礼金に消費税は? 仲介手数料にも消費税はかかる? 居住用ならかからない?

礼金に消費税は? 仲介手数料にも消費税はかかる? 居住用ならかからない?

2019年10月から消費税が10%に。賃貸住宅にかかる費用もなるべく抑えたいところだけれど、礼金に消費税がかかるのか、かからないのか、気にしている人もいるのではないでしょうか。そのほか仲介手数料には消費税がかかるのか? 居住用と事業用では消費税のかかりかたが違うの? などなど、賃貸住宅にかかる消費税について、賃貸物件の管理業務に詳しいハウスメイトパートナーズの伊部尚子さんに聞きました。

そもそも敷金・礼金って何のために払うの? どう違うの?

敷金は一部が返ってくるお金、礼金は返ってこないお金

賃貸物件を借りるときの初期費用のうち代表的なのが「敷金」と「礼金」。まずは、これらの基本的な役割などについて理解しておきましょう。

●敷金
退去時に滞納家賃があった場合に充当したり、部屋を退去するときの原状回復(生活でできてしまった傷などを直す)費用として、入居前にあらかじめ「預けておく」準備金のようなお金。基本的には、原状回復にかかった費用が差し引かれ、残ったお金が戻ってきます。

●礼金
文字通り、部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味として支払います。敷金と違って、退去時に返金されることはありません。最近では礼金なしの物件も増えています。

最近では、敷金・礼金ともそれぞれ家賃1カ月分が相場で、契約時に支払います。また、敷金・礼金ナシの「ゼロゼロ物件」も増えてきていますが、その場合は、退去時に部屋のクリーニング代が発生します。

敷金、礼金、仲介手数料・・・消費税がかかるもの、かからないものがある

家を借りるときや借りている間には、家賃以外にもいろいろと住居費がかかります。そして、項目や用途によって、消費税がかかるものもあれば、かからないものもあるので、ひとつずつ見ていきましょう。

敷金
借りるときに支払う敷金は、賃貸契約が終了すると返還されるものであれば預り金のため事業の対価とはならず、課税されません

礼金
礼金は返還されないお金ですが、居住用として借りる場合には課税されないことは家賃と同じです。

管理費・共益費
管理費や共益費など、エレベーターや外廊下といった共用部分の維持に使われる費用も、居住用の場合は課税されません

保証金
事務所などを借りる場合の保証金も敷金と同様、契約終了時に返還されるものであれば事業の対価ではなく預り金のため、課税されません

更新料
家主に支払う更新料は家賃と同様、居住用で借りる場合は課税されません

仲介手数料
仲介手数料は不動産会社に仲介業務の対価として支払うお金なので、居住用・事業用にかかわらず課税されます

引越し代
引越し代も引越し会社に支払う対価なので、居住用でも課税されます

消費税のかかる・かからない、居住用か事業用かで違うの?

礼金は居住用なら「かからない」、事業用なら「かかる」

消費税がかかるもの・かからないものが混在して難しい、賃貸住宅の費用。家賃と礼金の消費税は、居住用の物件ならかからないけれど、事業用ならかかり、仲介手数料は居住用・事業用にかかわらず課税されるなど、項目によって違うのはどうしてなのでしょうか。

「消費税は本来かかるもの。ところが、住居費は国民が生活する上で一番大切なお金なので、社会政策上、特別に非課税になっています」とハウスメイトパートナーズの伊部さん。「つまり、本来なら課税されるべきところ、住宅だから非課税なのだと考えればわかりやすいですね」

イラスト
礼金の消費税は居住用の契約時のみ免除されて非課税に(イラスト/もり谷ゆみ)

仲介手数料は居住用・事業用いずれの場合でも「かかる」

仲介手数料は「不動産会社に仲介業務の対価として支払うお金なので、居住用であっても、事業用であっても、消費税がかかります」と伊部さん。ほかにも、課税・非課税がわかりにくいケースを教えてもらいました。

●敷金に「償却」がある場合
居住用と事業用による違いがあります。敷金は基本的に非課税ですが、返金されない償却分(あらかじめ「返金されない」ものとして契約している分)については、事業用の場合は課税されます。

●駐車場代が家賃に「込み」となっている場合
駐車場・駐輪場の賃料には、基本的に消費税がかかります。ただし、駐車場・駐輪場の賃料が家賃の中に含まれている場合は、住宅にかかわるものとみなされ、その分の消費税はかかりません。家賃と別立てに賃料が設定されているときは非課税となります。このほか、家賃に含まれるインターネット使用料なども同様の考え方です。

このように、消費税がかかる・かからないについてはさまざまなルールがあるので、契約する前に不動産会社にしっかりと確認しましょう。

例えば、居住用として借りて、事業用として使うのはNG?

居住用として借りた物件を事業用として使うのは、課税・非課税以前に「契約違反」

居住用であれば、消費税が免除されるケースが多いことがわかりました。がしかし、「居住用として借りて、こっそり事業用として使えばいいのでは」などと良からぬことを考えては、絶対にダメ。「そもそも居住用として契約した部屋を、事業用として使うことはできません」。それが発覚したときに、じゃあ消費税を払えばいいんでしょ、というだけの問題では済まされない、れっきとした契約違反となります。

「例えば一戸建てを居住用に貸すのと、事業用に貸すのでは、オーナーが納める固定資産税が違います。住宅1戸当たり200m2以下の小規模住宅用地は固定資産税の軽減措置があり、事業用の6分の1になっているのです。共同住宅でも、居住用と事業用の床面積の割合によって住宅用地とみなされる面積が変わってきます。火災保険も違います。つまり、居住用に貸すか事業用に貸すかは、オーナーにとっても大きな問題。同じ建物の他の住人も居住用として借りているので、退去を言い渡されても文句は言えなくなってしまいます」

課税・非課税となっている背景をよく理解し、契約時のルールを守って快適な賃貸生活を送りましょう。

まとめ

礼金の消費税は、居住用なら「かからない」、事業用なら「かかる」

仲介手数料の消費税は、居住用・事業用いずれの場合でも「かかる」

礼金や家賃に消費税のかからない、居住用として借りた物件を、事業用として使うのはNG

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取材・文/前川ミチコ イラスト/もり谷ゆみ
公開日 2020年03月31日
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