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住宅ローンを決める時に知っておくべきこと

すまい給付金や税金控除など、住宅購入の優遇制度まとめ

すまい給付金や税金控除など、住宅購入の優遇制度まとめ

住宅購入をする際に、住宅ローン控除やすまい給付金、税金などさまざまな優遇制度が適用になると、年間十万単位でお得になることも。ここでは、主な住宅購入にかかわる優遇制度の条件や内容について紹介する。まずは、どのような条件で優遇措置を受けられるのか知っておくことが重要だ。

住宅購入にかかわるお得な優遇制度の種類

住宅購入をする際に受けられるさまざまな優遇制度がある。どのような制度があるのかを知っておくことはとても重要。対象となる制度があるか確認し、どのような住宅を購入するか検討するための参考にしよう。

■住宅優遇制度

  制度説明
住宅ローン控除 住宅ローンを借りて家を取得(新築・購入・増改築等)すると、各年末ローン残高の1%相当額が10年にわたり所得税から控除される制度
すまい給付金制度 消費税率引き上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設された制度
印紙税の軽減措置 住宅の売買や建築等請負の契約時に納める印紙税が、契約金額に応じ軽減される
登録免許税の軽減措置 住宅購入時に登記手続きを行う際、床面積が50m2以上などの条件を満たした住宅の登録免許税が軽減される
不動産取得税の軽減措置 住宅を取得したときに、床面積が50m2以上などの条件を満たした住宅にかかる不動産取得税が軽減される
固定資産税・都市計画税の軽減措置 その年の1月1日時点で家屋が建っていると、土地の課税標準額は面積200m2までにつき固定資産税が評価額の6分の1に、都市計画税が3分の1に軽減される。また、家屋の床面積が50m2以上280m2以下である場合、固定資産税が軽減される
長期優良住宅の軽減措置 劣化対策や耐震性、維持管理などの基準を満たす長期優良住宅に認定されると、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の優遇が受けられる。さらに住宅ローン控除の対象となる年末ローン残高の限度額が1000万円引き上げられ5000万円になり、10年で最大500万円が戻ってくる
低炭素住宅の軽減措置 二酸化炭素の発生を少なくする措置が取られた住宅として認定されると、登録免許税が軽減される。また、住宅ローン控除の対象となる年末ローン残高の限度額が1000万円引き上げられ5000万円になり、10年で最大500万円が戻ってくる

住宅ローン控除

最大400万円が戻ってくる

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて家を取得(新築・購入・増改築等)すると、各年末ローン残高の1%相当額(100円未満切り捨て)が10年にわたり所得税から控除される制度。原則として最大400万円の上限があるので注意が必要だ。なお控除額は、建物部分にかかる消費税率によって異なる場合がある。

■8000万円の住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合

控除額(減税額)= 住宅ローン残高:8000万円 × 控除率:1.0% = 80万円

→控除上限額が10年で400万円なので、年間控除額は「80万円」ではなく「40万円」

■4000万円の住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合

控除額(減税額) = 住宅ローン残高:4000万円 × 控除率:1.0% = 40万円

各年末のローン残高[上限4000万円]×控除率[1.0%]=1年分の控除額[最大40万円]
→「10年間」の最大控除額[400万円]
※認定長期優良住宅・認定低炭素住宅といった認定住宅であれば、控除額の上限は50万円

住宅ローン控除による減税額は所得と借入額で変動する

住宅ローン控除により減税されるのは所得税で、控除しきれない分は住民税から控除される。この住民税控除にも上限があり、「13.65万円」もしくは「前年課税所得×7%」のうち小さいほうの金額が上限となる。

住宅ローン控除はほとんどの住宅購入に適用

住宅ローン控除はほとんどの住宅購入で適用されるものの、購入する人の年収や住宅ローンの借入期間、取得する住宅の面積などに条件がある。注文住宅に関連する主な条件は下記のとおり。

■住宅ローン控除を受けられる条件

  • 住宅の床面積(登記簿面積)が50m2以上
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上であること ※社内融資等の場合は利率が1%以上のもの
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
  • 住宅を取得後、6カ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること
  • 居住の年の前後各2年間(合計5年間)に、3000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと

住宅ローン控除の適用には確定申告が必要

住宅ローン控除の適用を受けるには、入居の翌年の3月15日までに税務署に確定申告をしなければならない。給与所得者の場合は2年目からは勤務先の年末調整で手続きすればOKだ。なお、控除期間中に転勤で本人が住まなくなった場合、国内での単身赴任で家族がその住宅に居住する場合は、引き続き控除が受けられる。それ以外の転勤の場合は住宅ローン控除が中断されるが、控除期間中に再入居した場合はその年(その年に賃貸に出していた場合はその翌年)から控除を再開できる。

CHECK 確定申告の提出書類
確定申告書
住宅借入金等特別控除額の計算明細書
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(原本)
・住宅の登記事項証明書(原本)
・住宅の請負契約書の写し または 売買契約書の写し
・土地の登記事項証明書(原本)
・土地の分譲に係る契約書の写し
源泉徴収票(原本)
マイナンバーカード(原本提示 または 写しの提出)

上記書類を3月15日までに、住まいの自治体の税務署に提出する。

消費税10%の住宅は控除期間が3年延長される

2019年10月1日以降に消費税率10%の住宅を取得する場合は、控除期間が「10年」→「13年」と3年間延長される。11~13年の控除限度額は(1)もしくは(2)の小さいほうの金額(100円未満切り捨て)

(1)各年末のローン残高(限度額4000万円)の1%
(2)建物購入価格(限度額4000万円)の「3分の2」%(2%÷3年)
※上の式で計算した控除額より所得税額が低い場合は、所得税がゼロになり、控除しきれなかった額は翌年の住民税から減額される(建物にかかる消費税が8%または10%の場合は課税総所得金額等の7%・最高13万6500円が上限。それ以外の場合は5%・最高9万7500円が上限)。なお、長期優良住宅、低炭素住宅は控除額の優遇が受けられ、10年間の最大控除額は上記より100万円多くなる。

「控除期間13年」の特例措置は、消費増税の負担軽減のため増税範囲内で控除額の拡充を行う制度で、適用期間は2019年10月1日~2020年12月31日入居までなので注意が必要だ。なお、注文住宅を新築する場合で新型コロナウイルス感染症の影響により新居への入居が遅れた場合、2020年9月30日までに請負契約をし、2021年12月31日までに入居すれば特例措置の対象となる。

すまい給付金制度

最大50万円の給付が受けられる

すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担を緩和するために創設された制度。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の人を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の人を対象に最大50万円を給付する。

例えば年収600万円で扶養家族が1人(16歳以上の子どもがおらず、専業主婦と3人家族)の場合は、「30万円」が給付金になる(消費税10%時点の計算)。
(国土交通省「すまい給付金」ホームページのシミュレーション。結果はあくまで参考で、正確な給付額は、指定された年度の個人住民税の課税証明書に記載される、都道府県住民税の所得割額により決まる)

不動産取引にかかわる印紙税の軽減措置

諸費用の軽減ができる

印紙税とは、土地や住宅の売買契約書、住宅ローンの契約書などを交わすときに、契約書にかかる税金のこと。契約書に記載された金額によって税額が決まり、収入印紙を契約書に貼付して印鑑を押して納税する。この印紙税のうち、工事請負契約書(建築工事)と不動産譲渡契約書(土地購入)にかかわる場合、軽減措置が適用される。

軽減措置による額は微々たるものだが、例えば家電や家具購入の費用の一部に充てるなど、なにかと物入りになりがちな新生活だけに、しっかり押さえておきたいところだ。

■代表的な印紙税の軽減措置
1000万円以上5000万円以下:2万円 → 1万円
5000万円以上1億円以下  :6万円 → 3万円

■軽減措置を受けるための主な条件
期間内に作成された不動産売買契約書の内、契約金額が10万円を超える場合。

■納付方法
原則として、契約金額に見合う収入印紙を契約書に貼付し消印する方法で納付する。

●詳しくはこちら:不動産売買契約書等の印紙税

登録免許税の軽減措置

条件を満たした住宅の登録免許税が軽減される

住宅購入の際、法務局の登記簿に土地や建物の所有権の保存や移転を記録したり、金融機関による抵当権の設定を記録したりするため登記手続きが必要となる。このときに納める登録免許税は、建物の評価額または住宅ローンの借入額に税率をかけて算出されるが、床面積が50m2以上など一定の要件を満たすと軽減措置が受けられる。

■軽減措置を受けるための主な条件

  • 2022年3月31日までに新築または取得すること
  • 新築または入居後1年以内に登記すること
  • 登録者自身の居住用であること
  • 床面積が50m2以上であること
    (建築後使用されたことがあるものは、築後年数基準を満たすか、新耐震基準を満たすこと)

●詳しくはこちら:登録免許税

不動産取得税の軽減措置

条件を満たした住宅の不動産取得税が軽減される

住宅購入時には、不動産を取得したことに対する税金として不動産取得税がかかる。原則として不動産を取得してから都道府県の条例で定める期間内に都道府県の税務事務所(県税事務所等)に申告手続きが必要で、床面積が50m2以上などの条件を満たした住宅は不動産取得税が軽減される。適用されると不動産取得税がゼロになるケースも。

■軽減措置を受けるための主な条件(新築住宅の場合)

  • 別荘以外の居住用の家屋であること
  • 床面積が50m2以上240m2以下

●詳しくはこちら:不動産取得税

固定資産税・都市計画税の軽減措置

家屋が建っている土地に対して税金が優遇される

固定資産税は、土地や建物や償却資産などの固定資産をその年の1月1日時点で所有している者に課せられる税金のこと。また、都市計画税は、その年の1月1日時点で市区町村の固定資産税台帳に土地や建物の所有者として登録されている者に課せられる税金のこと。

これらの税金にも軽減措置が設けられており、その年の1月1日時点で家屋が建っている土地に対して、土地の評価額は固定資産税が6分の1に、都市計画税が3分の1に、それぞれ軽減される。また、家屋の床面積50m2以上280m2以下である場合、固定資産税が軽減される。

■軽減措置を受けるための主な条件

  • 1月1日時点で家屋が建っている土地であること
  • 床面積50m2以上280m2以下であること

●詳しくはこちら:固定資産税・都市計画税

長期優良住宅の軽減措置

長期優良住宅に認定されるとさまざまな税金が優遇される

劣化対策や耐震性、維持管理などの基準を満たす長期優良住宅に認定されると、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の優遇が受けられる。さらに住宅ローン控除の対象となる年末ローン残高の限度額が1000万円引き上げられ5000万円になり、10年で最大500万円が戻ってくる。また、長期優良住宅に認定されると【フラット35】Sの金利Aプランが適用され、当初10年間の金利が0.25%引き下げられる。

■長期優良住宅の認定項目

  • 劣化対策
  • 耐震性
  • 維持管理と更新の容易性
  • 省エネルギー性
  • 居住環境
  • 住戸面積
  • 維持保全計画

■長期優良住宅に認定された場合の優遇税率

  • 登録免許税:税率の引き下げ①所有権保存登記:0.15% → 0.1%
  • 不動産取得税:控除額1200万円 → 1300万円
  • 固定資産税:減税適用期間の延長
  • 住宅ローン控除:控除対象限度額4000万円 → 5000万円に引き上げ(最大500万円)

●詳しくはこちら:長期優良住宅

低炭素住宅の軽減措置

エコな住宅として認定されると税金が優遇される

低炭素住宅とは、二酸化炭素排出を抑制した建築物のことで、節水対策やエネルギーマネジメント、ヒートアイランド対策などがされているため、エコな住宅として注目されている。低炭素住宅として認定されると、登録免許税が軽減される。また、住宅ローン控除の対象となる年末ローン残高の限度額が1000万円引き上げられ5000万円になり、10年で最大500万円が戻ってくる。また、長期優良住宅に認定されると【フラット35】Sの金利Aプランが適用され、当初10年間の金利が0.25%引き下げられる。

■低炭素住宅の認定条件

  • 省エネルギー基準を超える省エネルギー性能をもつこと、かつ低炭素化に資する措置を講じていること
  • 都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針に照らし合わせて適切であること
  • 資金計画が適切であること

■低炭素住宅に認定された場合の優遇税率

  • 登録免許税:税率の引き下げ
    ①所有権保存登記:0.15% → 0.1%・住宅ローン控除:控除対象限度額4000万円 → 5000万円に引き上げ(最大500万円)

●詳しくはこちら:次世代住宅ポイント制度と低炭素住宅

●取材協力
タクトコンサルティング 遠藤純一さん

取材・文/金井さとこ

最終更新日:2020年4月20日