相続した家の売却にかかる税金と控除。3000万円の特別控除などポイント解説/不動産売却マニュアル#23

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親の自宅(親が住んでいたマンションや戸建住宅)を相続して売るときには、相続した子がその家に自宅として同居していた場合を除き、自宅の売却で受けられる各種の税金の特例は原則として受けられない。だが、空き家になった親の家を売るときに受けられる、期間限定の特例があるのでおぼえておこう。

相続した空き家を売るときに受けられる3000万円特別控除

1981年5月以前に建てられ、親が一人暮らしをしていた住宅が対象

親（被相続人）の家を相続した子（相続人）がその住宅や敷地を売り、一定の要件に当てはまれば、譲渡所得から最高3000万円を差し引くことができる。これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（空き家の3000万円特別控除）という。

ここでいう空き家とは、親が自宅として住んでいた住宅で、次の要件のすべてに当てはまるもののことだ。

（1）1981年5月31日以前に建築されたこと
（2）区分所有登記がされていないこと
（3）相続する直前まで親が一人暮らしをしていたこと

なお、その土地に母屋と離れなど複数の建物が建っていた場合、特例の対象となるのは親が住んでいた建物の床面積割合に応じた面積の土地に限られる。

空き家の3000万円特別控除を受けるための要件は？

2016年4月1日から2023年12月31日までの売却が対象

空き家の3000万円特別控除を受けるための要件は以下のとおり。

（1）親の住んでいた住宅と敷地を相続などにより取得し、売ったこと
（2）2016年4月1日から2023年12月31日までの間に売ったこと
（3）住宅を取り壊さずに売った場合、次の要件を満たすこと
（イ）住宅・敷地を相続してから売却するまで事業用として使用したり、人に貸したりしていないこと
（ロ）住宅が一定の耐震基準を満たすものであること
（４）住宅を取り壊してから売った場合、次の要件を満たすこと
（ハ）住宅を相続してから取り壊すまで事業用として使用したり、人に貸したりしていないこと
（ニ）敷地を相続してから売却するまで事業用として使用したり、人に貸したりしていないこと
（ホ）取り壊してから売却するまで建物などを建てていないこと
（5）相続開始から3年目の年の12月31日までに売ること
（6）売却代金が1億円以下であること
（7）売った住宅や敷地について、相続財産を売却したときの取得費加算の特例（「親の家を相続して売るときの税金」参照）などを受けていないこと
（8）同一の親から相続などで取得した自宅について、この特例を受けていないこと
（9）親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものでないこと。特別の関係がある人には、生計を一にする親族や、内縁関係にある人なども含まれる

空き家を取り壊してから売却することを想定した特例

ここで注意したいのは、住宅を取り壊さずに売った場合、一定の耐震基準を満たす必要があるという（ロ）の要件だ。「一定の耐震基準」とは1981年6月に施行された現行の耐震基準なので、そもそもの要件である「1981年5月31日以前に建築」された住宅の場合、基準を満たすケースはさほど多くないと思われる。仮に基準を満たしていたとしても、建築士などによる診断と証明が必要になる。

リフォームして耐震性能をアップさせる方法もあるが、親から相続した古い空き家をわざわざリフォームして売る人はほとんどいないだろう。つまり、この特例は相続した空き家を取り壊してから売却するケースを主に想定しているということだ。

分割して売却すると売却代金の合計で判断される

要件の（6）で売却代金が1億円以下としているが、敷地を分割して売却した場合はここも注意が必要になる。相続の日を起点として、特例を受けて敷地の一部を売却した日から3年目の12月31日までに、同じ人や別の相続人が敷地の別の部分を売却した場合、売却代金を合計して1億円以下かどうかで判断されるからだ。

空き家の3000万円特別控除を受ける手続き

確定申告の際に市区町村が発行する確認書が必要

空き家の3000万円特別控除を受けるには、売却した翌年に確定申告が必要だ（詳しくは「売却後の確定申告のやり方」を参照）。申告書に添付する書類には、市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が含まれる。

この書類はその住宅に親が一人暮らししていたことや、事業用や貸付用として使われていなかったことなどを証明するためのもの。国土交通省のホームページにある申請書を作成し、市区町村の窓口で発行してもらう。その際、電気やガスの閉栓証明書や、売却時に空き家であることを表示した広告の写しなどの書類の提出が必要となる。

●監修
税理士法人タクトコンサルティング

構成・取材・文／大森広司

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