所有権移転登記に必要な書類と費用、自身で手続きする場合の手順

所有権移転登記に必要な書類と費用、自身で手続きする場合の手順

「登記」とは、権利関係などを公に示す制度です。法人や商業、船舶など、登記の対象にはさまざまな種類がありますが、不動産もそのひとつ。不動産を登記すると「どこの土地や建物が、誰のものなのか」などの情報が法務局の登記記録として保管され、不動産に対する権利が公的に裏付けられます。
そして、不動産登記のうち、売買や相続などで土地や建物の所有者が変わる際に実施するのが「所有権移転登記」です。今回は、登記に必要な書類や費用、自身で手続きする場合の手順などについて解説していきます。

売買、相続、贈与…、所有権移転登記が必要なケースとは?

登記済権利証のイメージ
(写真/PIXTA)

所有権移転登記とは、その名のとおり、売買や贈与などで不動産の所有者が変わった場合に、法務局が管理している登記記録の情報を変更するために実施します。
現在のところ、法律で義務付けられているわけではないので、登記しなくても罰則はありません。しかし、冒頭で触れたとおり、登記した情報は公的な裏付けとなります。不動産の所有権を巡る係争に巻き込まれた際などは、登記しておけば有利に働くことが多いのです。逆に、登記しないまま放置しておくと、トラブルがあった際に所有権を主張できなくなり、損害を被る恐れがあります。
以下では、どのようなケースで所有権移転登記を実施するべきなのかを紹介しつつ、考えうるトラブルの例にも触れていきます。

【売買】所有不動産を売却した場合や、不動産を購入した場合

不動産が売買されれば、当然、所有権が売主から買主へと移ります。大半の売買取引では、売主と買主は不動産仲介会社経由で折衝するため、相手が信用に足るかどうかは分かりません。
売主にとっては、きちんとお金が支払われないうちに所有権が買主に移ってしまうのは不安です。仮に、未払いのままで所有権移転登記が済んでしまうと、係争にもつれ込んだ際、解決に余計な手間や時間がかかりかねません。
逆に、買主にとっては、お金を支払っているのに所有権が自身に移らなければ不安が残ります。売主が悪質で、買主から代金を受け取った後でも所有権移転登記が実施されていなければ、さらに別の購入希望者に売却をもちかけるという可能性があるからです。もし別の買主が代金支払い後に移転登記を済ませてしまうと、先にお金を支払った人は、所有権を主張できなくなってしまいます。
このようなトラブルを防止するため、不動産の売買では司法書士が代理で所有権移転登記をするのが普通です。司法書士は、売主・買主の引き渡しの場に立ち合い、当事者本人同士の間で正しく取引が完了したことを見届けてから、売主・買主の委託を受ける形で管轄の法務局で移転登記の手続きをします。

不動産の所有権移転のイメージ
(写真/PIXTA)

【贈与】親などから不動産を贈与された場合

親など親族の存命中に、不動産を譲り受けるケースです。
所有権移転登記をしないままでいた場合に考えられるトラブルのひとつは、譲ってくれた人(贈与者)が亡くなってしまうケースです。贈与を受けた人(受贈者)に兄弟がいると、自身だけでなく兄弟にも相続の権利が発生します。もともと自身が贈与された不動産だからといって売却しようと思っても、名義が親のままではすぐに処分できません。贈与者だった親が亡くなってから自身の名義に変えるには、すべての相続人の同意が必要になります。兄弟のなかに「自分にも所有権がある」と主張する人が出てくると、話が複雑になってしまうのです。

不動産贈与のイメージ
(写真/PIXTA)

【相続】親などの死去にともない不動産を相続した場合

例えば、父親が亡くなって父親名義だった不動産を相続した場合などに所有権移転登記を実施します。
他のケースでは移転登記をしていないと所有権について争った際に不利になりますが、相続の場合、仮に移転登記をしていなくても、民法で定められた法定相続分については、所有権を主張できます。
ただし、相続にともなう所有権移転登記を先延ばしにしているうちに相続人が死亡してしまうと、自動的にその子どもが相続関係者になるなど数次相続が発生してしまい、権利関係が複雑になります。例えば、ひとつの土地に対して複数の相続人に所有権があるような場合、売却したくなった際などに全員の同意を得る必要があります。疎遠になって連絡先が分からないような相続人が含まれていると、手続きを進められなくなる恐れもあるわけです。
また、空き家状態の土地付き一戸建てが遺された場合などは、所有権を明らかにしておかないと、火災が起きて近隣に延焼してしまった際の責任の所在などが不明瞭で、やはりトラブルの元になりがちです。
なお、ひと口に「相続」といっても、遺言書の有無や相続する権利がある人の数、相続人同士の人間関係などで必要書類や対処法が変わってきます。詳しくは後述する必要書類のパートで触れます。

不動産相続のイメージ
(写真/PIXTA)

【財産分与】離婚などで不動産を分与する場合

結婚してから蓄えたお金や、購入した不動産・物品などは、名義を問わず、2人で築いた資産となります。そして、離婚する際には2人で築いた資産を均等に分け合うというのが基本的な考え方です。ただし、建物や自動車などは半分に分割できませんから、話し合いでどちらが何を取るかを決めることになります。
例えば、所有権が夫になっている住まいを妻がもらい、貯めてきた定期預金や自動車を夫がもらうという形で話がついた場合で考えてみましょう。所有権移転登記をしないままでいると、妻は住まいを売却したくなっても取引できません。さらには、夫が第三者に不動産を売却してしまい、購入者が所有者移転登記を済ませると、自身の所有権を主張しても認められません。
そもそも、離婚は感情のもつれが原因の大半ですから、離婚が成立した後に所有権移転手続きのために協力を求めても、相手が誠実に対応してくれるとは限りません。こんな点を念頭に置き、離婚にともなう財産分与時は、早々に所有権移転手続きを済ませましょう。

離婚届のイメージ
(写真/PIXTA)

所有権移転登記に必要な書類

所有権移転登記のためには、登記申請書を作成して法務局に提出します。この申請書には、さまざまな書類を添付する必要があります。自身で手続きする場合はもちろんすべて用意する必要がありますし、司法書士に代理を依頼する場合でも、当事者でなければ入手できない書類もあります。
また、必要書類の内訳は、上で説明したような所有権を移転する理由によっても変わってきます。ここでは、どのような用途でどのような書類が必要になるのか、手配の方法なども交えて説明していきます。
なお、どのようなケースで誰が用意するべきなのかについては、本節末尾の一覧表も参考にしてください。

司法書士への委任状

売買や相続などの理由を問わず、司法書士に代理で所有権移転登記してもらう場合に必要になります。
委任状の書式自体は司法書士が用意してくれるので、売買における売主・買主、相続におけるすべての相続人など、関係者が署名・捺印します。

委任状のイメージ

【共通】運転免許証やマイナンバーカード

司法書士に代理で登記してもらう場合、関係者の本人確認のために提示を求められます。運転免許証やマイナンバーカードが代表例ですが、所有していない場合は何を用意すればいいのか聞いておきましょう。

【共通】印鑑証明書および実印

売買・贈与・財産分与の場合、不動産のもとの所有者が、所有権の移転に同意していることを示すために必要となります。申請書類に実印で捺印し印鑑証明書を添付することになります(司法書士に代理で登記してもらう場合は、申請書類ではなく司法書士への委任状に実印で捺印します)。
一方、相続の場合は、不動産を継ぐ相続人だけでなく、兄弟など相続人全員の印鑑証明が必要になる場合があります。
印鑑証明書は役所で交付してもらえますが、マイナンバーカードがあればコンビニでも入手可能です。印鑑証明書の発行日は、申請日の3カ月前以内になっていることが条件とされる場合もあるので、事前に確認してください。

【共通】従前の登記済権利証または登記識別情報

所有権移転登記前の不動産の所有者を法務局に示すために必要な書類で、もとの登記名義人が所有しているはずのものです。以前は対象の不動産に関する詳細な情報が記載された書類で、一般に「登記済権利証」と呼ばれていました。しかし、2005年3月7日以降は、登記済権利証に代わって12桁の符号からなる登記識別情報が順次導入されてきています。もとの所有者が、登記識別情報導入後の法務局で登記した場合は、12桁の符号が記載された「登記識別情報通知書」が手元に届いているはずです。
売買や贈与、財産分与の場合は、不動産のもとの所有者が用意します。紛失などの理由で用意できない場合は、司法書士や公証人に「本人確認情報」を作成してもらうことなどで補完できます。
なお、相続の場合は必須ではありませんが、司法書士に依頼する場合は資料として求められることがあります。

登記識別情報のイメージ
(写真/PIXTA)

【共通】固定資産評価証明書

後述しますが、所有権移転登記時には登録免許税という税金がかかります。登録免許税の金額は不動産の固定資産税評価額によって変わってきますが、この算出根拠となるのが固定資産評価証明書です。
基本的に、対象となる不動産の所在地を管轄する役所で入手できますが、自治体によって申請先が異なる場合もあるので事前に確認しましょう。

固定資産評価証明書の見本
固定資産評価証明書の見本

【共通】住民票の写し

もとの所有者、新たな所有者のいずれも、現住所を示すために必要になります。ただし、もとの所有者の現住所が所有権移転前の登記記録に記載されている住所と同じ場合、もとの所有者の住民票は不要です。
なお、住民票の写しには、現住所と現住所に転居する直前の住所が記載されています。もとの所有者が複数回転居している場合は、全ての履歴が記載された戸籍の附表が必要になることもあります。
住民票は、現住所を管轄する役所で交付してもらえますが、印鑑証明書同様、マイナンバーカードがあればコンビニなどでも入手可能です。
一方、戸籍の附表は本籍が置いてある市区町村の役所で申請する必要があります。本籍がある市区町村まで出向くのが大変な場合は、郵送による請求・取得も可能です。

【売買】売買契約書

所有権の移転に限らず、不動産の登記申請時には「登記原因証明情報」という書類を作成・提出する必要があります。登記原因証明情報には、文字どおり登記を申請する理由を記載します。売買の場合は、売主・買主の間で交わした売買契約書をもとに、司法書士が作成します。
売買契約書自体は、売主と買主の間をとりもつ不動産仲介会社が双方の要望を汲んで用意するので、基本的に当事者が作成するものではありません。

不動産売買契約書のイメージ
(写真/PIXTA)

【贈与】贈与契約書など

親から子どもなどへ財産を贈与する場合、贈与する側(贈与者)と贈与を受ける側(受贈者)の間で取り交わす契約書です。不動産の贈与にともなう所有権移転登記の際には、この契約書を登記原因証明情報にすることもできます。
贈与契約書には決まった書式がありませんが、「誰が」「誰に」「いつ」「何を」贈与したのかが明記されていれば要件を満たすので、自身で作成可能です。「親子なので堅苦しいことはしなくていい」と思うかもしれませんが、税務署から脱税の疑いをかけられることもあります。きちんと明文化しておきましょう。

贈与契約書のイメージ
贈与契約書の見本

【相続】被相続人(故人)の戸籍謄本または被相続人(故人)の除籍謄本

被相続人の誕生から死去までの経過が記された書類です。いずれも、故人の本籍地を管轄する役所で手配します。

【相続】相続人の戸籍謄抄本

新たな所有者となる人が間違いなく相続人であることや、新たな所有者にはならないものの、他にも相続の権利がある人がいることを示すための書類です。
相続人の本籍地を管轄する役所で入手できますが、上に記載した被相続人の戸籍謄本と内容が重複する場合は省略できます。

【相続】家系図

被相続人(故人)と相続人の関係を示す家系図も、作成・添付の必要があります。相続人が複数いる場合は、全員分記載されている必要があります。

家系図のイメージ
(写真/PIXTA)

【相続(遺言)】公正証書遺言または自筆証書遺言

故人が生前に遺言を文書化していて、遺産となる不動産を誰に引き継がせたいか記載されていた場合、この遺言を登記原因証明情報として添付することになります。なお、遺言は「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」の2種に大別できます。
公正証書遺言は、被相続人が生前に公証人に作成・保管を依頼した遺言のことです。第三者である専門家が内容を吟味して作成し、作成後は改ざんされないように保管されるので、そのまま登記原因証明情報になります。
一方、自筆証書遺言とは、被相続人が生前に自身で執筆・署名・捺印した遺言のことを指します。この場合、被相続人の死後、すみやかに家庭裁判所に開封・内容確認を申し立て、検認調書を発行してもらう必要があります。遺言と検認調書が、登記原因証明情報になります。

【相続(遺族間の協議)】遺産分割協議書

故人が生前に遺言を遺さず、相続人となる遺族が複数いる場合は、遺産をどのように分け合うか、すべての相続人が集まって話し合う必要があります。この話し合いの結果を記載したものが遺産分割協議書です。特に決まった書式はありませんが、弁護士事務所などがインターネット上でひな形を公開しているので、参考にしてもいいでしょう。
所有権移転登記の際は、遺産分割協議書が登記原因証明情報になります。なお、遺産分割協議書には、記載内容に異存がないことを示すため、全ての相続人が実印で捺印する必要がありますが、これにともなってすべての相続人の印鑑証明書も添付することになるので注意しましょう。

遺産分割協議書のイメージ
(写真/PIXTA)

【相続・財産分与(調停または審判)】調停や審判の調書

遺産の分割について相続人同士で話がまとまらない場合や、財産分与について離婚する夫婦同士で折り合いがつかない場合は、家庭裁判所で手続きをとることになります。手続きには、裁判官や調停員立ち合いのもとで協議する「調停」と、それでも話がまとまらなかった場合に裁判官が財産の分け方を決める「審判」の二段階があります。
調停で話がまとまった場合、もしくは審判によって判決が下された場合、家庭裁判所はその内容を記載した調書を作成します。調停調書や審判書(確定証明書付き)が、所有権移転登記時の登記原因証明情報になります。

調停のイメージ
(写真/PIXTA)

【財産分与(夫婦間の協議)】離婚協議書など

家庭裁判所に頼らず、夫婦間で話の折り合いがついた場合に、離婚にともなう約束事を文書化したもので、財産分与にともなう所有権移転登記では、この内容をもとに登記原因証明情報を作成することになります。
特に決まった書式はありませんが、財産分与に関しては「誰が」「誰に」「いつ」「何を」分け与えるのかを明記してある必要があります。離婚や不動産の所有権移転登記に必須というわけではありませんが、後々の不毛なトラブルを防げるので、作成しておくといいでしょう。

【財産分与】離婚日が記載された戸籍謄本

離婚届けが提出された日が記されている戸籍謄本が、財産分与にともなう所有権移転登記の登記原因証明情報を作成するために必要となる書類です。
話し合いにより、夫婦のいずれかが、本籍地のある役所で入手します。

所有権移転登記に必要な書類一覧

ここまで説明してきた内容をまとめると、以下が所有権移転登記に必要な書類の一覧になります。

●所有権移転登記に必要な書類一覧
必要となる書類 売買 相続 贈与 財産分与
売主 買主 相続人 贈与者 受贈者 与える人 受ける人
司法書士への委任状(注1)
運転免許証など(注2)
印鑑証明書および実印 ●(注3)
従前の登記済証(または登記識別情報通知書) ●(注4)
固定資産評価証明書
住民票の写し ●(注5) ●(注5) ●(注5) ●(注5)
売買契約書など ●(いずれか・注4)
贈与契約書 ●(いずれか・注4)
被相続人(故人)の戸籍謄本(または故人の除籍謄本)
相続人の戸籍謄抄本
家系図
遺言書や検認調書 ●(注6)
遺産分割協議書
調停調書や審判書(確定証明書付き)の謄本 ●(いずれか・注7)
離婚協議書など
離婚日が記載された戸籍謄本 ●(いずれか)
(注1)司法書士に依頼する場合。書面自体は司法書士が用意してくれる
(注2)司法書士に依頼する場合。本人確認のために提示を求められる
(注3)買主が購入のためにローンを使い、抵当権設定登記も必要になる場合
(注4)司法書士に依頼する場合、資料として求められることがある
(注5)現住所が、現状の登記簿の記載と異なる場合
(注6)遺言書の有無など、相続の形式によって異なる
(注7)夫婦間でどのように合意形成したかによって異なる

所有権移転登記にかかる費用

所有権移転登記で必要となる費用は、3種に大別できます。登録免許税・司法書士報酬・必要書類手配時の手数料です。以下で、それぞれについて算出法や金額の目安を紹介していきます。

登録免許税

所有権の移転に限らず、不動産の登記手続きの際には、登録免許税という税金がかかります。登録免許税の金額は、対象となる不動産の固定資産評価証明書に記された評価額や登記の種類・理由によって変わってきます。以下の数式を参考にしてください。

●売買による所有権移転登記の場合

・土地:固定資産税評価額(当該年度の価格)× 2%(※1)
・建物:固定資産税評価額(当該年度の価格)× 2%(※2)
※1:2021年3月31日までは1.5%
※2:自身の居住用、内法面積50m2以上など一定の要件を備えた建物の場合は、0.3%

●相続による所有権移転登記の場合

・土地:固定資産税評価額(当該年度の価格)× 0.4%
・建物:固定資産税評価額(当該年度の価格)× 0.4%

●贈与・財産分与による所有権移転登記の場合

・土地:固定資産税評価額(当該年度の価格)× 2%
・建物:固定資産税評価額(当該年度の価格)× 2%

司法書士報酬

登記手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬が必要になります。
報酬額は各司法書士が自由に設定できることになっている上、登記の理由によって手間が変わってくることもあり、金額はまちまちです。以下に、土地1筆・建物1棟の場合のおおまかな目安を示しておきます。

●司法書士に所有権移転登記を依頼した際の報酬目安
所有権移転の理由 報酬額目安
売買(融資なし) 6万円~
贈与
売買(融資あり※1) 10万円~
相続・財産分与※2
※1:ローンを借りて購入した場合の抵当権設定登記も含む
※2:遺産分割協議書や離婚協議書の作成も含む

必要書類手配時の手数料

印鑑証明書や住民票の写し、戸籍謄本などは、それぞれ交付手数料がかかります。自治体によって金額は異なりますが、おおむね1通につき300~750円になっています。用意する戸籍謄本の数などによっては多めに見る必要がありますが、通常はトータル5000円くらい見ておけばいいでしょう。

自身で所有権移転登記する場合の手順と注意点

所有権移転登記は、一般の人でも手続き可能です。ここでは、自身で手続きする場合の手順と注意点を紹介していきます。
ただし、所有権を移転する理由によっては、もとの所有者と新たな所有者との間に利害が生じる可能性や、自身で手続きすることに同意してもらえない可能性もあります。
自分で手続きできるのは、関係者間でしっかり信頼関係が構築できている場合に限られると覚えておきましょう。

【手順1】法務局の相談窓口でやることを確認

各法務局には、登記の相談窓口が設置されています。まずは窓口に電話して登記の理由を説明し、どのような書類をそろえればいいのかや、法務局に出向いて相談する場合の日時などを確認しましょう。

【手順2】申請書の様式を入手し、作成開始

不動産登記の申請書の様式と記載例は、登記の種類や理由ごとに法務局のサイトからダウンロードできるようになっています。「不動産登記の申請書様式について」にアクセスしてみてください。

【手順3】必要書類を作成・入手

手順1で確認した必要書類をそろえます。他の関係者の印鑑証明書や住民票の写しなど、自身で手配できないもの、代理で手配するのに委任状を要するものなどもあるので注意しましょう。

【手順4】申請書類をそろえて法務局に提出

必要な添付書類も含め、申請書類を用意できたら、法務局に提出します。申請書類を受理すると、法務局では内容を審査します。要修正点や書類の不足が発覚した場合は、後日申請者に連絡が入るので、指摘に応じて不備を解消しましょう。

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【手順5】登記完了証と登記識別情報通知書を受け取る

登記が完了すると、その旨を記した登記完了証と、所有権が移転した後の登記識別情報通知書が交付されます。窓口で直接受け取る場合は、申請書に押したものと同じ印鑑と運転免許証などの身分証明書を持参してください。この場合は、事前に窓口に電話して、登記が完了しているか確認するといいでしょう。
なお、申請時に返信料金分の切手を貼った返信封筒を同封しておけば、完了後に郵送してもらえます。
窓口で受け取る場合はその場で、郵送の場合は後日、「全部事項証明書」を交付してもらうことをおすすめします。600円程度の手数料がかかりますが、すべての登記記録が記載されるので、所有権移転登記が間違いなく実施されたか確認できます。

まとめ

所有権移転登記を先延ばしにしていると、思わぬトラブルに見舞われかねない。所有者が変わる場合は迅速に手続きを

所有権移転登記の理由によって、必要な書類は変わってくる。自身の場合は何が必要か、よく確認

所有権移転登記は自分でも手続き可能。ただし、もとの所有者と新たな所有者など、全関係者と信頼関係がある場合に限る

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構成・取材・文/竹内太郎
公開日 2020年11月12日
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