銀行のHPを見ると、金利1％台の住宅ローンがまだまだ多いことがわかる。毎月のローン負担が少なくなり、ユーザーにとってうれしい限りだ。とはいうものの、本当にとびついていいのか不安に思う人も少なくないのでは？今回は6年前に1％の金利を選んだ人に現在の状況を聞いてみた。
■ アドバイスしてくれた人
プロフィル
『SUUMO新築マンション』『スーモマガジン』『Goodリフォーム』(すべてリクルート)などで、住宅問題全般 にわたって取材・執筆活動を続けている。主な著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』（共に日本実業出版社）『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。オールアバウト『マンション入門』 のガイドでもある。住宅に関するブログ『ジュウタクトリセツ』も開設中
そもそも「金利 1％」ってどんなローン？
安さをとるか、安定感をとるかで選ぶ金利は変わってくるはず
数年前、「住宅ローン金利1％」の広告に、一気に住宅購入熱が盛り上がった時期があった。現在も低金利状況が続き、「当初大幅優遇」タイプの変動金利なら約1％の金利もある。
ただし、金利は変わるもの。こうした1％台のローンは変動金利もしくは3年未満の固定期間が多く、金利が上昇すれば、毎月の負担額もアップする。さらに注意したいのが最初に借りている金利は、キャンペーン金利であることだ。例えば「3年固定」なら3年後に優遇期間も終了されるので、市場の金利が上がっていたら、ダブルで金利が上昇することになる（とはいうものの、実際は、固定期間終了後も0.4％～1.0％程度優遇されているため、安さが魅力なローンであることに変わりはない）。
逆に「フラット35」に代表される、ずっと金利が変わらないローンもある。ただし金利は変動金利に比べると高い。「ユーザーにとっては安心なローンですが、35年間景気がどうなっているか分からないので、金利を固定するのは銀行からしてみればリスク。だからその分、銀行の35年固定金利は高く設定しているというわけです」(大森さん)。返済額が変わらないので資金計画を立てやすく、安全策をとるなら、固定金利がベストだ。
とはいうものの、実際は金利の安さにひかれて、変動金利を選んでいる人のほうが多いはず。しかもここ10年ぐらいは低金利が続いていることも大きい。「あくまでも結果論ですが、10年前なら、35年固定より変動型を選んだ人のほうがトクだったでしょう。ただこれから先は分かりません」と大森さん。
では、実際「金利1％」を選んだ人は現在どうなっているのだろう。
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1％だった金利は2.8％に上昇。想定外なのは金利上昇よりも・・・
6年前、3500万円のローンを、金利1％の3年固定のローンを返済期間25年で借りたＮさん(41歳)。「やっぱりその金利の低さが魅力でした。勤め先の提携もありましたから」。そして固定期間終了後、変動金利に。2.785％に金利は上昇していたので、毎月返済額は約9万7000円から10万6000円、ボーナス時返済も2万円アップした。「確かにローンが増えたことはちょっとイタイ。とはいうものの、購入当時の30年固定ローンの金利は2.85％だったので、それよりまだ低いから、まあいいかなと思っています。この景気の状態だと急に金利が上がることも思えないし」とＮさん。しかも現時点で変動金利は2.475％に下がっている。ただし金利上昇よりも想定外だったのが「貯蓄の減少」と「教育費のアップ」。この金融危機で持っていた株価が下がり、娘2人の教育費もどんどん増えているなど、「ローンよりもそっちの打撃のほうが大きい」そうだ。
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低金利の今だからこそ、「10年固定」を選ぶのもアリ
金利が上昇局面にあるときは、借り換え先の金利が上がっているかも。「金利の上昇を見極めるのは至難の業です」(大森さん)
変動型を選んで特に不満がない様子のＮさん。ではこのまま変動金利のままでよいのだろうか。
「それは分かりませんね。金利が将来どうなるか分からないですから。ただ、Nさんはローンが19年残っているのでまだ残債も多いはず。本当によかったどうかはこれからの金利次第ですね」（大森さん）。ローンは最長で35年と長丁場。6年ほどの金利変動だけで、損か得かは言い切れないというわけだ。
「ただ、Nさんの場合、金利2％前後の10年固定に借り換えもアリですよ。大手企業のお勤めということなので銀行の審査も大丈夫でしょうし、借り換え費用に100万円前後かかっても、金利が下がるので、トクだと思います」。では、金利が上昇しそうだなと思ったら、10年固定などやや安全なローンを選べばいいのだろうか。「それでは遅すぎるかも。普通の人が『金利が上がりそうだな』と思ったときは、すでに借り換え先の10年固定の金利も上がっているでしょう。金利がさほど上がらないだろうと思われる今だからこそ、10年固定でこれだけ金利が安いんです。例えばＮさんの場合、10年後に固定期間が終了して金利が上がっても、ローンはあと10年弱になっているので残債も減っているはず。金利が上がっても負担は大きく上昇することはないはずですから」（大森さん）。
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