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土地の価格相場・目安を確認するには

土地の価格相場・目安を確認するには

ようやく探し当てた土地。購入したいが、価格が妥当かどうか判断できない。そこで、土地価格の相場の調べ方を紹介していく。土地の価格には、4つの価格があり「実勢価格」「公示地価/基準地価」「相続税評価額(相続税路線価)」「固定資産税評価額(固定資産税路線価)」それぞれの特徴も押さえよう。土地相場がわかれば、損をしない家づくりができる。

土地の相場を知っておくべき理由

相場がわかればエリア、予算の見直しなどで希望の購入に近づける

土地を購入する際、その価格が妥当かどうかを判断することは難しい。だから提案してくれた不動産会社やハウスメーカーからの説明を頼りにするしかない人も多いだろう。

しかし、自分である程度の相場観を養っておけば、より客観的な判断ができる。損をすることがなくなるだけでなく、エリアの土地相場を知ることで、予算内で希望する広さや条件の土地を購入することができるのかどうかがわかる。つまり、土地の相場を知れば、ほかのエリアで探すべきか、地域の相場に合わせて予算の見直しをするべきかを検討することができ、結果、無理のない購入につながる。

土地相場をチェックしてみよう!

注文住宅を建てるのに、必要な土地の広さ目安

家族4人の家で、広さ80m2ほどが必要になる

家を建てるのには、どのくらいの広さの土地が必要なのだろうか。例えば、国がすすめる住生活基本計画の理想の面積(=誘導居住面積水準)では、都市郊外等における戸建て住宅を想定した面積水準を「25m2×世帯人数+25m2」としている。つまり4人家族の場合、理想的な居住面積は「25m2×4人+25m2=125m2」となるわけだ。

2階建ての延床面積を125m2として、1階と2階が同じ面積となる直方体の建物とすると1階の床面積は62.5m2となる。加えて隣地との空地を考えると、少なくとも80m2ほどが必要になる計算だ。

もちろん同じ広さの土地でも、駐車スペースや建て方、その土地の建ぺい率や容積率によって建てられる家の面積は変わる。また、狭小地でも希望に合わせた家がたてられることもあるので、あくまで参考の一つにしてもらいたい。

ちなみに上記の誘導居住面積水準では、都心や都心近郊の協働住宅居住を想定した都市型誘導居住面積水準を「20m2×4人+20m2」としている。

ポイント

4人家族が理想とする広さの建物を建てるとすると、土地の広さ目安=最低80m2

土地の価格を左右する二つのポイント

土地の特性と流通量の二つが価格を左右する

土地の価格は、基本的に全く同じ条件の土地というのは存在せず、どれもオンリーワンのため正確な価格を知ることは難しい。ただ、世の中にある数多の商品と同じく、需要が高く、供給が少ないと価格が高くなる。つまり人気が高ければ価格も高くなるということだ。

土地の特性

土地の人気が高まる要因としては、土地の特性がある。周辺に生活利便施設が多く便利に生活できる、建物が建てやすい整形地、日当たりが確保でき、余分な工事費用がかかりにくい高低差がない土地などが挙げられる。

そのほかの特性としては、駅から近い、広い道路に面しているなどの特性をもつ土地は高くなりやすい。道路付けや方位も価格を左右する特性の一つ。敷地の南側が道路に面する土地(南側道路)ほど日当たりも良く価格は高くなる。また、同じ住宅地でも2本の道路が交差する角地は開放感があり、こちらも日当たりが良ければなお人気が高まる。

もちろん、「住みたい街ランキング」などでランクインしているようなエリアも注目度が高く、需要が高いため価格も高まることが考えられる。

土地の流通性

流通量も価格を左右する要素。土地の売却がほとんど行われていないようなエリアでは、明確な土地相場が算出されないことが多いことや、希少性の高さから高価格で取引されることがある。流通量が多く、明確な土地相場を算出することがしやすいエリアでは、周辺相場から飛びぬけた価格にはなりにくい。

土地価格の種類と特徴

異なる視点の4つの価格がある

土地には4つの異なる価格が存在する。「一物四価(いちぶつよんか)」といい、「実勢価格」「公示地価/基準地価」「相続税評価額(相続税路線価)」「固定資産税評価額(固定資産税路線価)」のことを指す。土地の相場や目安を確認する手段に挙げられるが、それぞれ特徴や注意点があるので、あくまで参考の一つとして押さえておこう。

<一物四価/土地価格の種類>

1、実勢価格
2、公示地価/基準地価
3、相続税評価額(相続税路線価)
4、固定資産税評価額(固定資産税路線価)

1、実勢価格の特徴と調べ方

不動産は物件ごとに取引価格を決めるもの。同じ土地でも価値を高く感じる人とそうでない人がいるため、実際の交渉によって取引価格が異なってくることが起きる。しかし、周辺エリアや似たエリアの土地で直近の取引事例を見れば、どのような価格で取引されているかを参考にできる。

メリット

  • 市実際の取引事例価格のため、実情に近い

デメリット

  • 市エリアによって取引数が少ない場合や類似物件がない場合、精度は下がってしまう

■実勢価格の調べ方
(1)土地総合情報システム(不動産取引価格情報検索
国土交通省が、不動産取引を行った当事者にアンケート調査を行い、そのアンケート結果から得られるデータを集めて公表している。

(2)不動産会社などの販売価格
現在売りに出されている土地の価格を調べてみることで、目的の土地の価格をある程度推測することができる。スーモをはじめ、できるだけ取り扱い物件が多いサイトを利用するか、もしくは地域に特化したサイトから確認を。

2、公示地価/基準地価の特徴と調べ方

公示地価は地価公示法に基づき国土交通省が年に1回公表している土地の価格で、基準地価は都道府県が公表している価格。公示地価や基準地価はすべての土地に対して公表されるものではなく、標準的とされる土地を選び、1㎡当たりの価格で公表される。また、公示地価と基準地価の標準値が異なっている場合、評価基準は同等と考え、気になっている土地に近いほうの標準地を探せばOKだ。

どちらも土地の最高値や最安値を表すものではなく、あくまでその地点の水準値になる。実際の土地取引では、さまざまな条件で取引価格が変わるのであくまで参考として活用しよう。

メリット

  • 市場取引でも参考にされる価格のため、公的指標として信頼できる

デメリット

  • 定められた地点での価格のため、近隣でも条件が異なれば実際の土地価格とは乖離(かいり)がある

■調べ方
国土交通省のサイトで調べる
・「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」のページで各都道府県から各都市の標準地および基準地を絞り込むことで、公示地価と基準地価が表示される

3、相続税評価額(相続税路線価)のメリット・デメリット、調べ方

相続税や贈与税の課税額を決めるための基礎となる評価額。道路ごとに細かく路線価が決められている。路線価は、その道路に面している土地の評価額を表しており、路線価図には、1m2当たりの単価が千円単位で表示されている。

相続税路線価は、公示地価の8割程度の水準とされているため、「相続税路線価÷0.8」で公示地価レベルの価格が概算でき、土地相場の目安の一つになる。

注意点は、公示価格や相続税路線価は年1度公表される価格のため、実勢価格とはタイムラグが出てしまうこと。さらに、都心や人気が高い住宅地などの実勢価格は、これらの算出方法よりも高くなることが多いことだ。また、相続税路線価はその道路沿いの標準的な面積・形状の土地の価格を示すものなので、土地の形や広さ・角地などの立地条件が反映されないケースや、エリアよっては価格が設定されていない場所もある。

メリット

  • 公表された路線価などから簡単に知ることができる

デメリット

  • あくまで相続税や贈与税課税額の算出用であって、土地の時価ではない

■調べ方
国税庁のサイトで調べる
・「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に全国の情報が掲載されている

4、固定資産税評価額(固定資産税路線価)の特徴と調べ方

固定資産税の税額を決める評価額のこと。毎年1月1日時点の土地の所有者に送られてくる固定資産税課税明細書で確認できる。ただ、固定資産税課税明細書は所有者しか入手できないため、土地の価格を知るためには固定資産税評価額を利用することが必要だ。

固定資産税評価額は、道路に面した標準的な宅地の1m2当たりの土地の評価額を示す指標で、原則3年ごとに見直される。土地の価格が下落した場合は修正が行われることもままある。

固定資産税評価額は、公示地価の7割程度の水準とされているため、「相続税路線価÷0.7」で公示地価レベルの価格が概算でき、土地相場の目安の一つになる。

メリット

  • 課税明細書やサイトの路線価などから簡単に知ることができる

デメリット

  • 固定資産税の課税額を算出するためであって土地の時価ではない

■調べ方
一般財団法人資産評価システム研究センターのサイトで調べる
・「全国地価マップ」で情報が公開されている(路線価や公示地価なども調べられる)。各自治体に問い合わせることも可能

その他の調べ方

土地相場の調べ方でもっとも手軽にできるものは「スーモ」などの不動産情報サイトの活用だ。もちろん掲載価格は売主の希望価格であるため、実勢価格・時価と開きがある場合もあるが、おおよそのエリアの土地の価格をつかむことができる。

また、国土交通省のサイト「土地総合情報システム」でも、実際の不動産取引価格を調べられる「不動産取引価格情報検索」や「地価公示・都道府県地価調査」を見ることができる。さらにより詳細な価格、相場を調べたいなら直接不動産会社に調べてもらうこともオススメだ。

そのほか、不動産鑑定士が算出する「鑑定評価額」もあるが、実勢価格とは乖離することがあることや、算出が有料なので、参考までに押さえておこう。

いずれにせよ、こうしたサイトなどの活用で相場観を養うことができれば、きっと適正な価格での土地購入につながるだろう。建物だけでなく予算も満足の家づくりを実現するためにぜひ覚えておいてほしい。

●取材協力
佐川旭さん

佐川旭建築研究所代表。一級建築士、インテリアプランナー。間取り博士とよばれるベテラン建築家で、住宅だけでなく、国内外問わず公共建築や街づくりまで手がける

取材・文/山口俊介

最終更新日:2022年4月1日