賃貸の契約期間とは? 2年が多い理由、更新料や途中解約の違約金のルール 定期借家契約はどう違う?

賃貸の契約期間とは? 2年が多い理由、更新料や途中解約の違約金のルール 定期借家契約はどう違う?

賃貸契約を結ぶときに、物件によってことなる「契約期間」。2年のものが多いですが、1年や3年などの期間で賃貸を借りることはできないのでしょうか?この記事では、契約期間によってなにが変わってくるのか、契約の更新にお金はかかるのか、契約期間の途中で解約すると違約金がかかるのかどうかなどについて、カエルホームズの木津さんに伺いました。

賃貸の契約期間~普通借家契約と定期借家契約で契約期間は違う?

賃貸の契約期間は、賃貸借契約で定められている、その物件を貸してもらう約束の期間のことを指します。物件を借りるときの契約形態は「普通借家契約(ふつうしゃっかけいやく)」と「定期借家契約(ていきしゃっかけいやく)」の2種類があり、現在は三大都市圏にある賃貸物件の96.3%が「普通借家契約」で契約されています。(出典:2019年度 住宅市場動向調査/国土交通省)

普通借家契約は契約期間が1年以上(2年とする契約が多い)で、借主が希望すれば基本的に契約を更新できます。定期借家契約は、契約期間が1年未満から3年などさまざまです。契約期間が満了したら、物件を明け渡さなければなりません。

普通借家契約 定期借家契約
契約期間 2年が多い 1年未満~3年などさまざま
契約更新 できる(契約により自動更新の場合もある) 更新はない。
貸主が合意すれば再契約となる
更新料 契約によるが、家賃の1カ月分が多い 再契約手数料が発生

普通借家契約の契約期間と更新期間

普通借家契約は基本的に更新可能

普通借家契約では、賃貸契約の期間が2年となっているものが多いですが、2年住んだら退去しなければならないのでしょうか?カエルホームズの木津さんにお話をうかがいました。

「普通借家契約の場合、2年間なら2年間の契約をして、更新するともう2年、という風に契約期間を延ばすことができます。賃貸の契約期間とは名前の通り、家を貸してもらう約束の期間なのですが、その期間を過ぎても更新をすれば継続して住むことができるのです。普通借家契約であれば、基本的に入居者が希望すれば更新が可能です。貸主側によほどの正当事由がない限り一方的に更新を拒否されることはありません」

普通借家契約の場合の更新方法

では、継続してその家に住みたい場合、更新はどのように行うのでしょうか。

「契約の更新には、大きく分けて2つのパターンがあり、自動更新になるものと自動更新にならないものがあります。最近は自動更新のものが増えてきています。
自動更新の場合、だいたいは管理会社や大家側から半年前に予告がなかった場合、かつ、入居者側から1カ月前に解約の連絡がなかった場合、自動的に契約を更新するというものです。この半年、1カ月前といった期限は契約内容によって変わります。
自動更新ではない場合、契約期間が終わるタイミングで、更新契約を結びます」

家の模型と鍵の写真
(画像/PIXTA)

普通借家契約の更新時にかかる費用

物件の契約期間を更新するとき、更新料はかかるのでしょうか? 木津さんによると、「自動更新の場合も、自動更新でない場合も、それぞれ更新料がかかるパターンとかからないパターンがあります。自動更新かどうかは関係なく、契約の内容によります」とのこと。

また、地域によっても違いがあるようで、「東京や大阪などの都市部では、自動更新であってもなくても更新料がかかるのが普通です。中国地方や九州地方では、更新料が発生しない物件が多いですね」

普通借家契約のポイント

・三大首都圏にある賃貸住宅の96.3%は、普通借家契約で契約されている
・普通借家契約では、契約期間が満了しても、更新をすることで住み続けることができる
・基本的には、入居者が希望すれば契約更新が可能
・自動更新の契約であれば、更新の手続きをしなくて済む
・更新が自動だからと言って、更新料がかからないというわけではない

賃貸借契約の更新ができない「定期借家契約」とは?

普通借家契約では、契約期間が満了しても更新が可能でした。それでは、更新ができないような契約はあるのでしょうか?

定期借家契約は更新できない

「定期借家契約(ていきしゃっかけいやく)という契約では、定められた期限になったら必ず契約が終了します。貸主の方が長期の出張などで3年間家を空けるときに、その期間だけ人に家を貸したい場合などは定期借家契約で貸し出されます。

定期借家契約では、普通借家契約のような更新はできませんが、契約期間が満了しても“再契約”という形で更新に近いことができることも。

貸主の方の都合によりますが、再契約を前提とした定期借家契約というものも存在します。再契約をする場合、更新ではないので更新料はとられませんが、再契約手数料がかかることがほとんどです」

定期借家契約の物件のメリット

入居者にとって、更新の保証がない定期借家契約は不利なように思えますが、入居者側のメリットはどんなものが挙げられるのでしょうか?

「メリットは、暮らしやすい物件が多い傾向があること。なぜなら、定期借家契約の物件では、問題行動があった入居者の方を、管理会社や大家側が再契約をしないという形で退去させることができるからです。また、1年未満の期間でも契約できることも、住む人によってはメリットになりますね」

定期借家契約のポイント

・定期借家契約では、かならず期間満了とともに契約が終了する
・貸主の合意があれば、再契約を結んで住み続けることができる
・定期借家契約には「更新」という考え方がないので更新手数料はかからないが、再契約をするときは再契約手数料がかかることがほとんど

カレンダーの写真
(画像/PIXTA)

賃貸借契約の期間に2年が多い理由とは?

賃貸の契約期間は、2年となっている場合が多いです。その理由は、普通借家契約で契約期間が1年未満だと、借地借家法29条で「期間の定めがない建物の賃貸借」とみなされてしまうからです。期間の定めがない建物の賃貸借となると、「賃貸を解約する場合は1カ月前に連絡すること」などの決め事ができなくなってしまいます。管理会社や大家にとって解約に関する契約内容を定められないのは大変不利なことなので、普通借家契約で1年未満で貸し出すことは基本的にありません。
そして、賃貸物件を借りる人たちのライフサイクルを考えると3年では長すぎる場合があるので、2年となっているところが多いようです。

引越しにあたって、1カ月単位の契約ができるマンスリー賃貸や、3カ月、半年など短期契約を検討している方もいるでしょう。
基本的に、1年未満の賃貸は定期借家契約のものが多いです。その期間が満了したら退去すると決めている場合は問題ありませんが、「良い物件だったら安定して住み続けたい!」という場合は、普通借家契約のものを探すのがオススメです。

賃貸の契約期間更新の手続き方法は?契約期間更新にはお金がかかる?

契約を更新したい場合は、管理会社(もしくは大家さん)にまず自分の契約が自動更新か手動で更新手続きが必要か確認します。
自動更新であれば、特になにもしなくても契約期間が満了した際に自動で契約更新されます。
自動更新でない場合は、自分で更新手続きをします。更新方法は契約によるのですが、更新時期が近くなると管理会社や大家さんから更新手続きの案内が届くことがほとんどです。

契約の更新料がかかるかどうかは、最初に結んだ契約によります。長く同じ物件に住み続けたい場合は、家賃だけではなく更新料の有無や金額も確認しておきましょう。

「更新の際にかかるお金は、物件の更新料(家賃の1カ月分のところが多い)、火災保険の更新料、保証会社への更新料の3つが基本です。入居時に24時間のコールセンターに加入していたり、駆け付けのサポートサービスに加入したりしている場合、その更新料もかかります」

物件の契約書とお金を持つ女性
契約の更新料がかかるかどうか、自動更新かどうかは契約書で確認(画像/PIXTA)

賃貸の契約期間内に途中解約すると違約金がかかる?

もしも、契約期間がまだ残っているけれども退去したい場合、違約金などは発生するのでしょうか?

「途中の解約に関しては、違約金は発生しないことがほとんどです。例えば普通借家契約で2年契約をした場合でも、必ず2年間は住まなくてはいけないというわけではありません。半年や1年で退去してしまっても問題はありませんので、無理に1年契約、半年契約をさがす必要はないんです。

ただし、契約書には解約の予告期間というものが定められています。期間は物件によりますが、1カ月前や2カ月前に解約の予告をする必要があります。それだけ守っていただければ問題はありません」

賃貸借契約期間中の途中解約のポイント

・違約金は発生しないことがほとんどだが、違約金の有無は契約書を確認
・基本的には契約書で解約予告期間が定められているので、その期間までに解約の連絡を

カレンダーと電卓
物件を解約する際は、解約予告期間を過ぎないようにスケジュールを立てる(画像/PIXTA)

賃貸の契約期間は2年とされているところが多く、一般的な普通借家契約であれば、2年未満で途中解約もできますし、契約更新をして2年以上住み続けることも可能です。
定期借家契約の場合は、契約更新はなく入居者が希望しても住み続けられない場合があるので契約時によく確認しましょう。

更新料や違約金に関しては、一般的な例をご紹介しました。ですが、お互いにサインをした契約書の内容がすべてになってくるので、一度ご自分の契約書の内容を確認してみてください。

まとめ

賃貸契約は普通借家契約がほとんど。普通借家契約の場合、契約期間は2年が多く希望すれば契約を更新可能

普通借家契約の場合、途中解約しても違約金などをとられることはほぼない

解約予告期間が決められているので、その期間までに解約の連絡をすること

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文・取材 川上穂奈美
公開日 2020年11月09日
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