不動産登記簿謄本(登記事項証明書)を徹底解説! 持ち家や土地の所有権移転や名義変更はどうする?

不動産登記簿謄本(登記事項証明書)を徹底解説! 持ち家や土地の所有権移転や名義変更はどうする?

家や土地など不動産の売買や相続などのとき、登記や不動産登記簿謄本(登記事項証明書)などの言葉を耳にします。
でも、登記とはどんなことなのか、不動産登記簿謄本(登記事項証明書)には何が書かれているのか、よく分からないという人が多いでしょう。
そこで、不動産登記簿謄本(登記事項証明書)についての知っておきたい知識や、取得方法、書かれている内容と見方、所有権移転登記や名義変更の方法など、くわしく解説していきましょう。

不動産登記とは?登記簿謄本(登記事項証明書)とは? 分かりやすく解説!

不動産取引に欠かせない不動産登記とは?

不動産登記簿謄本(登記事項証明書)について解説する前に、まずは土地や建物にかかわる不動産登記ついて説明しましょう。

不動産登記とは、どんな土地や建物なのか、権利関係はどうなっているかを明確にするためのものです。
土地の場合は地積(土地の面積)や誰が所有しているのか、抵当権(担保)が付いている場合は、誰がどんな権利をもっているのかが登記簿に記録されます。
建物の場合は不動産登記法で定められている種類(居宅、共同住宅、店舗、事務所など)や構造(木造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造など)、床面積などの状態や、土地と同様に所有者や権利関係が記録されます。

不動産の売買や相続などのほか、どんなときに、どんな登記が必要?

不動産登記が必要になる場面はさまざまです。

例えば、土地や建物の売買が行われた場合は所有者が変わるため「所有権移転登記」が行われます。
相続が発生して持ち家の名義変更がある場合も同様に所有権移転登記を行います。
土地を担保にして住宅ローンなどの融資を受ける場合には、金融機関等がその土地に対して抵当権を設定するため「抵当権設定登記」を行います。また、建物を新築した場合には「建物表題登記」「所有権保存登記」が必要です。
ひとつ(一筆)の土地を売買や相続などで分割する場合は「土地分筆登記」、逆に複数の土地をひとつにまとめる場合は「土地合筆登記」を行います。

このように、土地や建物などの不動産の権利や状態が変わる際に、さまざまな登記がかかわってくるのです。

■不動産にかかわる主な登記の一覧表
所有権移転登記 売買や相続、贈与、離婚などによる財産分与などで、土地や建物の所有者(名義人)が移転する場合に行われる登記
建物表題登記 建物を新築した場合や、まだ登記されていない建物を購入した場合に登記簿の「表題部」を新しくつくる登記
所有権保存登記 建物を新築した場合や、まだ登記されていない建物を購入した場合に、所有権を権利部で初めて明確にする登記
住所・氏名の変更登記 不動産の所有者の住所が変更した場合や、結婚、離婚などで姓が変わった場合に行われる登記
抵当権設定登記 住宅ローンを借りる場合など融資を受ける際に、債務者(借り手)が債権者(金融機関等)と抵当権設定契約を結ぶ場合に行われる登記
抵当権の抹消登記 抵当権を設定して借りた融資を完済した場合、該当する抵当権を抹消する登記
建物の滅失登記 建て替えや、更地にして土地を売る場合など、建物を取り壊した際に行う登記
土地分筆登記 ひとつの土地を分割して売買や相続、贈与などを行う場合に行う登記
土地合筆登記 複数の土地をひとつにまとめる際に行う登記
土地地目変更登記 農地を宅地に変更する場合などに行う登記

売買や相続で取得したあと登記をしなかったらどうなる?

土地や家を取得したとき、所有権や抵当権の設定にかかわる権利に関する登記(登記簿の権利部に記載)については、実は行う義務はありません。
登記するかしないかは所有者の自由です。
しかし、どんな不動産なのかを示す登記(登記簿の表題部に記載)については登記が義務づけられています。

義務づけられていない登記があるとはいえ、一般的には登記は行うもの。
住宅ローンを借りるための抵当権の設定を行う場合、所有権保存登記がされていることが前提となります。
また、未登記の場合、将来、売却をすることになったとき、所有権が不明確な物件はスムーズな売買取り引きが難しくなります。

登記内容が記載されているのが「不動産登記簿謄本」

法務局の登記簿に記載され、一般公開されている

不動産の登記にかかわる情報が記載されたものが「不動産登記簿謄本」です。
土地や建物など不動産の所有者が誰か、どんな不動産なのか、誰がどんな権利をもっているのかが記載され、一般公開されています。

あとで詳しく解説しますが、不動産登記簿謄本の内容は「表題部」と「権利部」の2つに分かれています。
「表題部」にはその不動産の現況が分かる情報が、「権利部」には誰が所有しているのかという所有権に関する情報と、抵当権など所有権以外の権利に関する情報が記載されています。

不動産登記簿謄本と登記事項証明書や登記簿抄本の違いは?

不動産登記謄本のほかに、法務局のWEBサイトなどでは登記事項証明書という言葉も使用されています。
「登記簿謄本」と「登記事項証明書」に違いはあるのでしょうか?

実は、このふたつの内容は同じ。
以前は、登記情報は紙の書類に記載されていました。
この紙をまとめたものが「登記簿」です。
そのため、登記簿謄本が必要になった場合、その不動産を管轄する登記所(法務局や法務局の支局・出張所)に出向いて窓口で請求するか、郵送で請求して、登記簿の写し(コピー)を受け取っていました。

しかし、現在は記録が電子化されたことにより、登記情報は紙の登記簿と併せて、登記記録というデータとして保管されています。
データから登記情報の証明書を発行するため、名称が「登記事項証明書」に変更されたのです。

つまり、登記簿謄本と登記事項証明書はほぼ同じもの。
登記簿謄本という言葉が長い間使われているため、一般的に使用されていますが、正式名称は登記事項証明書ということになります。

■登記簿謄本・抄本の現在の名称を整理
かつての名称 現在の名称(正式名称) 内容
登記簿謄本 登記事項証明書 土地や建物の所在地や構造、面積、所有者や権利関係についての記録・現状が記載されている
登記簿抄本 一部事項証明書 登記記録の一部を出力した証明書

登記事項証明書には4種類がある

登記事項証明書は、記載内容によって以下のような4種類に分けられています。

全部事項証明書 登記記録に記録されている全ての事項が記載された証明書 ※閉鎖登記記録を除く
一部事項証明書 登記記録の一部が記載されている証明書。例えば、大規模マンションの場合、敷地は権利者が多く、全部事項証明書を請求すると書類のページ数が膨大になる場合もある。一部事項証明書なら自分の記録のみを取得できる
現在事項証明書 以前の所有者や抹消された抵当権(担保権)が記載されず、現在の権利状況だけが分かる証明書
閉鎖事項証明書 登記記録がデータ化される以前の、手書き・縦書きで記録されていた登記簿謄本。そのほか、データ化される前に合筆された土地や滅失された建物などの記録が記載されたもの。その不動産を管轄する法務局でのみ取得が可能

登記簿謄本(登記事項証明書)の内容と見方を解説。「表題部」や「権利部」には何が書かれている?

登記簿謄本(登記事項証明書)は、表題部、権利部(甲区)、権利部(乙区)、共同担保目録、という4つの欄に分かれた4部構成です。
どんな情報が記載されているのかを把握するためには、この4つの欄の意味を知っておくことが大切です。

なお、登記簿謄本(登記事項証明書)は、登記されている内容によって、表題部のみのもの、表題部と権利部(甲区)のみのもの、全てそろっているものがあります。

「表題部」は不動産の状況が記載されている

不動産の登記簿謄本(登記事項証明書)の表題部は、その不動産の物理的現況が記録されています。
土地の場合は所在や地番、地目、地積など。
建物の場合は種類や構造、床面積などです。

「表題部」(土地)の内容と読み方

法務省 登記事項証明書
法務省 登記事項証明書(様式例:土地)

所在とは
土地がある場所について、市町村字まで記載されています。

地番とは
不動産登記で土地に付与された番号のこと。
所在と地番の2つの記載を合わせたものが、土地の所在地となります。

地目とは
土地の用途や種類のこと。
宅地のほか、田、畑、山林、原野、水道用地、雑種地などさまざまな用途や種類があります。

地積とは
土地の面積のこと。
かつて行った測量の面積が実際とは違う場合などもあるため、売買の際には隣地の所有者とのトラブルを避けるためにも、測量をして土地の面積や境界線を明確にすることが大切です。
なお、測量を行う場合は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

登記の日付とは
登記された日付と理由が記載されます。

「表題部」(建物)の内容と読み方

法務省 登記事項証明書
法務省 登記事項証明書(様式例:建物)

所在とは
建物の登記簿謄本(登記事項証明書)の「所在」は、土地の場合と違い、欄内に市町村字だけでなく番地も記載されます。
これによって、建物が立っている土地を特定しています。

家屋番号とは
法務局が不動産登記法上の建物に付与するのが家屋番号。
一つ一つの建物を識別するためのものです。

種類とは
建物の用途を示すのが種類の欄の記載です。
居宅や店舗、共同住宅、事務所、倉庫などがあります。

構造とは
建物の建築材料、屋根の形状、何階建てなのかの記載があります。建築材料には木造のほかに、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などが、屋根の種類にはかわらぶきのほかに、スレートぶき、陸屋根などがあります。

床面積とは
建物の各階ごとの面積が記載されます。登記簿上の床面積は、壁や柱の中心(壁芯)から計算した数値で、実際に住むために使用できる部屋の広さとは違っています。

登記の日付とは
登記された日付の理由が記載されます。
上の画像の建物は、新築されて登記されたことが分かります。

附属建物の表示とは
物置や車庫など、主たる建物(家)と一体となって使用される建物がある場合、附属建物として種類や構造、床面積が記載されます。
なお、登記されたあとに形状が変わったり、取り壊されたりということもあるため、売買などの際には現況と登記簿謄本(登記事項証明書)の内容が異なることもあります。

「権利部」は不動産に対する権利について記載されている

所有権や抵当権など、権利についての登記が記載されているのが「権利部」です。
権利部は所有権に関して記載されている甲区と、所有権以外について記載されている乙区に分かれています。
甲区では現在の所有者や過去の所有者が、乙区ではその不動産に対して誰がどんな権利をもっているのかが明記されています。

法務省 登記事項証明書
法務省 登記事項証明書(様式例:土地)

「権利部(甲区)」の内容と読み方

順位番号とは
された順番が示されています。
数字が大きくなるほど新しい登記内容です。

登記の目的とは
登記された目的が示されています。
見本の画像では、所有権保存が行われ、その後、所有権移転を目的として登記が行われたことが分かります。

受付年月日・受付番号とは
所有権にかかわる登記が受け付けられた日付と、受付番号が記載されています。

権利者その他の事項とは
所有者の住所や氏名、登記を行った理由(原因)が記載されています。
見本を見ると、売買によって所有者が変わったことが分かります。

「権利部(乙区)」の内容と読み方

順位番号とは
登記が行われた順番です。
甲区と同様に数字が大きくなるほど新しい登記内容。
見本の場合は、最初に行われた所有権以外の権利の設定が「1」の抵当権設定だと分かります。

登記の目的とは
どんな登記が行われたかが記録されています。
見本では、土地が担保となる抵当権設定が登記の目的だったことが分かります。

受付年月日・受付番号とは
所有権以外にかかわる権利についての登記が受け付けられた日付と、受付番号が記載されています。

権利者その他の事項とは
所有権以外の権利についての内容、権利にかかわる人の氏名などが記載されています。

原因とは
登記が行われた理由(原因)が記載されています。
見本の場合は、金銭消費貸借、つまりお金の貸し借りを行ったために、不動産を担保とする抵当権設定が行われたことが分かります。

債権額とは
債権者が貸したお金の金額が記載されています。

利息とは
債権者が貸したお金に対する利息が記載されています。

損害金とは
債務者の支払いが滞ったときなどに生じた損害に対する取り決めが記載されています。
見本の場合は、年14.5%の利息となっています。

債務者とは
お金を借りた人の住所や氏名が記載されます。

抵当権者とは
お金を貸した人の住所や氏名で、住宅ローンを借りて家を購入した場合などは、金融機関名などが記載されます。

共同担保とは
抵当権を設定したときに担保とした不動産が複数の場合、その目録の番号が記載されます。
見本の場合は、土地のほか、建物も担保となっているため、共同担保目録が作成されます。

「共同担保目録」は担保とした複数の不動産が記載されている

権利部(乙区)に表示されている抵当権等について、ほかにも担保として設定されている不動産がある場合は、共同担保目録に記載されます。
住宅ローンを利用して一戸建てを購入する場合、土地と建物をまとめて担保にするのが一般的なため共同担保として記載されます。
中古住宅などの購入の際、登記簿謄本(登記事項証明書)を確認する際は、土地・建物それぞれの権利部(乙区)の抵当権と共同担保目録の内容が合致しているかをチェックしておきましょう。

法務省 登記事項証明書
法務省 登記事項証明書(様式例:土地)

「共同担保目録」内容と見方

記号及び番号とは
共同担保目録の記号・番号が記載される欄です。
権利部(乙区)に記載されている共同担保目録の記号・符号と合致します。

番号とは
担保となっている不動産に付与された通し番号です。

担保の目的である権利の表示とは
抵当権が設定されている不動産の所在、地番、家屋番号が記載されています。

順位番号とは
抵当権の順位が記載されています。
権利部(乙区)に示されている順位番号と合致します。

マンションの登記簿謄本は「表題部」に注意して見る

一戸建ての登記簿謄本(登記事項証明書)は、建物と土地に分かれていますが、マンション(共同住宅)の場合は建物(各専有部分)の情報に、土地の情報もセットで登記されています。
これは、共同住宅という性質上、土地のみを売却する、建物の専有部分のみを売却するということができないため。
登記簿謄本(登記事項証明書)の内容を確認する必要があるときは、建物の登記簿謄本(登記事項証明書)を取得するだけで十分でしょう。

マンションの登記簿謄本(登記事項証明書)は、土地と建物全体それぞれの表題部と、専有部分の建物に対する表題部、土地の敷地権についての表題部に分かれています。
つまり、
・マンション全体の情報
・土地と建物がセットであるという情報
・各住戸(専有部分)の情報
が整理されているということになります。

法務省 登記事項証明書
法務省 登記事項証明書(様式例:共同住宅)

マンションの場合の「表題部」の内容と見方

専有部分の家屋番号とは
マンション一棟(建物全体)にある全ての部屋(家屋番号)が記載されています。
そのマンションにいくつの住戸があるかが分かります。

表題部(一棟の建物の表示)とは
マンション一棟(建物全体)についての情報が記載されています。
ここを見ると、所在地やマンション名、何階建てなのかなどが分かります。

表題部(敷地権の目的である土地の表示)とは
マンションが立っている土地(敷地)についての情報です。
地目や敷地面積、登記された年月日などが記載されています。

表題部(専有部分の建物の表示)とは
各部屋(住戸)についての情報です。
床面積や登記の日付などが記載されています。

表題部(敷地権の表示)とは
各部屋(住戸)とセットになっている土地についての情報です。所有権なのか、借地権なのか、敷地に対して何割の権利があるのかが分かります。

登記簿謄本(登記事項証明書)の請求・取得方法や費用は?

登記簿謄本(登記事項証明書)の請求はオンラインでも可能

法務局にデータが記録されている登記簿謄本(登記事項証明書)を請求、取得するにはいくつかの方法があります。

登記所の窓口で取得する
登記所(法務局のほか、地方法務局、出張所、支局)の窓口へ直接行き、交付申請を行い、受け取る方法です。
以前は、その不動産を管轄している登記所へ行くか、郵送で交付請求をする必要がありましたが、登記記録が電子化・オンライン化されたことで、不動産が遠隔地にある場合でも最寄りの登記所で受け取ることができるようになりました。

郵送で交付を請求する
かつて、窓口での交付請求が、その不動産を管轄している登記所以外ではできなかったころは、郵送によるやりとりで交付請求や受け取りを行っていました。
現在では、最寄りの登記所を利用するかオンラインで交付請求するのが便利ですが、窓口へは行けない事情や、インターネット環境が整っていない場合には、郵送で交付請求をすることができます。

オンラインで交付請求し窓口か郵送で受け取る
インターネットを利用して交付請求をする方法です。法務局の「登記・供託オンライン申請システム」内に「かんたん証明書請求」という機能があります。
これを利用して交付請求をすると、登記所の窓口で受け取ったり、郵送してもらったりができます。

交付請求・受け取り方法の違いによる費用の違いやメリット、デメリット

費用が少ないのはオンラインの利用
登記簿謄本(登記事項証明書)取得の際、かかる費用は交付請求・受け取り方法によって違ってきます。
手数料は下の表にまとめたように、オンラインで請求し、登記所窓口に受け取りに行く方法が一番安く480円。
ただし、登記所まで交通費がかかる場合などは、オンライン請求+郵送で受け取りがかかる費用が少なくてすみそうです。

■登記簿謄本(登記事項証明書)取得の手数料 
交付請求の方法 受け取り方法と手数料
登記所窓口で請求 ・登記所窓口 600円
オンラインで請求 ・登記所窓口 480円
・郵送    500円

オンラインで手続きをするメリット、デメリット
インターネットを使って交付請求をする方法には、メリット、デメリットがあります。

オンラインでの交付請求は自宅にいながらできることが大きなメリット。
法務局の「登記・供託オンライン申請システム」にアクセスし、まずは申請者IDやパスワードを設定して申請者情報登録を行います。
その後、「かんたん証明書申請」にログインし、必要事項の入力や窓口で受け取るか郵送してもらうかの方法を選び、手数料を納付すれば交付請求は完了します。
ダウンロードできる操作手引書も用意されているため難しくはないでしょう。
自宅で請求し、郵送で受け取れば家から一歩も出ずに登記簿謄本(登記事項証明書)が手に入ります。
なお、郵送の場合は手数料の納付後、1~2日後に発送されるのが一般的(※登記所や、手続きの混み具合によって発送までの日数は違ってきます)

その一方で、デメリットといえそうなのが手数料の納付方法です。
納付にはインターネットバンキング、またはATMが利用できます。
インターネッバンキングが使えない場合、ATMから納付をしますが、その場合「Pay-easy(ペイジー)」マークのある国庫金電子納付が可能な金融機関に限られます。
すべての金融機関が対応しているわけではないので、注意が必要です。

交付申請前には準備も必要
窓口でもオンラインでも、申請の際にはその不動産の「所在・地番」が必要になります。
これは登記簿上の表記のため、普段使っている住所(住居表示)とは違っていることがほとんど。
不動産の権利書(登記済証)や固定資産税の納税通知書に書かれているので事前に確認しておきましょう。

閲覧だけなら「登記情報提供サービス」が利用できる
登記されている内容を見たいだけなら、インターネットの有料サービス「登記情報提供サービス」が利用できます。
所有者の氏名や住所、持分が分かる「所有者事項」は1通当たり144円、登記記録全てが分かる「全部事項」は1通当たり334円でダウンロード可能。
住宅ローン控除の申請や、住まいの売却などの際に公的な証明書としては使えませんが、登記内容が知りたいだけなら、手数料の決済終了後(クレジットカードで支払い可能)、すぐに閲覧できるので便利です(ただし、平日8:30~21:00のみ利用可能)。

売却や相続にかかわる、知っておきたい不動産登記のこと

不動産を売却するなら抵当権抹消登記をしたかを確認

不動産登記は、家や土地を取得したときだけでなく、売却するときや相続するときなどさまざまな場面で必要になるものです。
ここでは、意外に知らない、または忘れがちなポイントを紹介しておきましょう。

まず、持ち家を売却するとき。
抵当権が設定されているなら、それを抹消しなければ売却は困難です。

抵当権が設定されたまま、つまり、誰かが担保として権利をもっている家や土地の場合、住宅ローンを借りて購入しようとしても、金融機関が融資をしてくれません。
現金で購入した場合、購入者はそこで暮らすことができますが、債務者が返済を滞納すると、その家は競売にかけられる可能性があるのです。
そのようなリスクのある不動産を、わざわざ買う人はほとんどいないといえます。

実は、住宅ローンを完済していても、抵当権抹消登記を行っていなければ、抵当権がついたままになっているのです。
抵当権を設定する際は金融機関などの債権者が行いますが、抹消する際の手続きをするのはその不動産の所有者です。
いざ売却しようというときに手続きで時間をとられてしまって、購入希望者を逃すことがないよう、ローン完済時に抵当権抹消登記をしておきましょう。

住宅ローン完済後、事業資金などの融資を受けるため、持ち家を担保にした場合の抵当権も同様です。
売却するなら抵当権抹消登記を済ませているかを確認。
返済が残っているなら、完済して抵当権抹消手続きを行いましょう。

抵当権抹消登記は自分でできる?

では、抵当権抹消手続きはどうすればいいのでしょうか。
住宅ローンの場合の抵当権抹消は、金融機関から委任を受けて、ローンを借りた人(債務者)が行うか、司法書士に依頼するのが一般的。
自分で行うこともできますが、仕事で忙しく時間がない人や書類の準備や作成が面倒な人などは、司法書士に任せてしまうのがスムーズでしょう。

名義変更の先延ばしでトラブル発生も。相続は所有権移転登記で名義変更を

相続が発生し、土地や建物の所有者が変わる際には、所有権移転登記をすることが重要。怠っていると、将来、さまざまなトラブルの元となる可能性があります。

例えば、相続にかかわる配偶者やきょうだいなど、その不動産に対する権利がある法定相続人が複数いる場合、売却したくてもなかなか話し合いが進まない、孫やひ孫の代になると連絡がとれない法定相続人が多くなり遺産分割が進まずにもめるなど。
これらは早期に所有者を確定して名義変更をしておけば避けられるトラブルです。

不動産の名義変更は自分で行ってもいい?

相続や売買、贈与、財産分与などで家や土地を自分の名義にする場合、所有権移転登記の手続きを自分で行うことはできるのでしょうか。
答えはYESですが、実際にやるとなると大変。
例えば、相続の場合、戸籍謄本や遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書などさまざまな必要書類があります。
また、住所や名前など一字一句間違わずに提出しなければ、訂正したものをあらためて提出する必要があります。
時間や手間がかかるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

まとめ

家や土地を取得したり、売却したりなど、さまざまな場面でかかわることになる不動産登記。
その情報が記載されているのが登記簿謄本(登記事項証明書)です。
各項目に何が記載されているのか、見方を知っておくことが大切です。

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構成・取材・文/田形みき
公開日 2020年04月08日
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