場合でも、定期借家を活用すれば空き家にせず家賃収入を得られる。

ただし、住宅ローンは原則として「本人が住むこと」を前提としているため、無断で賃貸に出すことはできない。ただし、住宅ローン返済中の物件でも、単身赴任や転勤などやむを得ない事情であれば、一時的な貸し出しを認めている金融機関もある。

家賃収入によって、毎月の負担を軽減しやすくなる点は魅力といえるだろう。金融機関によって対応は異なるため、事前に相談しておきたい。なお、住宅を賃貸に出している期間は、住宅ローン控除を受けられなくなるのであわせて覚えておこう。

将来の売却や自宅利用を見据えて活用できる

定期借家は、将来的な売却や自宅利用を見据えながら活用できる点もメリットだ。空き家のまま長期間放置すると、建物の劣化や設備不良になりやすく、防犯面にも不安が残りやすい。一方で、定期的に人が住むことで換気や通水ができるため、住宅の維持管理につながり、将来的な売却価値を維持できる可能性もある。

さらに、必要に応じてリフォームしながら貸し出すことで、将来の売却時にプラスへ働くケースもあるだろう。

売却するだけでなく、セカンドハウスとして利用したり、将来的に子ども世帯・親世帯との同居に活用したりすることも可能だ。自分たちのライフプランに合わせて柔軟に使い方を考えられる点も大きな利点といえるだろう。

また、貸し出している間に家賃収入を得られれば、固定資産税や管理費、住宅ローンの返済原資に充てることも可能だ。空き家として維持費だけを負担するのではなく、将来の売却や自宅利用まで資産を保ちながら、維持にかかる費用を家賃収入で賄いやすい点もメリットといえる。

【貸す側】定期借家物件のデメリット・注意点

定期借家は、契約期間を決めて貸し出せる点がメリットである一方、普通借家契約とは異なる注意点もある。具体的なデメリットや注意点は次の通りだ。

家賃や敷金がエリアの相場よりも安くなる可能性がある

定期借家は、契約期間が限定されていることから、普通借家契約と比べて借主が集まりにくいケースがある。契約期間満了で退去が必要になる点から、借主側も「長く住めない」という条件を踏まえて物件を検討するためだ。

エリアや物件条件によっては、家賃や敷金を相場より抑えて募集する必要が出てくる。一般的には、普通借家物件と比べて1割前後低い家賃設定になるケースも多い。礼金や敷金も普通借家より低めになるため、周辺の賃貸相場や需要も踏まえて検討しておきたい。

手続きが普通借家よりも複雑になる

定期借家契約は、普通借家契約よりも契約手続きが複雑になる点にも注意したい。通常の賃貸借契約書に加え、「契約期間満了によって契約が終了する」ことを説明する書面を交付する必要があり、さらに口頭で事前説明の義務もある。

また、契約期間が満了する1年～6カ月前までの間に、貸主から借主へ契約満了通知を行わなければならない。手続きを忘れるとトラブルにつながる可能性もあるため注意が必要だ。国土交通省のHPでは、定期借家契約の契約書や終了通知に関するひな形も公開されているので参考にしてほしい。

国土交通省：定期借家契約申請用紙

さらに、再契約する場合は改めて契約手続きが必要となる。普通借家契約の更新とは異なるため、不動産会社と契約内容や流れを確認しながら進めておこう。

再契約の有無や退去時期を明確にしておく必要がある

定期借家では、契約満了によって賃貸契約が終了するため、再契約の可否や退去時期を事前に明確にしておくことが重要だ。

特に、再契約できる可能性がある場合は、「どのような条件なら再契約するのか」まで決めておきたい。口頭だけで伝えるのではなく、契約書や募集条件にも反映しておくと認識違いを防ぐことにつながる。

また、退去時期があいまいだと、その後の売却や住み替えスケジュールに影響が出ることもあるだろう。契約期間だけでなく、契約終了通知の時期や引渡し時期もあわせて確認しておくことが大切だ。

定期借家として活用可能な所有物件の例

定期借家は、賃貸経営を本格的に始めたい人だけでなく、すでに所有している住宅を一定期間だけ貸し出したい場合にも活用できる。

例えば、転勤で自宅を空ける期間や、普段使っていない別荘を活用したい期間など、貸主の事情に合わせて貸出期間を設定できるのが特徴だ。

貸出期間は、契約内容に応じて1年、3年、10年など柔軟に決められる。あらかじめ契約期間を定めておくことで、将来的に自分や家族が再び利用する予定のある物件でも、空いている期間を有効活用しやすくなる。

つまり定期借家は、「大家さんになりたい」という人だけでなく、所有物件を一時的に貸して収入につなげたい人にとっても選択肢になる制度だ。では、どのような所有物件が定期借家として活用しやすいのか、具体的なケースを紹介していく。

（画像／PIXTA）

定期借家の賃貸についてよくある質問

ここまでは、定期借家の特徴や普通借家との違い、貸す側・借りる側それぞれのメリットや注意点を紹介してきた。一方で、「普通借家と比べて不便ではないのか」など、契約前に不安を感じる人も多いだろう。

後から「知らなかった」と後悔しないためにも、定期借家でよくある疑問を確認しておきたい。

定期借家がよくない理由は？

定期借家が「よくない」といわれる理由には、契約期間満了で原則として退去が必要になる点が挙げられる。普通借家契約のように更新を前提としていないため、「長く住み続けたい」と考える人には懸念されやすいといえる。

また、再契約できるとは限らず、契約終了後は新たに引越し先を探さなくてはならない。引越し費用や初期費用も再度かかるので、住み替えの負担が発生する。転勤期間の延長などの可能性もふまえ、契約期間や再契約の可否を事前に確認しておくことが大切だ。

普通借家と定期借家ではどちらが多い？

賃貸住宅では、現在も普通借家契約が主流となっている。令和6年度の国土交通省の調査によると、民間賃貸住宅へ住み替えた世帯のうち、定期借家制度を利用している割合は2.1％となっており、多くは普通借家契約であることが分かる。

定期借家物件は数自体が少ないため、検索方法を工夫しながら探したい。例えば、SUUMOでは希望エリアを選択した後、絞り込み条件の『こだわり条件』や『キーワード検索欄』で「定期借家を含む」と入力することで探しやすくなる。

特に、転勤者が多い都市部や法人契約が多いエリアでは、定期借家物件が比較的見つかりやすい傾向がある。条件を少し広げながら探すことで、希望に合う物件が見つかる可能性も高まるだろう。

定期借家で賃料交渉はできる？

通常、借地借家法では「借主に不利となる特約は無効」とされており、家賃減額請求そのものを完全に禁止することはできない。そのため普通借家契約では、周辺相場や設備状況によっては、家賃交渉に応じてもらえるケースもある。

一方で、定期借家契約では賃料改定に関する特約が有効であるため、入居後の値下げ交渉は難しいのが一般的。ただし、その分最初から相場より安く家賃が設定されているケースが多いため、募集時の条件自体がお得であるかどうかを見極めるのがポイント。

ただし契約前の段階であれば、交渉できる可能性はある。募集状況によっては、家賃などの条件を調整してもらえる場合もあるだろう。ただし、無理な値下げ交渉はトラブルにつながる可能性もあるため、「相談」という姿勢を意識し、マナーを守って進めたい。

現在、定期借家物件は、普通借家に比べても物件数は圧倒的に少ない状況である。しかし、有効な空き家活用法として、個人や企業の遊休資産の有効活用法として、定期借家は今後の賃貸住宅選びの選択肢を広げてくれる存在になるのではないだろうか。

借り手としては、住む期間が決まっている人や、初期費用を抑えて質の良い物件に住みたい人にとって、定期借家は非常に合理的な選択肢だ。

条件を正しく理解し、気になる人は SUUMOのこだわり条件検索やキーワード検索を活用して、まずは希望エリアにどれくらい定期借家物件があるかチェックしてみよう。

●国土交通省発行　パンフレット「定期借家制度をご存じですか…？」（PDF）

●定期借家推進協議会

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  執筆

  SUUMOお役立ち編集部

  ｜編集部が取材・執筆・一部加筆しました
  家探し・家づくりの方法や依頼先の探し方、資金計画・住宅ローン、税金や制度のことまで住宅は難しいことがたくさん。 SUUMO住まいのお役立ちでは、失敗しないための情報や実例、住みたい街ランキングなど、住宅・不動産のノウハウ情報をわかりやすく解説。 賃…

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