家賃交渉を成功させるコツ 入居前・入居中・更新時の適切なタイミングも紹介

家賃交渉を成功させるコツ 入居前・入居中・更新時の適切なタイミングも紹介

家賃は下げられるものなら下げたいもの。とはいえ闇雲に値下げを要求しても、家賃交渉が上手くいかないどころか、大家さんの心証を悪くしかねません。ではどうすれば家賃交渉は成功するのでしょうか。大切なのは「事前の準備」「交渉しやすい物件条件」「適切なタイミング」。その3つのポイントを、ハウスメイトパートナーズの伊部尚子さんに解説してもらいました。

家賃交渉は事前準備が不可欠! 不動産会社を味方に付けよう

家賃の最終決定を下すのは大家さんですが、大家さんと直接交渉するより、不動産会社に物件を紹介してもらうケースが多いはず。その場合、家賃交渉の最初の関門であり、大きな影響を与えるのは不動産会社です。不動産会社を説得できなければ、その段階で、家賃交渉は失敗に終わったと思って間違いないでしょう。つまり家賃交渉は、不動産会社を味方につけることができるかどうかがカギとなります。

「お願いベースの人」は○、「下げて当然という態度」は×

不動産会社は家賃を下げるべきかどうかを判断する前に、家賃を下げてでも住んでほしい人かどうかを見ています。態度があまりに横柄だったり強引だったりする人は、「この先、何かトラブルが起こるのでは?」と予感させてしまいます。そうなれば家賃交渉以前に、契約も成立しない可能性があります。(伊部さん、以下同)

不動産会社に、「大家さんと家賃交渉してでも住み続けてほしい」と思ってもらえるかどうかがポイントのひとつになるようです。

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なお、契約する賃貸物件の管理形態が以下の(1)(2)によって、家賃交渉先の不動産会社が異なります。
(1)オーナーが自主管理している物件
(2)管理会社が入っている物件

(1)の場合は、物件を紹介してもらった不動産会社に家賃交渉をすれば問題ありません。注意が必要なのは、交渉先が物件を紹介してもらった会社とは異なる可能性がある(2)の場合。例えばA不動産に部屋を探しに行き、B不動産が管理する物件を契約したならば、家賃交渉の相手はB不動産となります。

因みに管理形態の違いは家賃の振込先で、概ね判別することができます。家賃を大家さんに振り込んでいれば(1)、不動産会社に振り込んでいれば(2)に該当します。

家賃交渉成功の秘訣は不人気要素と価格のバランスにあり

一般的に物件の価値を下げる不人気要素として、
・築年数が古い
・階建の低い物件
・駅から遠い
・空き室が複数
・間取り・設備が古い
などが挙げられます。しかし先に挙げた要素を含む物件でも、すでに十分家賃が安ければ逆に人気物件になり得るため、「不人気要素が多い=家賃交渉がしやすい」とは限りません。

そこでポイントになるのが、不人気要素と価格のバランスです。例えば、近接の類似物件に比べて家賃が高い場合は、家賃交渉の糸口になるかもしれません。また、空室が多い物件や、空室が続いている部屋も家賃交渉の余地があるかもしれません。気になる部屋を見つけたら、「同物件内にほかの空室はないか」、「前の入居者がいつごろ退去したのか」をさりげなく聞いてみると良いでしょう。

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既に入居している物件についても同様に、同じ建物内で空室が多くなってきた、または、一度空室になるとなかなか決まらない様子があれば、家賃交渉のきっかけになるかもしれません。また、自分の部屋と同じ間取りの空室が安い賃料で募集されている場合も可能性があります。ただし、部屋の位置などで家賃は違うので注意が必要です。3階角部屋と、1階中部屋を比較したら、1階が安くて当たり前なのです。

なお、家賃は時期でも変動します。具体的には繁忙期は高めの家賃で募集をし、閑散期には安い家賃で募集することはよくある話ですし、違法でもなんでもありません。

また、そもそも家賃交渉されることが嫌いな大家さんもいます。仮に不動産会社が客観的に見て、少し家賃を下げても良さそうだと判断した場合でも、大家さんがNGという場合もあります。

家賃交渉はタイミングも重要! 周辺環境の変化にもアンテナを張ろう

契約前に家賃交渉をするなら、閑散期が比較的成立しやすいでしょう。特に、学生向けや独身向けの部屋は、4月までに入居者が見つからないと、10月まで空き室になってしまう可能性が高いため、5月~9月くらいまでは、家賃交渉がしやすいのではないでしょうか。

また、家賃は契約で定められているため、入居後の家賃交渉は、やはり契約内容を見直すタイミングでもある契約更新の時期がベストでしょう。ほかにも、物件が売却や相続されて大家さんや管理会社が変わった場合、直後はお互いに連絡をとる機会が頻繁にあるため、家賃について相談するタイミングとしては良いかもしれません。

もうひとつ、雨漏りがいつまでも直らないなど物件自体が劣化している場合や、近隣から大型スーパーが撤退など、生活利便性に変化があり、著しく物件価値が下がった場合などは家賃交渉をしてもおかしくありません。

ほかにもパチンコ店のような騒然たる施設が近くにできたり、バルコニー側に大きなマンションなどが建ち、日当たりが悪くなったりなど、分かりやすい環境の悪化や利便性の低下があれば交渉の余地ありです。ただし更新時期ではないときに交渉すると、更新まで待ってくださいと言われる可能性が高いでしょう。

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ともあれ、自身が「特に問題も起こさずある程度長く住んできて、これからも長く住むつもり」であれば、不動産会社や大家さんに相談してみても良いと思います。その際には、「家賃を下げる理由」や「適切なタイミング」を踏まえた上で交渉に臨むといいでしょう。

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取材・文/宮崎 林太郎(ブリーズ) イラスト/Studio CUBE.
公開日 2018年07月31日
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