東京都下（多摩）エリアに注目！ 家賃が比較的安いエリア・駅はどこ？【SUUMOの家賃相場情報から読み解く】

東京都下エリアはどんな街？

東京都下エリアの雰囲気とそれぞれの特徴は？

ここで言う東京都下（多摩）エリアとは、【多摩北部】三鷹市、武蔵野市、調布市、府中市、狛江市、西東京市、東久留米市、東大和市、清瀬市、東村山市、小平市、小金井市、国分寺市、国立市、昭島市、立川市、武蔵村山市　【多摩南部】稲城市、多摩市、八王子市、町田市、日野市のこと。このエリアをひと言で表すと「利便性と自然が調和した街」と言えます。

武蔵野市や三鷹市などの東側は、吉祥寺を中心に洗練された商業施設と井の頭恩寵公園などの緑が共存。一方、立川市や八王子市、町田市などの拠点都市は、都心に出ずとも駅周辺ですべてが完結するほどの活気があります。調布市や府中市には歴史ある寺社が残り、東村山市や東久留米市、昭島市などは、畑や公園が多く武蔵野の面影を残す落ち着いた住宅地のイメージです。

このエリアを選ぶ人の傾向は？

全体的に家賃が23区内より抑えられる傾向にあり、住環境の豊かさを重視する人に広く支持されています。
東京都下エリアは駅から離れていてもバスなどの路線網が発達しており、本数が多いエリアも豊富です。また、始発駅を選べば、通勤時間は長くても都心まで座って通勤できるというメリットもあります。

武蔵野市（吉祥寺周辺）や立川市、町田市は交通の便が良く、20～30代の単身者や共働き夫婦が多め。
一方、府中市、調布市、日野市、多摩市、稲城市には広い公園が多くファミリー層に人気で、特に多摩ニュータウン周辺は子育て環境の良さで定評があります。また、国立市や小金井市、国分寺市などの地区は、落ち着いた環境を好む教育熱心な世帯やシニア層にも選ばれています。

（イラスト／杉崎アチャ）

このエリアの主要沿線ごとの特徴と通勤・通学の混雑状況

このエリアで使える主要沿線とエリアの特徴は？

このエリアを支える主要沿線と、エリアの特徴をまとめると以下のとおりです。

●JR中央線（武蔵野市、三鷹市、小金井市、国分寺市、国立市、立川市、日野市、八王子市）
都心の新宿・東京へ直結するメイン動線。吉祥寺や立川といった商業拠点と、国立・小金井などの閑静な文教地区が共存し、単身者からファミリーまで圧倒的な人気を誇るエリアです。

●京王線・京王相模原線（調布市、府中市、多摩市、稲城市、八王子市）
新宿へのアクセスが良く、調布や府中など歴史ある宿場町から発展した街並みが特徴。多摩センターや若葉台周辺は歩車分離が進んだ美しい街区が広がり、特に子育て世帯に支持されています。

●西武新宿線・西武拝島線（西東京市、東村山市、小平市、東大和市、武蔵村山市、昭島市）
高田馬場・新宿方面へつながり、落ち着いた住宅地が続く沿線。東村山や小平周辺は武蔵野の自然が色濃く残り、23区内に比べて家賃・物件価格のコストパフォーマンスが高いのが魅力です。

●小田急小田原線・多摩線（狛江市、町田市、多摩市）
代々木上原・新宿方面への通勤に便利で、多摩川沿いの狛江や、巨大商圏を持つ町田をカバー。町田駅周辺は「西の渋谷」とも呼ばれる賑わいを見せ、利便性を重視する若年層から高い支持を得ています。

●西武池袋線（西東京市、東久留米市、清瀬市）
池袋・有楽町・横浜方面へ直通し、都心通勤者に利便性の高いエリア。ひばりヶ丘や清瀬周辺は、穏やかな住環境と生産緑地（畑）が残るのどかな風景が混在し、ゆとりある暮らしを求める層に選ばれています。

（イラスト／杉崎アチャ）

このエリアの主要沿線ごとの特徴と通勤・通学の混雑状況

人気の沿線や電車の本数が少ない沿線などは、朝のラッシュピーク時には混雑することも。住みたい物件を決める前に、通常と同じ曜日・時間帯に実際にその電車に乗ってみるのがオススメですが、難しい場合にはデータを見て判断することもできます。このエリアから都心に向かう沿線の、特に混雑する区間を紹介します。

※調査は、最混雑時間帯（朝のラッシュ時。沿線により異なる）1時間の平均乗車人員に基づき算出したもの。混雑度の目安（体感）は、100%：定員乗車（座れる／つり革や棒につかまれる）、150%：広げた新聞を楽に読める、180%：折りたたんだ新聞なら楽に読める

※出典：国土交通省「都市鉄道の混雑率調査（令和6年度実績）」

東京都下エリアから都心に向かう沿線で混雑率が高い区間トップ3

1. JR中央快速線

（中野 → 新宿）：161%（圧迫感あり）
八王子・立川・国分寺など東京都下エリア全域からの利用者が都心に向かって積み上がり、新宿手前で一気に混雑が強まります。乗り換え先が多い新宿直前で人が集中し、列車本数が多くても混雑しやすい区間です。

2. 小田急小田原線

（世田谷代田 → 下北沢）：146％（圧迫感あり）
町田や多摩市方面からの長距離通勤の利用が多く、人が集中しやすい路線です。下北沢で乗り換える人も多いため都心直前で混雑が強まり、広いエリアからの利用者が一方向に集まる構造となっています。

3. 京王線

（下高井戸 → 明大前）：約143％（圧迫感あり）
府中・八王子など東京都下エリア各地からの利用者が新宿方面へまとまって流れ込み、都心に近づくにつれて混雑が増します。明大前で乗り換える人も多く、直前区間で人が集中しやすいのが特徴です。

（画像／PIXTA）

東京都下エリア　駅徒歩10分以内の家賃相場を「築浅」vs「築古」で比較

家賃が決まる3大要素は「近さ」「新しさ」「広さ」。これらの条件を緩めると、家賃を抑えることができます。どの条件を譲るべきかは個人のライフスタイルなどによって異なりますが、一般的に「新しさ」＝築年数を妥協するケースが多く、効率的に家賃を下げやすくなります。

以下の表は、SUUMOに掲載されたこのエリアの物件のうち「駅徒歩10分以内」のさまざまな間取りタイプ（ワンルーム・1K・1DK・1LDK）の家賃相場を「築浅」（築年数が浅い物件、築10年以内）と「築古」（築年数が古い物件、築21年以上）で比較したもの。

同一市区内でも、築浅と築古では家賃相場に大きな開きがあります。特に築古物件は、多摩モノレール沿線や各駅停車駅を中心に、3万～4万円台という低家賃の選択肢が豊富に存在するのが、多摩エリアの特徴です。

ただし、こうした低家賃物件の中には「駅から距離がありバス利用が前提」であったり、「多摩丘陵特有の急勾配な坂道の上」に位置していたりするケースも少なくありません。毎日の通勤・通学を考えるなら、駅までの移動手段を含めて考えることが失敗しないコツです。

また、実際に築古物件を検討する場合は、新耐震基準を満たした物件（1982年以降に建築された物件）を選ぶことをオススメします。

●ワンルームの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築10年以内）トップ15

●ワンルームの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築21年以上）トップ30

築浅物件は、吉祥寺や三鷹などの中央線人気駅では9万円を超える一方、西国立（立川市）や恋ヶ窪（国分寺市）では7万円台と、利便性を維持しつつコストを抑えられる駅が点在しています。築古物件は多摩動物公園（日野市）の2.6万円を筆頭に、3万円台の物件が日野市、八王子市、多摩市、小平市などに広く分布。学生や家賃を重視する人に有利です。

●1Kの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築10年以内）トップ30

●1Kの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築21年以上）トップ30

築浅は6万円台（八王子市・東村山市）から7万円台後半（小金井市・国立市）まで選択肢が豊富。1Rに比べて駅からの距離や沿線による価格差が出やすく、7万円台がボリュームゾーンとなっています。築古では、ワンルームと同様3万～4万円台が目立つ一方、JR中央線（高尾駅など）といった利便性の高い沿線も一定数含まれており、少し広めで通勤・通学もしやすい物件を探しやすいのが特徴です。

●1LDKの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築10年以内）トップ30

●1LDKの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築21年以上）トップ19

築浅は7万円台（青梅線沿線）から11万円台後半（立川・西東京）まで、エリアによる格差が顕著です。特に23区に近い西東京市（ひばりヶ丘・田無）などは10万～11万円台と高めの傾向があります。また、1LDKは築古でも安くなりにくく、吉祥寺周辺は16.2万円、三鷹は13.7万円と高め。一方、立川市のモノレール沿線（砂川七番）や西武拝島線沿線では8万円台まで下がるため、古くても広い物件が狙いやすいでしょう。

このエリアの駅の家賃相場から読み解く、編集部オススメの街・駅は？

家賃の安さを重視するなら？

とにかく月々の家賃を抑えたい場合、相場が低めの「八王子・日野・多摩」の3エリアに注目。（SUUMO掲載物件調べ）
「始発駅＝座れる」反面、「その分、乗車時間が長くなる」という面もあります。その点も注目して検討しましょう！

多摩動物公園駅（日野市／京王動物園線・多摩モノレール）

1Rの築古で「2.6万円」という対象エリアでの最安水準（SUUMO掲載物件調べ）。1Kも相場が低く、家賃を徹底的に抑えたい方に最適です。

小作駅（羽村市／JR青梅線）

1R築古で「3.1万円」、1K築古も「3.5万円」といずれもトップクラスの安さを誇ります 。都心からは離れますが、一人暮らし向けの物件を非常に手頃な価格で見つけやすいエリアです。

平山城址公園駅（日野市／京王線）

1R築古が「3.2万円」と非常にリーズナブルです 。京王線の本線上に位置しながら、1K築古も「4.3万円」と安定して低く、落ち着いた環境で安く暮らしたい方に向いています。

東青梅駅（青梅市／JR青梅線）

1K築古が「3.5万円」と安価なだけでなく、1LDKの築浅物件でも「7.35万円」から検討可能です 。単身から広めの間取りまで、全般的にコストパフォーマンスが高いのが特徴です。

東秋留駅（あきる野市／JR五日市線）

1LDK築古が「5.6万円」と、今回ランクインした中で広めの間取りが最も安く借りられる駅です 。一人暮らしはもちろん、二人暮らしや荷物の多い方でも、家賃を抑えつつゆとりある生活を送れます。

交通利便性を重視するなら？

東京都下エリアでは、複線利用が可能な「武蔵野・立川・町田・国分寺・府中・調布」をピックアップ。休日の買い物や遊びもすべて地元で完結できます。

吉祥寺駅（武蔵野市／JR中央線・京王井の頭線）

JR中央快速で新宿へ直行できるほか、井の頭線の始発駅として渋谷へも座って通勤可能。都内主要駅へのアクセスと駅前の商業機能が完結する人気のエリアです。

立川駅（立川市／JR中央線・青梅線・南武線他ほか）

中央線の特急や特別快速の停車駅で、都心へのアクセス良好。南武線で川崎方面、多摩モノレールで南北移動も可能な乗り換えスポット。大型商業施設も充実しています。

町田駅（町田市／JR横浜線・小田急小田原線）

小田急線で新宿へ、横浜線で横浜・新横浜（新幹線）へ直結。2路線利用で神奈川方面へのアクセスも良く、オンオフ問わず活動範囲が広がります。

国分寺駅（国分寺市／JR中央線・西武国分寺線・多摩湖線）

中央線で新宿へ直通できるほか、西武線利用で埼玉方面への移動も可能。駅周辺に商業施設もまとまり生活利便性が高いです。

府中駅（府中市／京王線）

京王線の特急停車駅で新宿へスムーズにアクセス可能。駅直結の商業施設や周辺の大型店も充実し、日常の買い物から外食まで完結します。

主要ターミナル駅までのアクセスを重視するなら？

新宿・東京・大手町方面へ好アクセスな「三鷹・調布・西東京・国分寺・府中」がオススメです。

三鷹駅（三鷹市／JR中央線・総武線／東西線）

中央特快の停車駅で新宿まで約14分。さらに総武線と地下鉄東西線の始発駅でもあり、都心・大手町方面へ座って通勤できるメリットも。アクセス重視派に人気です。

調布駅（調布市／京王線）

特急利用で新宿まで最短15分程度。京王線本線と相模原線の分岐点であり、運行本数も多いため、都心への移動がとてもスムーズです。

田無駅（西東京市／西武新宿線）

急行利用で高田馬場・西武新宿まで約20分。23区に隣接しており、都心との心理的距離も近く、毎日の通勤・通学ストレスを軽減できます。

国分寺駅（国分寺市／JR中央線・西武国分寺線・多摩湖線）

中央線快速で新宿へ直通、西武線利用で多方面へアクセス可能。乗換利便性も高く通勤に便利です。

府中駅（府中市／京王線）

特急停車で新宿へスムーズにアクセス可能。運行本数も多く通勤時間が読みやすいのが魅力です。

電車通勤を考えたときの穴場駅は？

ラッシュを回避したいなら、始発駅や各駅停車の利用がしやすい「多摩・稲城・狛江・東村山」をチェック。

多摩センター駅（多摩市／京王相模原線・小田急多摩線）

両路線とも始発駅であり、座って通勤できる可能性が高く、混雑も中央線などに比べて緩やか。駅周辺で生活が完結する利便性も魅力です。

若葉台駅（川崎市／京王相模原線）

相模原線の混雑率が低い区間に位置し、車内の混雑が本格化する調布より手前で乗車できます。整った街並みで駅までの徒歩環境も快適です。

狛江駅（狛江市／小田急小田原線）

小田急線内でも混雑率の低い各駅停車や準急をメインに利用すればラッシュを避けられます。新宿にも出やすいバランスの良さ、落ち着いた住環境も魅力です。

京王永山駅（多摩市／京王相模原線）

多摩センター駅に近く、比較的空いている状態で乗車しやすいポジション。周辺施設もそろい日常生活に便利です。

秋津駅（東村山市／西武池袋線）

各駅停車利用で混雑を避けやすく、池袋方面へも安定したアクセスが可能。JR新秋津駅までは徒歩5～7分程度で、乗り換えも可能です。

（イラスト／杉崎アチャ）

家賃が高くなっても利便性を優先するなら？

このエリアと同様に、東京23区東部・北部エリアも、都心部から少し離れて家賃が下がる傾向にあるエリア。ここでは東京23区東部・北部エリア（江戸川区、葛飾区、足立区、荒川区、台東区、墨田区、江東区、北区、豊島区、板橋区、練馬区）との違いを簡単に紹介します。

家賃相場は地域差が少なく、都心への距離に比例する傾向が

ワンルーム・1Kの家賃相場を比べると、東京都下（多摩）エリアが4万～9万円台と地域差が激しいのに対し、東京23区東部・北部エリアは6万～8万円台に多くが収まる傾向にあります。多摩北部のように一部の突出した高額エリア（吉祥寺など）は少ない一方、多摩南部のように4万円を切る格安物件も見つけにくい傾向が。全体的に都心への距離に比例して相場が決まり、予算に合わせた場所選びがしやすいと言えます。

住みたい街・住み続けたい街ランキングの上位にランクインする街も

SUUMOが調査する「住みたい街ランキング」「住み続けたいランキング」を見ると、東京23区東部・北部エリアからは北千住が20位と上位にランクイン。一方、東京都下（多摩）エリアからは、吉祥寺が毎年トップクラスでランクイン。2026年では3位でした。なお、立川は2026年に17位となっています。

東京都下エリアのチェックポイントと便利な「なぞって検索」を使ってみよう

東京都下エリアのチェックポイント

東京都下エリアでは、地図ではわからない次の２つをチェックしてください。

坂道の有無

地図上の距離が近くても、実際は急な上り坂という場合があります。

バスの利便性

駅から離れる分、家賃は下がりますが、バスの「最終便の時間」や「雨の日の混雑状況」も考慮に入れましょう。

＜h3＞地図上をなぞって物件を探そう

SUUMOには沿線やエリアで探す以外に、地図から探す機能があります。まずはSUUMOアプリをダウンロードして、検索方法「なぞって探す」を選び、住みたいエリアを地図上で表示してぐるっとなぞるだけで、そのエリア内で募集中の物件が出てきます。「もっと安く」などの希望条件もすぐに変えられます。「このへんに住みたいんだけど、沿線も駅もピンとこない」という人も感覚的に検索できます。

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  執筆

  前川 ミチコ

  ｜住宅エディター＆ライター
  「月刊ハウジング」編集部を経て、フリーのエディター＆ライターに。注文住宅、リフォーム、住宅設備、結婚＆新生活、犬との旅など、住まい・暮らし系のさまざまな記事を執筆。私生活では2006年、都心部に小さな土地を買い、小さな家を建て、保護犬たちと暮らす

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