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家を買う・購入する前に知っておきたい住まい関連の諸制度

住宅ローン控除とすまい給付金

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住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて家を取得(購入・新築・増改築やリフォーム)すると、10年または13年間、各年の住宅ローン年末残高の一部が「所得税」から控除される制度。控除期間や控除額は、新居への入居時期や物件の種類、所得税額などによって異なる。

2022年度の税制改正により住宅ローン控除制度の適用期限が延長され、2025年12月31日までに、取得した新居に入居する人が利用できることになった。

「住宅ローン控除額」の計算方法

各年の住宅ローンの控除額は、下のように「住宅ローン年末残高」に一定の「控除率」をかけて計算される。そして、10年または13年間の控除期間のうち、控除額が所得税額を上回る年は「控除額=所得税額」となり、控除しきれない額の一部は、翌年の住民税から減額される。

「各年末ローン残高の限度額」「控除率」「控除期間」は、住宅の種別や性能、入居時期などによって異なる。下表を見て確認しよう。

(1)各年の控除額を計算

  • 各年末のローン残高(上限3000万円)×控除率(0.7%)=1年分の控除額(最大21万円)
  • ※一般的な水準の「新築住宅の購入(建築)」または「不動産会社から一定の増改築等が行われた中古住宅を購入」して、2022年1月1日~2023年12月31日までに入居する場合は控除期間は13年。2024年1月1日~2025年12月31日までに入居する場合は控除期間は10年。

(2)各年の所得税額と控除額を比較

  • 「所得税額>控除額」の場合
  • →(1)で計算した控除額が所得税から控除される

  • 「所得税額≦控除額」の場合
  • →その年の所得税はゼロとなる。控除しきれなかった額(控除額-所得税額)は、翌年の住民税から控除される(控除額の上限は、課税総所得金額の5%または最高9万7500円の小さいほうとなる)。

    住宅ローン控除の控除率・限度額・控除期間

    住宅ローン控除額計算の基礎になる「各年の住宅ローン年末残高の限度額」や「控除期間」は、新居への入居時期や購入する物件の種類などによって異なる。ここでは、2022年1月1日以降に新居に入居する場合について紹介しよう。

    なお、2022年度の税制改正では、住宅ローン控除の控除率等が見直されたほか、認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)をはじめ、一定水準を満たす省エネ住宅への控除が手厚くされている。

    住宅ローン控除の控除率・住宅ローン年末残高の限度額・控除期間(2022年1月1日~2025年12月31日に入居する場合)

    一般的な住宅

    入居時期等 住宅種別 限度額 控除率 控除期間
    2022年1月1日~2023年12月31日に契約・入居(※1) 新築住宅、一部の中古住宅(※2) 3000万円 0.7% 13年
    中古住宅の購入、住宅の増改築等 2000万円 0.7% 10年
    2024年1月1日~2025年12月31日に入居(※3) 上記の住宅いずれも同じ 2000万円 0.7% 10年

    一定水準を満たす住宅…新築住宅(購入・新築)/一定の増改築をした中古住宅(不動産会社から購入)

    入居時期等 住宅種別 限度額 控除率 控除期間
    2022年1月1日~2023年12月31日に契約・入居(※1) 認定住宅(※4) 5000万円 0.7% 13年
    ZEH水準省エネ住宅 4500万円
    省エネ基準適合住宅 4000万円
    2024年1月1日~2025年12月31日に入居(※3) 認定住宅(※4) 4500万円 0.7% 13年
    ZEH水準省エネ住宅 3500万円
    省エネ基準適合住宅 3000万円

    一定水準を満たす中古住宅の購入等

    入居時期等 住宅種別 限度額 控除率 控除期間
    2022年1月1日~2025年12月31日に入居 認定住宅(※4)等 3000万円 0.7% 10年

    ※1 2021年内の次の期間に契約した場合も含む。「住宅の新築/10月1日以降」「新築住宅などの購入・住宅の増改築等/12月1日以降」。
    ※2 不動産会社(宅地建物取引業者)から一定の増改築をした中古住宅を購入する場合
    ※3 契約時期は問わない
    ※4 認定長期優良住宅認定低炭素住宅

    東日本大震災被災者の住宅ローン控除の特例

    2022年度の税制改正により同特例の適用期限も、2025年12月31日の入居まで延長された。

    特例の内容は、控除率0.9%、控除期間13年、各年の住宅ローン年末残高の限度額は入居日によって異なり、「2022年1月1日~2023年12月31日までの入居/5000万円」「2024年1月1日~2025年12月31日までの入居/4500万円」となった。

    住宅ローン控除の主な要件と手続き

    住宅ローン控除は、本人が居住する住宅の新築、購入、工事費が100万円を超える増改築、一定条件を満たす省エネ・バリアフリー改修などに適用される。

    ここでは、2022年1月1日~2025年12月31日に取得した住宅に入居する場合の主な要件を紹介。
    住宅の面積や購入者の年収、住宅ローンの借入期間などに条件があるのでチェックしておこう。

    住宅ローン控除の主な要件

    • 住宅の床面積(登記簿面積)が50m2以上(2023年12月31日までに建築確認を受けた新築住宅等は「40m2以上」)(※5)
    • 中古住宅は、一定の耐震基準(新耐震基準)に適合している住宅(1982年1月1日以降に建築された住宅は新耐震基準に適合するとみなす)
    • 新築住宅等は建物の完成(登記簿の建築日付)が2024年7月1日以降の場合(※6)、一定の省エネ基準を満たすこと
    • 住宅ローンの返済期間が10年以上であること(※7)
    • 社内融資等の場合は利率が0.2%以上のもの
    • 控除を受ける年の合計所得金額が2000万円以下(住宅の床面積が40m2以上50m2未満の場合は1000万円以下)であること
    • 住宅を取得後6カ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること
    • 居住の年の前2年、後3年の計6年間(※8)に、それまで住んでいた住宅の売却等により「3000万円特別控除」や「特定居住用財産の買換え特例」などの適用を受けていないこと

    ※5 合計所得金額が1000万円を超える年は控除の適用外となる
    ※6 2023年12月31日までに建築確認を受けている新築住宅は除く
    ※7 一定条件を満たす省エネ・バリアフリー改修の場合、住宅ローンの返済期間は「5年以上」。控除期間も5年間となる
    ※8 2020年3月31日以前に住宅を売却した場合は、居住した年とその前後2年ずつの計5年間

    住宅ローン控除の手続き

    住宅ローン控除の適用を受けるには、入居の翌年の3月15日までに税務署に確定申告をしなければならない。給与所得者の場合、確定申告が必要なのは1年目のみ。2年目以降は勤務先の年末調整で手続きすればOKだ。

    なお、控除期間中に転勤で本人が住まなくなった場合、国内での単身赴任で家族がその住宅に居住する場合は、引き続き控除が受けられる。それ以外の転勤の場合は住宅ローン控除が中断されるが、控除期間中に再入居した場合はその年(その年に賃貸に出していた場合はその翌年)から控除を再開できる。

    最大50万円もらえる「すまい給付金」

    「すまい給付金」は、一定以下の収入の人が住宅ローンを借りて、消費税8%または10%の住宅を購入・新築する場合、最大50万円の現金がもらえる制度(消費税が非課税の中古住宅は対象外となる)。
    当制度の適用期間は2014年4月から2021年12月31日までだが、次の期間に購入契約や工事請負契約を結んだ場合、2022年12月31日までに取得した住宅に入居すると利用できる。

    また、すまい給付金の申請は住宅の引き渡しの1年3カ月後まで受け付けているので、2021年に引き渡しを受けた人も要チェックだ。

      ■2022年中の入居まで制度が適用される契約時期

    • 注文住宅の新築/2020年10月1日~2021年9月30日
    • 分譲住宅・中古住宅等の購入/2020年12月1日~2021年11月30日

    給付金が受けられる「年収の目安」

    取得した住まいを夫婦や親子の「共有名義」にする場合、給付金の額は「給付基礎額(下表)×持分割合」となる。

    例えば、共働き夫婦で2人それぞれ住宅ローンを借りて住宅を購入、夫の給付基礎額が20万円、妻が30万円の場合、2人の持分が2分の1ずつなら、実際の給付額は夫10万円、妻15万円になるわけだ。

    ■すまい給付金の「給付基礎額」目安表(※)
    (消費税10%で取得、「妻は専業主婦、中学生以下の子どもが2人の家庭の場合)

    収入額の目安 給付基礎額
    450万円以下 50万円
    450万円超525万円以下 40万円
    525万円超600万円以下 30万円
    600万円超675万円以下 20万円
    675万円超775万円以下 10万円

    ※ すまい給付金は、都道府県民税の「所得割額」によって決められる。同じ年収でも扶養家族の人数や社会保険料等によって所得が異なるため、表の金額の給付が受けられないこともある。

    すまい給付金の主な要件と手続き

    すまい給付金を受けるための主な要件は次の通り。なお、個人が売主の中古住宅は、住宅(建物部分)に消費税がかからないため、給付金の対象にはならない。

    • 住宅を取得し、登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住すること
    • 住宅ローンの返済期間が5年以上。住宅ローンを利用しない場合は、年齢が50歳以上など一定の条件を満たすこと
    • 消費税率が10%(8%)の住宅を購入すること
    • 登記簿上の床面積が50m2以上であること(一定期間内は40m2以上)。
    • 一定の条件を満たす住宅であること(例:住宅瑕疵担保責任保険に加入する住宅など)
    • 中古住宅については、売主が宅地建物取引業者であること(中古再販住宅)

    など

    すまい給付金をもらうためには、申請書を「すまい給付金事務局」に郵送するか、「すまい給付金申請窓口」に直接持参する。申請内容の審査を受け、間違いがないことが確認された場合に、指定の口座に給付金が振り込まれる。

最終更新日:2022年3月23日