買換え特例とは。制度の内容や利用できる要件をポイント解説/不動産売却マニュアル#30

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不動産を買いかえるときに、マンションや戸建などの自宅を売って譲渡所得が発生すると、所得税・復興特別所得税と住民税の課税対象となる。だが、自宅の買い替えで発生した譲渡所得には、課税を繰り延べできる特例があるので確認しておこう。

自宅を次に売却するまで譲渡所得への課税を先延ばしできる

売却価格より高い住宅に買いかえれば課税されない

自宅を買いかえたときに、元の住宅を売却した価格よりも高い価格の家に買いかえた場合、売却によって発生した譲渡所得の課税を次回の売却時まで繰り延べられる特例がある。これが「特定の居住用財産の買換えの特例」、いわゆる「買換え特例」だ。

例えば4000万円で購入した住宅を6000万円で売った場合、通常は差額の2000万円が譲渡所得として課税の対象になる（※）。だが、売却価格より高い7000万円の住宅に買い替えた場合は譲渡所得2000万円への課税が繰り延べられ、所得税・復興特別所得税や住民税は課税されないのだ。

次に売却するときに繰り延べた譲渡所得が加算される

ただし、あくまで課税が繰り延べされただけで非課税になったわけではないので、買い替えた住宅を次に売却するときに、繰り延べた2000万円が譲渡所得に加算されて課税される。上記の例では、7000万円で購入した住宅を次に8000万円で売却したとすると、差額の譲渡所得1000万円に加えて、事実上、前回繰り延べた2000万円も加えて合計3000万円の譲渡所得に課税される計算だ（※）。

（※）説明を簡単にするため、譲渡費用や減価償却費などは省略

売却価格より安い住宅に買い替えた場合は？

なお、売却価格よりも低い金額の住宅に買い替えた場合は、買換え特例を使うと売却価格と買いかえた住宅の価格の差額が収入金額と見なされ、その収入金額に見合う取得費と譲渡費用を差し引いた額が譲渡所得として課税される。計算式で示すと以下のとおりだ。

(1) 収入金額の計算
売った金額－買いかえた金額

(2) 必要経費の計算
（売ったマイホームの取得費＋譲渡費用）×（(1)÷売った金額）

(3) 譲渡所得の計算
(1) － (2)

買換え特例を利用するための要件は？

自宅を売ることが前提

買換え特例を利用するには、自分が住んでいる自宅を売ることがまず要件となる。以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ることが要件だ。

なお、家屋を取り壊した場合は、以下のすべての要件に当てはまることが必要となる。
（1）家屋を取り壊した年の1月1日時点で敷地の所有期間が10年を超えていること
（2）家屋を取り壊した日から1年以内に敷地の売却契約を締結し、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
（3）家屋を取り壊してから売却契約の日まで、敷地を貸駐車場などに使用しないこと