再開発・複合開発とはその名のとおり、街を広範囲に開発する事業のこと。都市計画で市街地再開発事業と認可されたプロジェクトを指すことが多いが、土地区画整理事業や住宅街区整備事業など各種の事業も総称して「再開発・複合開発エリア」と呼ぶことが多い。
いずれの場合も単独の建物を建てるだけでなく、複数の低層・高層住宅を建てたり、商業ビルやオフィス、緑の広場も併せて開発するなど、広い範囲にわたって街をつくることになる。それにより居住人口や労働人口が増えたり、地域の利便性や快適性が高まるなどさまざまなメリットを生み出す効果が期待できるのだ。
ビル内には、居住戸だけでなく、商業ビルやオフィスなどが併設されている場合があり、利便性は抜群！
再開発・複合開発エリアに期待できるメリットについて、少し詳しく紹介しよう。まず挙げられるのは、住宅だけでなく店舗や医療機関、文化施設など各種施設がまとまって開発されることだ。そこに住めば買い物や病院通い、スポーツクラブや図書館の利用といった生活上のさまざまな“用事”を近所で済ますことができる。利便性の高い生活空間が実現するだろう。
建設されるマンションは数百戸レベルの大規模物件であることが少なくない。そのため、ゲストルームやキッズルーム、ラウンジなどの共用施設が充実しているケースも多くなる。大規模マンションならではのスケールメリットが享受できるのだ。
さらに新しい街ならではの住環境が整備される点も見逃せない。ベビーカーや車いすでも通行しやすいよう幅の広い歩道が整備されたり、街路樹などの豊富な植栽が施される。新しく快適な街に住めることは、それだけでも幸福な気持ちが味わえそうだ。
まるでホテルのようなゲストルームは大規模物件ならでは！
地価やマンション価格などの資産価値が維持されやすいのも、再開発・複合開発エリアの特徴の一つだ。例えば右のグラフは、1997年に分譲されたマンションが10年後に分譲価格の何％で売りに出されたかを、物件の戸数規模別に示したものだ。このリセールバリュー（価格維持率）のデータを見ると、総戸数が250戸以上では規模が大きいほど維持率が高くなり、中古市場で価格が維持されやすいことが分かる。
過去に周辺で大規模再開発が行われた駅について、同様のデータを表にしてみると（右表）、いずれもリセールバリューは100％前後と高い数値となっている。ちなみに首都圏の平均は77.6％なので、それと比べてもかなり高い。2008年以降はマンション価格が下落気味なので現在では少し数値が下がっていることが考えられるが、再開発・複合開発エリアが相対的に有利であることに変わりはないだろう。
このように再開発・複合開発エリアや大規模物件の資産価値が維持されやすい理由について、東京カンテイ市場調査部上席主任研究員の中山登志朗さんは次のように話してくれた。「再開発・複合開発では機能性や居住性、生活環境など地域のポテンシャルが一気に高められるので、居住ニーズが高まることによって資産価値にも好ましい影響を与えます。また、地域のランドマークとなるようなタワーマンションや大規模物件が建設されることも、資産価値を高めることにつながります」
このところ首都圏の都心部や近郊エリアでは、再開発・複合開発によるマンション供給が活発だ。これは数年前までの地価下落で企業が遊休地を売却する動きが盛んだったことも関係している。その土地の周辺で計画されたプロジェクトが進行し、この時期の物件供給に結びついているケースも少なくない。
「大規模再開発は地域インフラを整備する公共事業でもあり、今後も継続して行われていきます。また、エリア内では建物が計画的に配置され、法規制の緩和によってさまざまな間取りや広さの住宅が選べる点も魅力です。再開発・複合開発エリアの将来性を加味して検討することが、この時期の賢いマンション選びと言えるでしょう」（前出・中山さん）
マンション購入を検討しているなら、再開発・複合開発エリアの物件にも目を向けてみてはいかがだろう。
