一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約って何が違うの?どれがお得?

一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約って何が違うの?どれがお得?

家を売買するときに、不動産会社と結ぶ「媒介契約」。媒介契約には3つの種類があるが、その違いやメリット・デメリットについて詳しく知っている人は少ないだろう。そこで、カエルホームズ木津さんに、それぞれの媒介契約の特徴や選ぶ際のポイントなどを教えてもらった。

媒介契約ってどんな契約?

不動産を売却・購入するときに結ぶ契約のこと

所有しているマンションや戸建住宅、土地などの不動産物件を売るときには、不動産会社へ売却活動を依頼するのが一般的だ。

売却活動をお願いするときには、まずはじめに物件の査定を依頼し、どのぐらいの値段で売れそうか提案してもらう。これを「査定」といい、複数の不動産会社に頼むケースが多い。

そして査定の結果や、その際の対応の良し悪しなどをチェックしたうえで、売却活動をお願いする不動産会社を選び、選択した不動産会社と売却活動に関する契約を結ぶ。これを「媒介契約」という。

契約書
不動産会社と結ぶ媒介契約書は、国土交通省が策定した「標準媒介契約約款」に基づき、不動産会社が独自に作成したものを用いることが多い

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がある

媒介契約の種類は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがある。

その違いについて、カエルホームズの木津雄二さんは「最も大きな違いは、一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結べますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約できない点でしょう。他には、売主への報告業務の頻度や、売主が自ら見つけた買主と売買契約を結べるか否かなどが契約の種類によって異なります」と話す。

そこで次からは、媒介契約ごとの特徴を、メリット・デメリットを中心に解説していこう。

一般媒介契約のメリット・デメリット

メリット:複数の不動産会社と契約できる

一般媒介契約は、複数の会社に売却活動を依頼できる。「売却活動を1社に任せるのが不安な人や、活動状況を自分でコントロールしたいと考える人は一般媒介契約を結ぶとよいでしょう。契約は何社でも結べますが、契約した不動産会社に他にはどの会社と契約しているかを伝えることになっています」(木津さん、以下同)

媒介契約を結んだ不動産会社は、自社の情報ネットワークや指定流通機構(レインズ)に物件情報を登録したり、住宅のポータルサイトに物件を掲載したり、チラシを作成したりして買主を探す。「一般媒介契約の場合、レインズへの登録は任意です。しかし、広く情報を流通させると商談のチャンスが増え、売却がスムーズに進みやすいので、レインズへの登録はお願いした方がよいと思います」

指定流通機構を通じた不動産売買のイメージ
指定流通機構を通じた不動産売買のイメージ
不動産流通機構(レインズ)に物件情報を登録すると、不動産会社は物件検索ができるため、スピーディーに買主を見つけられる可能性が高まる

デメリット:売却活動の優先順位が下がる場合も

不動産会社は、媒介契約を結んだ物件の売却時に、売却活動の対価として仲介手数料をもらう。「一般媒介契約の場合、数社が売却活動を行うため、他社が先に買主を見つける可能性があります。また、内見の申し込みがあったらその都度売主に確認し、内見に必要な鍵の受け渡し方法やスケジュールを相談する必要があります。このような手間を敬遠する不動産会社の場合、売却活動の優先順位が下がるかもしれません」

専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット

メリット:積極的に売却活動が行われやすい

専任媒介契約は、売却活動を1社に任せる契約となる。「専任媒介契約は、活動状況の報告を2週間に1回以上行う義務があるため、積極的に売却活動をすることが多いです」

積極的に売却活動を行う理由はもう一つある。「専任媒介契約の場合、他の不動産会社が買主を見つけたときでも、売主から仲介手数料がもらえます。さらに自社で買主を見つけた場合には、売主・買主の両方から仲介手数料がもらえるため、一般媒介契約よりも優先度があがる傾向があります」

売買時の仲介手数料のイメージ

■自社で買主を見つけた場合
自社で買主を見つけた場合
■他の不動産会社Bが買主を見つけた場合
他の不動産会社Bが買主を見つけた場合
不動産会社Aが自社で買主を見つけた場合、売主・買主の両方から仲介手数料をもらえる。一方、売主は不動産会社Aに売却活動を依頼したが、別の不動産会社が買主を見つけた場合、売買契約が成立しても不動産会社Aは売主からしか仲介手数料はもらえない

デメリット:情報を広く流通させないケースがある

メリットで説明したように、専任媒介契約の場合、買主を見つけると売主・買主の両方から仲介手数料をもらうことができる。

「不動産会社の中には、自社で買主を見つけるために、物件情報を広く流通させないケースがあるようです。物件情報を囲い込まれると商談のチャンスが減り、売却時期が遅くなってしまうかもしれません」

専属専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット

メリット:売主への業務報告頻度が高い

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様、売却活動を1社に任せる契約となる。「専任媒介契約との主な違いは、不動産会社からの活動報告の頻度が1週間に1回以上と多く設定されていることです。このため、より積極的な売却活動が期待できるでしょう」

写真
売主への売却活動の報告頻度が高い専属専任媒介契約は、他の契約よりも積極的な売却活動がより期待できそう

デメリット:自分で買主を見つけても、仲介手数料は支払う

専属専任媒介契約の最大の特徴は、売主自身が物件の買主を見つけても、契約を結んだ不動産会社を介さずに売却できない点だ。

「売主が、知人や親戚、同じマンションの住人などに売却の話をすることで、ご自分で買主を見つけるケースが時々あります。このようなときでも、専属専任契約を結んだ不動産会社には、仲介手数料を支払う必要があるのです」

売却時、媒介契約はどれを選べばよい?不動産会社の見極め方は?

「自分でコントロールしたい」「お任せしたい」がひとつの目安に

ここまでに解説した3つの媒介契約の主な違いを、下表にまとめておこう。ちなみに、契約の有効期間は、どの媒介契約も基本的に3カ月以内となっている。

媒介契約の主な違い
複数社との契約 売主自らが発見した相手との取引 指定流通機構への登録義務 売主への業務報告義務
一般媒介契約 任意 任意
専任媒介契約 × 7営業日以内
(※1)
2週間に1回以上
専属専任媒介契約 × × 5営業日以内
(※1)
1週間に1回以上
(※1)媒介契約締結日の翌日から

不動産を売却する際の媒介契約は、どのような視点で選べばよいのだろう。
「一般媒介契約で複数社と契約した場合、契約したすべての不動産会社からの販売状況の問い合わせ対応、内見のスケジュール調整、鍵の受け渡しなどを行うことになります。煩雑なこともありますが、売却活動を自分でコントロールしたい方は一般媒介契約がよいでしょう。

日々仕事に忙しかったり、売却物件が遠方にある場合は、信頼して任せられる不動産会社と専任媒介契約か専属専任媒介契約を結んだほうが、売却活動はスムーズに進められると思います」

不動産会社に「販売活動の内容」を質問してみよう

では、信頼して任せられる不動産会社を見極めるポイントは何だろう。
「売却の相談をしたときに、どのような販売活動をしてくれるか質問しましょう。例えば、チラシをまいてくれるか、雑誌やインターネットに掲載してくれるか、レインズにはいつごろ登録するかなどを聞き、説明に納得できるかをひとつの判断基準にするとよいでしょう」

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不動産会社を見極めるためにも、今後の販売活動について遠慮せずに質問しよう

「専任」を選ぶなら、デベロッパーの販売会社も

大手デベロッパーが手掛けた物件を売却する場合、そのデベロッパーの販売会社に相談するのもひとつの方法だ。

その理由は、新築分譲時の販売活動の情報が共有されていれば、物件の魅力をよく知っている担当者がいる可能性があることや、同じ棟内での売却実績があることが多く、販売活動がスムーズに進みやすいことが挙げられる。また、管理会社が同じグループ会社の場合、オープンルームの開催やチラシ投函などがしやすくなる。

購入時には、どの媒介契約にするべき?

買主の場合、一般媒介契約が主流

不動産物件を仲介で購入する場合、買主として媒介契約を結ぶことになる。
「売主の場合、3種類の媒介契約の中から意向に合うものを選択しますが、買主の場合は一般媒介契約を結ぶのが主流です。
契約のタイミングですが、売主は売却活動を始める前に締結します。しかし、買主の場合、物件の購入の申し込み時か、売買契約時に締結するケースが多いようです」

自分たちの意向と合う媒介契約の選択を

ここまで紹介したように、媒介契約は、その種類により売却活動にさまざまな違いがある。記事を参考にしてメリット・デメリットをよく理解した上で、自分たちの意向に合う契約を選んでほしい。

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取材・文/山南アオ
公開日 2019年10月29日
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