収益力(PER)×資産倍率(PBR)で最もお買い得駅は「外苑前」

　さらに、東京カンテイでは、「貸したらどうなるか」という指標のPERと、「売ったらどれくらい利益が得られるか」という指標のPBRの両方を合わせたランキングも発表した。これは、「買って即賃貸にまわし、10年後売却した場合の10年間の家賃収入と売却利益を合計」したランキング（表3参照）。トップ1は、外苑前。売却益と家賃収入で得られる運用益を足すと、なんと最大8612万円の利益が得られる試算になる。もちろんこれは、分譲価格が比較的安い時期を含む1999年～2008年に分譲されたマンションを対象にした試算上の数字で、将来の収益を保証するものではないが、ランキングの顔ぶれをみると、なんとなく傾向が分かるのではないだろうか。「ほぼ都心のエリアばかりです。特に港区の駅が際立って多いですね」（中山さん）。共通点は、利便性が高いのはもちろん、ブランドイメージが定着しており、希少性があることだ。

首都圏10年間の平均マンションPERと資産倍率による「お買い得」駅トップ10

価格だけにとらわれず、「資産価値」に換算して検討を

価格だけでなく、常に「収益性」を念頭に比較することで、その物件や街の持つポテンシャルが分かりやすくなるはず

　これまで2回に分けて紹介した、収益力(マンションPER)や資産倍率(マンションPBR)。「これは、貸したり売却した場合、どの程度の損得が発生するか、いわゆる感覚的な資産価値を数字に換算したもので、それぞれの街のポテンシャルをより具体的に把握できるものです」と中山さん。例えばAは3500万円、Bは4000万円の物件なら、価格だけを見ると「AのほうがBより安い」となるが、Aは月々10万円、Bは月々14万円の家賃収入が得られるとしたら、AのPERは3500万円÷(10万円×12カ月)＝29.16、BのPERは　4000万円÷(14万円×12カ月分)=23.80で、BのPERのほうが低く、収益性が良いという結果に。「どうしても価格に目がいきがちですが、こうして資産価値で換算すると、本来の価値が分かりやすくなります」（中山さん）
　もちろん、人気エリアは高く貸せるし、中古になっても値崩れしにくい。「しかし、お買い得だからといって、誰もが外苑前の物件を買えるわけではないですよね。自分の予算内の4000万円以内でPERの高いのはどちらかなど、判断材料のひとつにしてはどうでしょう」（中山さん）。例えば、幹線道路が近く環境面でデメリットがあるような物件は、その分価格は安いが、利便性の高い立地であれば、安定した家賃収入が得られるはずだ。

自分の価値観×資産価値の両方の観点が大切

特にシングル&ディンクスは、「いい卵を産んでくれるにわとり」＝資産価値の高い物件をえらびたい/p>

　もちろん、家選びは資産価値だけで選ぶものではない。自分の生活をする場として自分の価値観に合った物件選びという観点も大事だ。「ただ、不動産は日用品とは違います。カメラやテレビが短期間で半額になってもさほど問題はありませんが、買った住宅が短期間で半額になったらと思うと、後悔しきれません。不動産は、短期間で減価償却される生活消費財ではないんですから」（中山さん）
　結婚、出産など、将来の不特定要素が大きいシングル・ディンクスなら、「ライフステージが変わり、売ったり貸したりしたとき、どれくらいの損得になるか」という指標は不可欠なもの。特にシングルはその傾向が強い。しかし、実際はどうだろう。
　購入者のデータを分析する記事でも述べたとおり、シングル男性は、70m²台のファミリー物件を購入する人が4割弱。6割が東京23区以外の郊外エリアの物件を購入している。つまり、結婚しても一緒に暮らせるような物件を購入しているといえそうだ。「結婚したらそのまま住み続けるか売却するか、なんでしょうね。売却するのではなく持ったまま運用益を得るほうがはるかに有利だったりもするのですが、おそらく面倒なんでしょうね。日本人は住宅に関する考え方が保守的なのかもしれません」と中山さん。広い郊外の物件を購入しても、もしかしたら、結婚したら妻からは「遠い」といわれるかもしれず、売却しようとしてもかなり値が下がってしまっていたらショックは大きい。「シングルこそ、資産価値を重視した物件選びが大事だと思います」（中山さん）