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新居の引き渡し後にすること

入居後のトラブルや後悔をなくすために気をつけること

入居後のトラブルや後悔をなくすために気をつけること

新居が完成した後は、新生活へのワクワク感でいっぱいのとき。ただ入居後に家に不具合が出てくることや、思っていたより税金がかかることがある。事前に住宅の保証制度や税金の軽減制度を把握しておき、入居後に後悔やトラブルがないようにしたい。ここでは、保証制度や税金など、押さえるべきポイントを紹介していく。

住宅瑕疵担保責任と保証制度について

施工会社には10年間「瑕疵(かし)担保責任」を負う義務がある

すべての新築住宅について、施工した会社には「建物の基本構造部分」について、10年間の「瑕疵担保責任」が義務づけられている(住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)による)。

ここでいう瑕疵とは、「建物の基本構造部分(柱や壁、土台など構造耐力上主要な部分・屋根や外壁など雨水の侵入を防ぐ部分)」の「種類または品質に関して契約の内容に適合しない状態」のことをいう。

そして、引き渡しから10年の間に、瑕疵が見つかった場合には、施工会社は損害賠償に応じたり、無償で修理するなどの対応を取らなければならないのだ。

では、もし10年の間に施工会社が倒産した場合はどうなるのか。このような事態に備えた法律が「住宅瑕疵担保責任履行法」だ。

同法では、施工会社等に「住宅瑕疵担保責任保険への加入」または「保証金の供託」のいずれかを義務付け、瑕疵担保責任が確実に果たせるようにしている。

前者の「住宅瑕疵担保責任保険」は、10年の間に欠陥が見つかった場合に、保険会社から保険金が支払われ、修理費用に充てられるもの。施工会社が倒産していなければ建築会社に保険金が支払われ、倒産していた場合は施主に保険金が直接支払われるという仕組みだ。

万が一、建築会社が倒産したときのための保証は?

上記は、新築された住宅の「引き渡し後」の安心につながる制度だが、建築工事中に施工会社の倒産などで工事が止まってしまうのを防ぐための制度もある。

これは「住宅完成保証制度」というもので、施工会社が保証会社などに保証委託することで、工事中に倒産しても、前払い金や追加工事費用の保証のほか、希望すれば工事を引き継ぐ建築会社の斡旋(あっせん)もしてもらえる。5万~10万円前後の保証料は建築会社が負担する。

スーモカウンターでも成約者への無料特典として、完成前と完成後の保証がある。完成前の保証は、建築会社が倒産した場合に、引き継ぎ建築会社を紹介したり、過払い金や割増でかかってしまう工事費などの損害を補てんするもの。完成後の保証は引き渡し後3年の間に、水まわりなど所定の設備が故障してしまった場合に一定額までの修理費を保証するという内容だ。

地盤を保証する制度も

さらに地盤保証制度という制度もある。地盤が原因で建物が傾いた場合に、建物の修復工事や仮住まいに必要な費用などを保証する制度。基礎工事の前に地盤調査を行い、提案された地盤補強や基礎工事を実施することなどが条件となる。保証内容は保証会社や契約によって変わるが、新築住宅の基礎工事の着工日から10年間、最高5000万円程度まで保証する制度もある。

それ以外にも、50年や60年間という長期の点検保証を設けていたり、防アリ点検など瑕疵以外の部分までカバーした保証制度を設けていたりするなど、建築会社、ハウスメーカーによって保証制度の充実度は異なる。建築会社・ハウスメーカー選びの際は、引き渡し時などにどのような点検や保証をいつまで受けられるかを確認しておくことが大切だ。

■代表的な住宅の保険や保証制度

  • 住宅瑕疵担保責任保険
  • 住宅完成保証制度
  • 地盤保証制度

入居後にかかる税金と軽減・補助制度

各種税金と住宅ローン控除、補助制度の申請

入居後は、新しい生活に向けた家具や家電の新調や、お祝い行事などでなにかとお金がかかるもの。さらに忘れてはいけないのが入居後にかかる税金だ。

■入居後にかかる税金

  • 不動産取得税/土地、建物共に軽減制度あり
  • 固定資産税/土地、建物共に軽減制度あり
  • 都市計画税/土地軽減制度あり。建物は自治体で軽減制度あり

■入居後にかかる税金と軽減制度まとめ

不動産取得税
回数 1回
タイミング 取得後半年ほどで通知が届く
軽減制度有無 土地、建物共に軽減制度あり
固定資産税
回数 毎年
タイミング 入居の翌年から
軽減制度有無 土地、建物共に軽減制度あり
都市計画税
回数 毎年
タイミング 入居の翌年から
軽減制度有無 土地軽減制度あり。建物は自治体で軽減制度あり

税金は入居後に一度だけ納める不動産取得税や、毎年かかる固定資産税・都市計画税などがある。不動産取得税は入居後しばらくしてから自治体から納税通知書が届く。

大切なのは、この軽減を受けるため手続き。床面積50m2以上などの要件を満たす必要のほか、原則として取得から条例で定める期間内に都道府県税事務所に申告が必要な点だ。

また、申告手続きを忘れてしまった場合、納税通知書が届いてから申告しても軽減されるケースもある。忘れずに手続きしたい。

固定資産税・都市計画税の支払いと軽減制度

固定資産税は毎年1月1日時点の土地・建物などの所有者に対し市区町村が課税する税金。送られてくる納税通知書を使い納税する。一括払い、または年4回の分納のいずれかを選べる。

また都市計画税も固定資産税同様に、毎年1月1日時点の都市計画区域内にある土地・建物などの所有者に対し、市区町村が課税する税金。固定資産税と一括して納税するもの。

この固定資産税、都市計画税には軽減制度がある。税額は土地・建物の評価額に税率をかけて計算されるが、住宅が立っている土地の評価額は固定資産税が3分の1に、都市計画税が3分の2に軽減される。住宅の条件などは特になく、その年の1月1日時点で家屋が建っていれば軽減の対象だ。

さらに固定資産税については建物の居住用部分120m2までの税額について2分の1になる軽減措置がある。軽減を受けるためには床面積50m2以上280m2以下の建物という条件を満たす必要がある。

固定資産税、都市計画税の軽減措置はどんな手続きが必要かというと、基本的に不要だ(固定資産税では、土地を住宅用地に転換するなどした場合、住宅用地等の申告の手続きが必要になることがある)。

軽減されている場合には、毎年送られてくる納税通知書に、軽減後の税額が記載されているので、軽減されていない場合には、自治体の税務担当部署に問い合わせよう。

住宅ローン控除制度

入居後に申告することで、税金が軽くなる制度はほかにもある。代表的なものが、「住宅ローン控除」だ。

これは住宅ローンの年末残高に応じた控除額が、10年または13年にわたって所得税から控除される制度。住宅ローンを借りている場合は、入居の翌年に確定申告をすることで、所得税の一部が還付される。

所得税が給与から天引きされている給与所得者の場合は、確定申告などの手続きをすることで納めた税金が精算され、戻ってくる。給与所得者の場合は確定申告が必要なのは1年目だけで、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きされるので、手間がかからないのも特徴だ。

■住宅ローン控除のための確定申告手続きについて

  • 申告時期:2月中旬から3月中旬。住宅ローン控除で還付を受ける場合は2月中旬より前から申告可能
  • 手続き方法:住所地を管轄する税務署で手続き

国税庁のホームページからダウンロードした申告書の郵送や、インターネット(e-Tax)による電子申告も可能

すまい給付金制度

「すまい給付金」は、一定以下の収入の人が住宅ローンを借りて、消費税8%または10%の住宅を購入・新築する場合、最大50万円の現金がもらえる制度(消費税が非課税の中古住宅は対象外となる)。

当制度の適用期間は、2014年4月から2021年12月31日までだが、一定期間中に購入契約や工事請負契約を結んだ場合は2022年12月31日の入居まで適用される。

なお、当面の間、申請期限は住宅の引き渡しを受けてから1年3カ月となっている。例えば2021年12月31日に入居した場合、2023年3月31日まで申請が可能だ。

<契約時期>
・注文住宅の新築/2020年10月1日~2021年9月30日
・分譲住宅などの購入/2020年12月1日~2021年11月30日

その他の制度

住宅購入資金を親などから贈与してもらった場合は、もらった翌年に申告することで贈与税が一定額まで非課税になる特例が受けられる場合がある。制度の内容は毎年変わるので、税務署などで早めに相談を。

その他、減税や補助金などさまざまな制度については以下にまとめてあるので、チェックしておこう。

●取材協力
佐川 旭さん

佐川旭建築研究所代表。一級建築士、インテリアプランナー。間取り博士とよばれるベテラン建築家で、住宅だけでなく、国内外問わず公共建築や街づくりまで手がける

取材・文/山口俊介

最終更新日:2022年5月23日