東京23区東部・北部エリアに注目！ 家賃が比較的安いエリア・駅はどこ？【SUUMOの家賃相場情報から読み解く】

比較的家賃が安い東京の北部と東部エリアはどんな街？

東京の北部と東部エリア　雰囲気と特徴は？

この記事においての「東京23区東部・北部エリア」とは、江戸川区、葛飾区、足立区、荒川区、台東区、墨田区、江東区、北区、豊島区、板橋区、練馬区のこと。このエリアをひと言で表すと「肩肘を張らずに暮らせる街」と言えますが、それぞれに特徴があります。

台東区や墨田区などの東側は、浅草寺や東京スカイツリーといった観光地としてのにぎわいと静かな住宅街が混在しています。一方、練馬区や板橋区などの北西側は、畑もあって公園も多く、郊外の住宅地のイメージ。江東区の湾岸部にはタワーマンションが並びますが、葛飾区・足立区などには下町情緒が感じられます。

古くからの街並みが残るエリアでは、密集市街地ゆえの道幅の狭さも考えられます。検討する場合は、ハザードマップを確認したり、夜の街の雰囲気を事前にチェックしたりすることも忘れずに。

このエリアを選ぶ人の傾向は？

家賃が都心（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区など）よりは抑えられる傾向にあり、幅広い層に支持されています。

豊島区（池袋周辺）や北区（赤羽周辺）、荒川区（西日暮里周辺）は交通の便が良く、20～30代の単身者が多め。一方、江戸川区、足立区、練馬区、板橋区には、ファミリー層が多めで、特に江戸川区は子育て支援が手厚いことで人気があります。また、台東区、墨田区、葛飾区などは古くから住んでいる高齢者も多めです。

（イラスト／杉崎アチャ）

このエリアの主要沿線ごとの特徴と通勤・通学の混雑状況

このエリアで使える主要沿線とエリアの特徴は？

このエリアを支える主要沿線と、エリアの特徴をまとめると以下のとおりです。

●東京メトロ 東西線・都営新宿線（江東区、江戸川区）
大手町・日本橋へ直結する職住近接（職場と住居が近いこと）の沿線。葛西や瑞江などマンション供給が盛んで、共働き世帯や新住民に選ばれる活気ある住宅街です。

●JR 総武線・京成線（墨田区、江戸川区）
都心へのアクセスの良さと利便性が最大の魅力。錦糸町や小岩など、駅前の大規模な再開発により商業施設が充実する一方、活気ある商店街が残る、新旧が混在したエリアです。

●京成線（墨田区・葛飾区）
23区内でも家賃を抑えやすく、住環境が落ち着いたエリア。下町情緒が残る立石や堀切菖蒲園など、生活コストを徹底的に抑えたい層に支持されており、成田空港へのアクセスの良さも魅力です。

●東京メトロ 日比谷線・千代田線（足立区、荒川区、台東区）
上野や北千住など主要ターミナルを通る、エリアのメイン動脈。活気ある学生街から、北綾瀬のような家賃を抑えられる始発駅まで多様な選択肢があります。

●東武東上線・西武池袋線（板橋区、練馬区、豊島区）
池袋を起点とする都内有数のベッドタウン沿線。閑静な低層住宅地や公園が多く、落ち着いた環境を好むファミリーや一人暮らしに人気です。

●JR 埼京線・京浜東北線（北区、豊島区）
赤羽や池袋など交通の要所を通り、新宿・渋谷・品川など主要ターミナルに好アクセス。飲食店が充実したにぎやかな街を好む単身者が集中しています。

（イラスト／杉崎アチャ）

このエリアの主要沿線ごとの特徴と通勤・通学の混雑状況

人気の沿線や電車の本数が少ない沿線などは、朝のラッシュピーク時には混雑することも。住みたい物件を決める前に、通常と同じ曜日・時間帯に実際にその電車に乗ってみるのがオススメですが、難しい場合にはデータを見て判断することもできます。このエリアで特に混雑する沿線・区間を紹介します。

※調査は、最混雑時間帯（朝のラッシュ時。沿線により異なる）1時間の平均乗車人員に基づき算出したもの。混雑率の目安（体感）は以下をご参照ください。

※出典：国土交通省「都市鉄道の混雑率調査（令和6年度実績）」

このエリアで混雑率が高い沿線・区間トップ5

1. 日暮里・舎人ライナー

（赤土小学校前 → 西日暮里）：177%（圧迫感あり）
東京圏の全路線で最も混雑する区間。車両が小さく定員が少ないことに加え、沿線の住宅開発で利用者が急増しており、山手線に接続する西日暮里へ向かう人が集中するため、激しい混雑となります。

2. 東京メトロ 日比谷線

（三ノ輪 → 入谷）：163% （圧迫感あり）
足立・荒川・台東区の住宅地から都心へ向かう区間。上野駅の直前で混雑がピークに達します。他の地下鉄に比べて1編成の車両数が少ないため、1列車あたりの密度が高くなりやすい傾向にあります。

3. JR埼京線

（板橋 → 池袋）：163％（圧迫感あり）
埼玉方面からの遠距離利用者が、池袋・新宿・渋谷へ向かうメインルートとして集中します。これ以上の増発が難しい過密ダイヤのため、池袋に到着する直前が最も混雑します。

4. JR京浜東北線

（川口 → 赤羽）：156％（肩スレスレ）
埼玉県南部の人口増加の影響を大きく受け、利用者の多い区間。埼京線・宇都宮線・高崎線と多くの路線が集まる赤羽駅で乗り換える人が多く、この一駅間で一気に混雑が増幅します。

5. 都営新宿線

（西大島 → 住吉）：150% （肩スレスレ）
急速に住宅開発が進む江東区で人口増加の影響を受けている区間。住吉駅で半蔵門線に乗り換えて渋谷・大手町方面へ向かう人が非常に多いため、朝のラッシュが集中します。

（画像／PIXTA）

このエリアで通勤・通学時に混雑しにくい沿線・区間　トップ5

一方で、混雑を避けて快適に通勤したい方には、以下の路線が狙い目です。このエリアで混雑率が低い沿線・区間トップ5を紹介します。

1. 北総線

（新柴又 → 京成高砂）：95%（ゆとりあり）
沿線が落ち着いた住宅地で乗車人数が控えめなことに加え、乗り換え拠点である京成高砂駅の手前のため車内にゆとりがあります。運行本数と利用客のバランスが良く、座れる可能性も高い区間です。

2. JR京葉線

（葛西臨海公園 → 新木場）：119%（ゆとりあり）
沿線に公園や倉庫街が多く、住宅が密集していないエリアを通る区間。区間が短いうえに、湾岸エリア特有の人口密度の低さが影響しており、他の路線に比べるとゆとりがあります。

3. JR 常磐線（各駅停車）

（亀有 → 綾瀬）：123%（ややゆとり）
千代田線へ乗り換える人が集まる綾瀬駅の手前の区間。並行する快速電車とうまく分散されるため、各駅停車の車内は綾瀬駅に到着する直前でも、定員を少し超える程度の落ち着いた状態に保たれています。

4. 東武東上線

（北池袋 → 池袋）129％（ややゆとり）
池袋駅より手前の駅ですでに降車・乗り換えをする人も多く、混雑を抑えられる区間。線路が4本ある複線の区間で一度に多くの電車を走らせることができることもあり、乗客が集中しすぎない状態となっています。

5. 都営浅草線

（本所吾妻橋 → 浅草）：134％（ややゆとり）
沿線に観光・商業地が多く、一般的な通勤路線とは異なる混雑パターンを示します。起点側にあたる押上駅での乗車状況に加え、浅草駅で銀座線などへ乗り換える降車客が多いことも、この区間の混雑緩和につながっています。

（画像／PIXTA）

このエリアで駅徒歩10分以内の家賃相場を「築浅」vs「築古」で比較

家賃が決まる3大要素は「近さ」「新しさ」「広さ」。これらの条件を緩めると、家賃を抑えることができます。どの条件を譲るべきかは個人のライフスタイルなどによって異なりますが、一般的に「新しさ」＝築年数を妥協するケースが多く、効率的に家賃を下げやすくなります。

以下の表は、SUUMOに掲載されたこのエリアの物件のうち「駅徒歩10分以内」のさまざまな間取りタイプ（ワンルーム・1K・1DK・1LDK）の家賃相場を「築浅」（築年数が浅い物件、築10年以内）と「築古」（築年数が古い物件、築21年以上）で比較したもの。

どの間取りのケースでも、築21年以上になると家賃相場が約1.5万～2.5万円ほど下がります。特に1DK、1LDKといった広い間取りほど金額に反映され、築古によるお得感が大きくなる傾向があります。

ただし、実際に築古物件を検討する場合は、新耐震基準を満たした物件（1982年以降に建築された物件）を選ぶことをオススメします。

●ワンルームの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築10年以内）トップ30

●ワンルームの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築21年以上）トップ30

ワンルームの「築浅」で家賃相場が低めな駅は練馬区・足立区が上位を占めます。地価が比較的落ち着いたエリアに単身向けの新築が増えているため、家賃も抑えやすい傾向です。一方「築古」は葛飾区が中心。昔からの物件が多く、年数がたつほど家賃が下がりやすいことが背景にあります。

●1Kの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築10年以内）トップ30

●1Kの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築21年以上）トップ30

1Kの「築浅」は江戸川区・足立区など、新しめの物件が増えているエリアが上位の多くを占めます。「築古」には板橋区・葛飾区などの住宅地も多くランクイン。古めの物件が多いエリアで、家賃が下がりやすいのが理由です。

●1DKの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築10年以内）トップ30

●1DKの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築21年以上）トップ30

1DKの「築浅」は足立・江戸川・葛飾の私鉄沿線が中心。やや広めでも家賃が抑えやすい立地に新築が出やすい傾向にあります。「築古」はJR常磐線や東武伊勢崎線など、昔から住宅が多いエリアで物件数が多く、築年による値下がりが反映されやすくなります。

●1LDKの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築10年以内）トップ30

●1LDKの「築浅」・「築古」家賃相場（駅徒歩10分以内×築21年以上）トップ30

1LDKの場合、「築浅」は足立区や日暮里・舎人ライナー、東武伊勢崎線の駅が上位に。地価が比較的低いエリアでの新築供給により、広めでも家賃が抑えられます。「築古」は足立区に加えて板橋区も上位にランクインします。

このエリアの駅の家賃相場から読み解く、編集部オススメの街は？

家賃の安さを重視するなら？

とにかく月々の固定費を抑えたい場合、23区内で最も相場が低い「足立区」「葛飾区」エリアに注目。
「始発駅＝座れる」反面、「その分、乗車時間が長くなる」という点はデメリットになります。その点も注目して検討しましょう！

●北綾瀬駅（足立区／東京メトロ千代田線）
ワンルームの築古で家賃相場「5.1万円」と最安値。1Kや1DKでも家賃は抑えめです。

●青井駅（足立区／つくばエクスプレス）
ワンルームの築古なら「5.7万円」が相場。築浅でも安く、都心直通の利便性も確保できるバランスのいい駅。

●六町駅（足立区／つくばエクスプレス）
ワンルームの相場が築浅でも「6.35万円」。比較的新しい街で相場が上がりきっていないのが理由です。

●竹ノ塚駅（足立区／東武伊勢崎線）
ワンルームの相場が築浅でも「6.7万円」。築古ストックが多く、家賃が下がりやすいエリアです。

●金町駅（葛飾区／常磐線）
ワンルームの築古なら「5.5万円」が相場。物件数が多く競争が働き、家賃低めの部屋が見つかりやすい駅。

交通利便性を重視するなら？

東京都の北・東部エリアで複数路線が利用でき、日常の買い物に便利など、移動効率と生活のしやすさを両立できる駅をピックアップしました。

●北千住駅（足立区／JR・東京メトロ・東武ほか）
5路線が乗り入れる巨大ターミナル。都心や下町方面へのアクセスが良く、駅ビルや商店街が充実し、買い物にも困りません。

●日暮里駅（荒川区／JR・京成ほか）
山手線を含む5路線が使え、成田空港へのアクセスも快適。スーパーが多く、日常の買い物にも便利です。

●西日暮里駅（荒川区／山手線・東京メトロ千代田線ほか）
山手線と地下鉄が使え、都心主要駅へ直結。駅周辺はコンパクトながら、飲食店やドラッグストアが豊富です。

●押上駅（墨田区／東京メトロ・京成・東武ほか）
半蔵門線・都営浅草線など4路線が使えて、都心・空港どちら方面にも便利。商業施設「ソラマチ」があり、買い物環境も良好です。

●赤羽駅（北区／JR各線）
JRの主要路線が集中する北の玄関口。駅直結の商業施設や活気ある商店街があり、生活の利便性が高いです。

主要ターミナル駅までのアクセスを重視するなら？

新宿、池袋、東京、渋谷など主要ターミナル駅まで乗り換え回数が少なく、短時間で移動できる駅です。

●下赤塚駅（板橋区／東武東上線）
池袋まで約15分。副都心線で新宿三丁目や渋谷へ乗り換えなしで移動でき、主要駅へのアクセスが良好です。

●西新井駅（足立区／東武伊勢崎線）
半蔵門線直通で渋谷、日比谷線直通で上野や銀座へ1本。都心を横断する2つの主要地下鉄が使えます。

●十条駅（北区／JR埼京線）
埼京線で池袋・新宿・渋谷へ乗り換えなしで直行。主要ターミナルへ15分前後で到着するスピードが魅力。

●板橋本町（板橋区／都営三田線）
大手町（東京駅付近）まで直通20分強。ビジネス街や主要駅へ1本で行ける、都心直結の安定した利便性が強みです。

●亀有（葛飾区／JR常磐線）
千代田線直通で大手町や明治神宮前（原宿）へ直結。都心を貫くルートで、複数の主要駅へスムーズに移動できます。

電車の混雑率の低さを重視するなら？

座れる可能性や乗車時間のスペースのゆとりを重視する場合、始発駅や支線、新交通システムが有利です。

●北綾瀬駅（足立区／東京メトロ千代田線）
千代田線の始発駅で、都心まで座って通勤できるチャンスが多い駅。本線直通も増え、利便性が高まっています。

●西高島平駅（板橋区／都営三田線）
都営三田線の始発駅であり、大手町（東京駅至近）まで1本。朝のラッシュ時も快適に過ごせます。

●見沼代親水公園駅（足立区／日暮里・舎人ライナー）
始発駅のため、座って通勤できる可能性が高い駅。終点の日暮里まで、景色を眺めながらゆったり通えます。

●押上（墨田区／東京メトロ半蔵門線）
半蔵門線の始発駅。周辺のJR線に比べて混雑率が低く、座って都心へ向かえるため通勤の負担が抑えられます。

●新柴又（葛飾区／北総線）
混雑率95%（定員割れ）。このエリア内の全路線で最も空いています。朝もゆとりを持って乗車できます。

もう少し家賃を抑えたいなら、東京都下エリア

東京23区東部・北部エリアと同様に、東京都下（多摩エリア）も、都心部から少し離れて家賃が下がる傾向にあるエリア。

ここでは多摩北部（三鷹市、武蔵野市、調布市、府中市、狛江市、西東京市、東久留米市、東大和市、清瀬市、東村山市、小平市、小金井市、国分寺市、国立市、昭島市、立川市、武蔵村山市）と多摩南部（稲城市、多摩市、八王子市、町田市、日野市）との違いを簡単に紹介します。

ワンルーム・1Kの家賃相場を比べると、東京23区東部・北部エリアが6万～8万円台が多いのに対し、多摩北部は6万～9万円台と高めの傾向。ただし、吉祥寺や三鷹周辺は高く、立川より西へ行くと下がる傾向があります。多摩南部は4万～6万円台とぐんと下がる傾向にあります。

吉祥寺は、SUUMOが調査する「住みたい街ランキング」「住み続けたいランキング」に、毎年トップクラスでランクインする街。2026年では3位でした。なお、立川は2026年に17位へと大きくランクアップ。東京23区東部・北部エリアからは北千住が20位と上位に登場しています。

（イラスト／杉崎アチャ）

実は便利！「なぞって検索」を使ってみよう

まずはSUUMOアプリをダウンロード。検索方法「なぞって探す」を選び、住みたいエリアを地図上で表示してぐるっとなぞるだけで、そのエリア内で募集中の物件が出てきます。「もっと安く」などの希望条件もすぐに変えられます。「このへんに住みたいんだけど、沿線も駅もピンとこない」という人も感覚的に検索でき、思いもよらない穴場物件が見つかるかもしれません。

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  執筆

  前川 ミチコ

  ｜住宅エディター＆ライター
  「月刊ハウジング」編集部を経て、フリーのエディター＆ライターに。注文住宅、リフォーム、住宅設備、結婚＆新生活、犬との旅など、住まい・暮らし系のさまざまな記事を執筆。私生活では2006年、都心部に小さな土地を買い、小さな家を建て、保護犬たちと暮らす

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