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家を買う・購入する前に知っておきたい住まい関連の諸制度

住宅購入の贈与税と非課税枠

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親や祖父母からの住宅資金の贈与は、一定額まで非課税に

耐震、省エネ住宅等は非課税額が500万円アップ

親兄弟も含め、人から財産をもらうと贈与税がかかる。ただし、1年間にもらった財産の合計額が110万円(基礎控除額)以内であれば贈与税はかからない(暦年課税)。

また、親や祖父母から、住宅取得(購入・新築・増改築等)のための資金をもらうと、贈与税が非課税になる「住宅取得等資金贈与の特例」も併用できる。例えば、2023年12月までに一般住宅の購入契約(工事請負契約)を結んだ場合、「610万円(特例の非課税枠500万円+基礎控除110万円)」の贈与まで贈与税が非課税となる。

さらに、「耐震・省エネ・バリアフリー」性能のいずれかが一定基準を満たす住宅は優遇が受けられ、下表のように一般住宅より非課税枠が500万円アップする。

ここで注意したいのは、贈与税の対象になるのは資金贈与をする人(贈与者)ではなく、資金をもらう人(受贈者)であること。

つまり、上の例で、ある人(Aさん)が父と祖父から1000万円ずつ(合計2000万円)贈与を受けて住宅を購入する場合、非課税になるのは2000万円のうち610万円まで。Aさんは、非課税枠を除いた贈与額(1390万円)に対する贈与税を納めることになる。

■「住宅取得等資金贈与の特例」の非課税枠(非課税限度額)

契約時期 住宅の種別(※1) 非課税枠(※2・※3)
2022年1月1日~2023年12月31日 一般住宅 500万円
一定基準を満たす住宅 1000万円
2020年4月1日~2021年12月31日 一般住宅 1000万円(500万円)
一定基準を満たす住宅 1500万円(1000万円)
2019年4月1日~2020年3月31日 一般住宅 2500万円(700万円)
一定基準を満たす住宅 3000万円(1200万円)

※1 「一定基準を満たす住宅」は住宅性能表示制度、の「断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上」、「耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上または免震建築物」、「高齢者等配慮対策等級3以上」のいずれかを満たす住宅。
※2( )内は、消費税10%以外の物件(個人が売主の中古住宅・消費税8%の住宅等)を取得し、2016年1月1日~2020年3月31日に契約した場合の非課税枠。
※3 東日本大震災により滅失した住宅再建等の非課税枠は、1000万円(一般住宅)と1500万円(一定基準を満たす住宅)

「住宅取得等資金贈与の非課税」を受けるための条件と手続き

「住宅取得等資金贈与の特例」は、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自分が住むための家屋の新築、取得又は増改築等の費用を取得した場合に適用される。

特例の適用には、取得する住宅の床面積など下記のような要件がある。2022年4月1日以降に契約を結ぶ場合、贈与を受ける子の年齢の条件が「20歳以上」から「18歳以上」に改正された。

■主な要件

  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与された金額の全額を充てて、住宅の購入、新築、増改築等をすること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、当住宅に居住すること。または、その後遅滞なく入居することが確実と見込まれること(翌年の年末までに入居しない場合、当制度は適用されず修正申告が必要となる)
  • 住宅の床面積(登記簿面積)が40m2以上240m2以下
  • 贈与を受けた年の子の合計所得金額が2000万円以下(住宅の床面積が40m2以上50m2未満の場合は1000万円以下)であること
  • 子の年齢が贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
  • 中古住宅の場合は1982年以降に建築された住宅用家屋であること(それ以前に建築されたものは、新耐震基準を満たすことが建築士等によって証明されていること)

■特例を受けるための手続き
「住宅取得等資金贈与の特例」を受けるためには、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日の間に、税務署に贈与税の申告をする必要がある。

2500万円まで非課税の「相続時精算課税」も選べる

贈与の翌年の3月15日までに行う贈与税の申告では、暦年課税でなく「相続時精算課税」を選ぶこともできる。これは、60歳以上の父母または祖父母からの贈与について、相続までの贈与額を相続財産に加算し、納めた贈与税を相続税で精算する制度だ。相続時精算課税を選ぶと暦年課税の基礎控除は使えなくなるが、累計の贈与額が2500万円まで贈与税がかからない特別控除額が利用できる。

さらに「住宅取得等資金の非課税の特例」も利用できる。例えば2023年12月までに一般的な住宅を取得する契約を結んだ場合、贈与額「2500万円+500万円=3000万円」まで贈与税がゼロになるのだ。

ただし2500万円の特別控除額分は相続財産に加算され、相続時に相続税で精算される。また、一度相続時精算課税を選ぶと、その親などからの贈与については暦年課税に戻すことができないので注意しよう。

なお、住宅の購入、新築、増改築などのために親などから贈与を受ける場合、親などの年齢が60歳未満でも相続時精算課税を利用できる特例がある。この特例を受けるための要件は住宅取得等資金贈与の非課税と同じものが多いが、「住宅の床面積(登記簿面積)が40m2以上(上限がない)」「子の収入制限がない」など異なる点もある。

最終更新日:2022年5月23日