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住宅ローン、銀行の選び方・選択方法

家を買うための住宅ローンの種類を選ぶ

住宅ローンの種類を選ぶ
住宅ローンは全期間固定型の【フラット35】、民間金融機関による「民間ローン」、財形貯蓄をしている人対象の「財形融資」などがある。それぞれの特徴を見てみよう。

全期間固定型の代表的なローン【フラット35】

金融機関によって金利や手数料が異なる

【フラット35】は全期間固定型の代表的なローン。住宅金融支援機構と民間金融機関の提携によるもので、銀行のほか信用金庫や労働金庫、保険会社など多くの金融機関が窓口となっている。

このため、金融機関ごとに金利や手数料が異なるのが特徴だ。このほか、「返済期間」「融資率(物件価格に対する借入額の割合)」「借入手数料(融資手数料)」などによっても金利が異なり、1%前後~2%前後と幅がある。なお、実際に適用されるのは現在の金利ではなく、購入物件の引き渡し(融資実行)時点のもの。今の金利から変わる可能性がある点も頭に入れておこう。

総返済額を減らせる【ダブルフラット】が登場

【フラット35】を返済期間20年以下【フラット20】で借りる場合、返済期間21年以上よりも低い金利が適用される。また、返済期間の異なる【フラット35】を2種類借りられる【ダブルフラット】も登場。例えば、借入額の一部を20年、一部を35年にすれば、借り入れ当初の返済額は多くなるが、将来、子どもの教育費がかかる時期や老後の返済額を減らすことができる。ただし、2種類のローンを借りる形になるため、事務手数料などは高くなる。

一定期間、金利が低い【フラット35】Sにも注目

【フラット35】には、購入する物件の広さや品質など一定の条件があるので、現地見学時に「【フラット35】が借りられる物件か」確認しよう。また、省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性などに優れた家を買う場合は、借入当初5年または10年間、【フラット35】の金利を引き下げる【フラット35】Sが利用できる。

変動型、固定期間選択型が中心の「民間ローン」

金利引き下げなど、各金融機関のサービス内容も比べよう

銀行をはじめ信用金庫、労働金庫など民間金融機関の住宅ローン。金利タイプは「変動型」と「固定期間選択型」が多いが、「全期間固定型」を用意する銀行もある。金利は金融機関によって異なり、店頭金利より金利を下げるサービスのあるところも多い。ただし 、実際に適用されるのは引き渡し時(融資実行時)の金利である点に注意。なお、金利のほかローン借入費用や借りた後のサービス内容もチェックして選ぼう。

手続きしやすい不動産会社の「提携ローン」

不動産会社と民間金融機関の提携によるローン。不動産会社が窓口になるため、ローンの審査や借り入れの手続きを進めやすい。販売戸数の多い新築マンションなどは、物件独自の提携ローンを用意するケースが多く、金利引き下げ幅を大きくしたり、価格の100%まで融資可能にするなど条件がよいものもある。物件見学時に、提携ローンの有無や内容を確認しておこう。

共働き夫婦におススメの住宅ローン

共働き夫婦の住宅ローンの組み方には以下のような方法がある。(1)と(2)の方法で、夫婦の今の収入をもとに借入額を決める場合は、将来的にも今と同程度の収入をキープすることが前提。住宅ローンや借入額は将来のワークプランも考えて選ぶことが大切だ。
(1)夫と妻が別々に借りる『ペアローン』
夫と妻が別個に住宅ローンを借りる方法で、民間ローンや財形融資が対応している。ペアローンは夫婦で同じ銀行の利用が原則だが、ローンの金利タイプ(長期固定型、変動型)や返済期間などを変えて、リスク分散できる。夫婦ともに住宅の所有者となり(共有)、それぞれが住宅ローン控除を受けられる。ローンの手数料などは2本分かかる。

(2)夫婦の収入を合算して借りる『連帯債務』
夫婦の収入を合算してローンの借入額を増やす方法。ローンの手数料などは1本分で済む。また、夫婦ともに住宅の所有者となり(共有)、住宅ローン控除もそれぞれが受けられる。一方、対応できる住宅ローンは【フラット35】が代表で、金利タイプは長期固定型のみとなる。この方法では、夫か妻のどちらかが主債務者、もう一方が連帯債務者となり、夫婦がお互いに全額の返済義務を負うことになる

(3)どちらか1人が借りる『単独ローン』
どちらか1人が住宅ローンを1つだけ借りて、その収入を基に借入額を決める方法。最も一般的な住宅ローンの借り方で、当然どのローンでも対応できる。例えば、子どもが誕生したらどちらかが仕事を辞めるなど、将来収入が減る可能性が高い場合は、単独ローンにしておくと安心だ。

そのほかの住宅ローン

財形貯蓄をしている人が利用できる、5年固定型の「財形融資」

「財形融資(財形持家転貸融資、財形住宅融資)」は、勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、残高が50万円以上ある人が利用できるローン。財形貯蓄額の10倍、最高4000万円まで借り入れできる。当初の金利は1%未満と低く、5年ごとに金利が見直される「5年固定型」で、「借入申込時(契約してすぐのケースが多い)」の金利が適用される。18歳以下の子どもがいる人向けに当初5年間の金利が0.2%引き下げられる特例措置もある(2019年3月31日までの申し込みが対象。期間内でも申し込み状況などにより特例措置を終了する場合がある)。なお、当融資の申込先は企業によって異なる。財形貯蓄を行っている人は勤務先に確認しよう。

「自治体」の融資や利子補給制度があるか調べよう

住宅購入や新築、持ち家の修繕、リフォームなどを対象とした、独自の融資制度がある都道府県や市区町村もある。例えば一部の自治体では、一定の要件を満たす人に対し、住宅金融支援機構との連携により【フラット35】の金利を当初5年間0.25%引き下げる制度を設けている(【フラット35】子育て支援型・地域活性化型)。

自治体融資は、所定の金融機関の住宅ローンについて自治体が一定期間利子補給などを行い、借りた人の金利負担を軽減するタイプが多い。こういった融資制度のない自治体もあるので、まずは購入する住宅や勤務先がある自治体に、融資制度の有無を問い合わせしてみよう。

リフォーム専用ローン

リフォームローンは大きく2種類に分けられる

リフォーム対象のローンは、「公的融資」と「銀行などの民間融資」の2種類に分けられる。それぞれの特徴を把握して、借入金額や手持ち資金、将来の返済プランに合うローンを選ぼう。

(1)公的融資
財形貯蓄をしている人対象の「財形融資(財形持家転貸融資、財形住宅融資)」は、一定要件を満たすリフォームにも利用できる。また、住宅金融支援機構による、満60歳以上の人を対象とした「リフォーム融資」は、一定の耐震改修およびバリアフリー改修を含むリフォーム工事を行う場合に利用できる。比較的金利が低く、長期間借りられるのが特徴だが、自宅の土地や建物に担保を付ける必要があるほか、リフォームの内容などに一定の条件がある。

(2)民間融資
銀行や信用金庫など民間金融機関のリフォームローン。自宅の土地や建物を担保にする「有担保」型と、担保の必要がない「無担保」型との2タイプがある。「有担保」型は金利が低いのが特徴。住宅ローンと同じ金利の商品もあり、金額が大きいリフォーム向き。「無担保」型の金利は一般の住宅ローンより高めで、金利タイプは変動型が多い(固定型を選択できる金融機関もある)。

最終更新日:2019年09月04日