今回はトクする効果に違いが出てくる、返し方についてレクチャー。また、“繰り上げ返済”よりもおトクな方法や、繰り上げ返済しすぎの注意点についても専門家に聞いてみた。
■ アドバイスしてくれた人
プロフィル
『住宅情報マンションズ』『住宅情報タウンズ』『Goodリフォーム』などで、住宅問題全般 にわたって取材・執筆活動を続けている。主な著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』『マンション購入 完全チェックリスト』（共に日本実業出版社）『新築マンション買うなら今だ！』（すばる舎）などがある。
オールアバウト『マンション入門』のガイドでもある。住宅に関するブログ『ジュウタクトリセツ』も開設中
繰り上げ返済は「早めに＆こまめに」返すべし
同じ繰り上げ返済でも、方法によっては効果がでてくる。
例えば、同じ100万円を、3年後と6年後に繰り上げ返済した場合は、3年後に返したほうがおトク(表B参照)。 また、毎年100万円ずつ10年間繰り上げ返済するのと、5年ごとに500万円繰り上げ返済するのでは、毎年100万円ずつ返すほうがトク(表C参照)。「1日でも利息がかかるので、早いタイミングで返したほうがトクになります。最近は繰り上げ返済の手数料が無料のローンやネットなら安くなるローンなども多いので、早めにこまめに返すことを心がけましょう」（大森さん）。つまり、DINKSなら、共働きの間のスタートダッシュが大切だということ。
また、金利の違う複数のローンを借りている場合は、1. 借りている額の多いもの、2. 金利の高いもの、3. 固定型より変動型から返す、のが基本セオリーだが、どれを優先させるのはケースバイケース。「例えば、金利の低いローンのほうが借りている額が圧倒的に多いなら、そちらの元金を繰り上げ返済で減らしたほうが利息軽減効果が高い場合もある。また、現在は金利が急上昇することは考えにくいと判断するなら、金利の高い固定型から手をつけるのもアリです。また、同じ銀行で固定型と変動型のローンを組んでいる場合は、まずは金融機関に聞いて見ましょう」（大森さん）
また、フラット35のように繰り上げ返済の手数料は無料だけれど100万円以上が条件であったり、期間短縮型よりも返済額軽減型のほうが、変動型金利よりも固定型金利のほうが、繰り上げ返済の手数料が高い場合もあるので注意が必要だ。
■借入金額2000万円、金利3％、返済期間30年のローンの場合
■借入金額2000万円、金利3％、返済期間30年のローンの場合
最初から短く組めるなら、短く組んだほうがトク
繰り上げ返済は、元金を減らして返済期間を短縮し、さっさとローンを返してトクする方法。では、「最初は最長で組んで繰り上げ返済で短くする」のと、「最初から短く組む」のでは、どっちがトクだろう。結果でいうと、最初から短く組むほうがトクになる（表D）。「1年でも短く組んでおくほうが、利息がかかる期間が短くなり、総支払額はトクをします。余裕があるなら短く組むのがオススメ」。共働きで余裕があり、借入金額が少ないなら、「35年で組んで繰り上げ返済」だけではなく、「25年、30年、と短く組む」（1年だけ短い34年で組むのもアリ）の場合もシミュレーションしてみては?
ただし、「短く組んだローンを途中で長くすることは基本的にはできないので、長めに組んでおいて繰り上げ返済で短くするほうが、臨機応変に対応できる分ポピュラーではないでしょうか」（大森さん）。
■借入額3000万円 金利3％として
ただし、いざというときのために、無理して繰り上げ返済する必要はない
優先順位は人それぞれ。自分にとって一番いい繰り上げ返済ペースを考えてみては？
ただし、何が何でも貯金ができたら、すべて繰り上げ返済にまわすのも考えもの。病気や失業など、万が一のために預貯金を残しておくことも大切だ。「手元に少なくとも100?200万円は残しておきたいですね。生活費の半年分という目安もあります」。また、住宅ローンは最も低金利なローン。車のローンを組んだりするぐらいなら、金利の低い住宅ローンはとりあえずそのままにして、車は現金一括購入をしたほうがベター。「普通預金にお金を預けていても利息はほとんどつかない。だから遊ばせておくくらいなら繰り上げ返済をしたほうが合理的ぐらいの考え方でもいいんですよ。例えば、人によっては、投資にまわし運用するという考え方もアリです」。
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