売る?住みつづける?離婚時の「家の売却」はどうするべきか

売る?住みつづける?離婚時の「家の売却」はどうするべきか

離婚をすることになった場合、「財産分与」でもめるケースが1番多いそうだ。なかでも家などの不動産は、現金や株と異なりその分け方が難しい。今回は弁護士であり不動産会社勤務の経験もある原田和幸さんに、離婚に際しての不動産の対処の仕方について聞いてみた。

離婚の際の財産分与の相談が急増。具体的にはどんな問題が?

現在の日本では、3組に1組が離婚するといわれている。「最近、相談される案件も離婚についてのものが急に増えています。離婚の際に一番もめるのが財産分与ですが、なかでも家についての相談が多いですね」と原田先生。お金や株に比べて「不動産」は簡単に分けられないうえに、権利関係や評価が複雑で気を付けなければならない点が多いそうだ。また住宅ローンが残った不動産も財産分与の対象になる。具体的にどんなケースが多いのだろうか。

夫名義の不動産に妻が住み続ける場合

1番多いケースは、住宅ローンは夫名義、妻が連帯保証人となっているケースだ。

【住宅ローン】
夫が債務者、妻が連帯保証人
【離婚後】
解決金として住宅ローンは夫が支払い、妻が住みつづけるなど
【問題】
・夫が住宅ローンを支払い続ける約束をしても、病気やリストラなどで支払いができなくなる可能性がある。その場合、妻が連帯保証人になっていたら、残債を払う義務がある
・連帯保証人は金融機関との契約なので、簡単に変更できない

解決方法(1)

不動産の名義を妻に変えて、住宅ローンも妻の名義で借り換える。
ただし、妻に一定の収入がなければ住宅ローンを組むことができない。

解決方法(2)

夫が住宅ローンを支払う意思がない場合、夫と賃貸借契約を結び、残りのローンを家賃として払う。
ただし、ローン返済期間中の名義変更は金融機関の同意が必要。ローンを完済したときに所有権移転の約束(=停止条件つき)をすることもできるが、その前に亡くなった場合は相続人に継承される。

また夫がそのまま住み続ける場合も、妻が連帯保証人の場合は、夫に返済能力が無くなった場合に妻に返済義務が残る。
住宅ローンが残っていなければ、使用貸借や賃貸借契約を結べば、妻なり夫なりが住み続けることは可能だが、住宅ローンが残っている場合は、残債を一括返済できなければ、お互いの問題だけではなく、金融機関という第三者もかかわってくることになる。

不動産が夫妻共有名義になっている場合

夫と妻が一つの不動産を共有で持っている場合もある。どちらかが残債を支払って残りの人の名義に書き換えても、住宅ローンが残っている場合は連帯保証人の義務は残るので気を付けておきたい。
「住宅ローンが残っていれば、婚姻関係がなくなっても、金融機関との相互の関係はなくなりません。離婚してお互いに新しい出発をするためにも売却したほうがすっきりします」と原田先生。

離婚では財産分与でもめるケースが一番多い

不動産の売却をするために、まず用意・確認すべきこと

では、いざ家を売却し、財産分与をするには何から始めればいいのだろうか。
「不動産について、さまざまな取り決めをする前に,現状がどのようになっているかしっかり調査する必要があります。そのデータをもとに対策を考える必要があります」と原田先生。具体的に注意するべき点を挙げてもらった。

不動産が夫妻共有名義になっている場合

不動産は誰の名義になっているのか、法務局で不動産の登記簿謄本を取得し調べる。どのような担保権(抵当権など)が設定されているのかも確認しておく。

不動産の時価

不動産の価格について調べておく。複数の不動産会社に査定をしてもらい、客観的に納得のいく価格を知っておくことは、売却すべきか否か、売却しない場合はどうするかなどの指針になる。

住宅ローンの契約内容

住宅ローンの契約書を確認して,残債の額や誰が債務を負っているか、誰が連帯保証人かを確認する。当初の契約から変更されている場合もあるため,契約書類一式で確認する必要がある。

購入したときに用意した頭金の内訳

夫と妻のどちらが用意したか、親からもらった場合などは、どちらがもらったかを明確にしておく。

財産分与に該当する期間

財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で協力して築いた財産を,離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配することをいう。対象になる期間は結婚した日から別居した日までだ。また、離婚後2年間は財産分与請求が可能となる。

離婚後それぞれの道へ

アンダーローン・オーバーローンとは?

さて、現状の確認のなかでも最も重要なのはローンの残債だ。アンダーローンか、オーバーローンかで状況は大きく変わる。それぞれの場合の解決策をみていこう。

アンダーローン …家を売れば住宅ローンが完済できる

ローン残債より住宅の価値が上回る査定結果であれば「アンダーローン」と呼び、売却することで利益が出る。その利益を「財産分与」として夫婦で分けることができる。

オーバーローン …家を売っても住宅ローンが払えない

住宅ローンの残債より不動産の売却額が小さい場合を「オーバーローン」という。この場合には、家を売ってもローンが残ってしまうため、抵当権が残り売却はできない。離婚する夫婦もしくはどちらかが、住宅ローンを支払い続けていくことになる。「名義をどうするか、どちらが払うかでもめることが多いです。その場合は『任意売却』という方法があるので金融機関に相談したほうがいいですね」(原田先生)

任意売却という選択のメリット

通常は離婚などの事情で住宅ローンが払えなくなった場合、金融機関は担保になっている不動産を差し押さえたうえで、競売を申し立てることになるようだ。「金融機関も手間と時間がかかるうえに市場価格よりかなり安くなるのが分かっています。できれば競売は避けたいと思うはず。早めに金融機関に相談して『任意売却』という手法を相談することをお勧めしますね」(原田先生)とのこと。

「任意売却」というのは、住宅ローンを組んだ債権者と金融機関が話し合い、返済しきれない住宅ローンを残したままで抵当権を解除してもらう手法だ。この方法は債権者はもちろん、金融機関にとっても下記のような一定のメリットがある。

  • 通常の不動産取引として扱われるので、競売に比べ高値での取引が期待でき、負債の軽減ができる
  • 通常の不動産取引なので周囲に知られることがない
  • 競売の場合は売却代金すべてが返済に充てられるが、任意売却の場合は、売却代金から状況に応じて転居費用の一部を控除してもらうこともできる
  • 任意売却後の残債については、毎月の返済額や返済期間を計画することが可能
  • 不動産の引渡時期の調整がしやすく、退去後の生活設計が立てやすくなる

離婚後は資料を集め冷静な判断を

いずれにしても離婚することが決まったら、きちんと資料を集めて、冷静な判断することが大切だ。「そのためにも弁護士などのプロに早めに相談してください。裁判にしないで済む方法もアドバイスできます。また公正証書などの書類にしておくことも大事です」と教えてくれた。それぞれの新生活のためにも、後々もめることがないように、不動産とローンをリセットしておくことは重要だ。新しい一歩を踏み出すきっかけになるだろう。

まとめ

離婚時の財産分与で家の売却を行う場合は、名義人や連帯保証人、住宅ローンの契約内容などを冷静に確認

住宅ローンが払えない場合は、住宅ローンを残したままで抵当権を解除する「任意売却」という方法がある

不動産を差し押さえる競売とは違い、任意売却は通常の不動産取引として扱われるため高値の取引が期待できることや周囲に知られないというメリットがある

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取材協力:原田綜合法律事務所
取材・文:四宮 朱美 イラストレーション:藤井 昌子
公開日 2016年11月09日
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