新築マンションの管理とアフターサービス徹底研究

マンションの日常的な管理の窓口業務は、管理会社から派遣される管理員が担当するのが一般的です。管理員はいわば管理のプロとして居住者とやりとりする立場なので、管理会社がしっかりと研修や教育などを実施することが望まれます。また、管理員が休暇をとるときに別の管理員が派遣されるかどうかなど、シフト体制もチェックしておきたいところです。

エントランスや外廊下の清掃、敷地内の植栽の手入れなどは、マンションの美観を保つ重要な管理業務です。エレベーター内や郵便受けなど目につきやすい場所はもちろん、外階段や集会室など普段は見えにくい部分も含めて、どのくらいの頻度で作業が行われるかが最大のポイントになります。また植栽のせんていや維持などは年間を通した管理計画が作成されているかどうかも確認しましょう。

マンションにはエレベーターや消防用設備など多くの設備があり、日々の点検や保守作業が不可欠です。法律で義務づけられた「法定点検」はもちろん、それ以外の任意の部分も含めてきめ細かく点検が実施されることが望まれます。管理組合への報告や、必要に応じた修繕などの保守業務が適切に行われる体制になっているかどうかもポイントです。

建物の共用部分は年月が経つうちに傷みなどが出てくるため、大規模な修繕工事が必要になります。建物の面積や設備の数量を基に、おおむね25年以上の間にかかる工事総額を算出したものが長期修繕計画です。また修繕に必要な資金を、いついくら積み立てるかを示す資金計画も必要です。管理会社は管理組合によるこれらの計画の作成や、修繕工事の施工会社選びもサポートします。修繕時に必要な資金を確保するため、建物の状況に応じて計画を適切に見直す体制であることが重要です。

マンションに入居すると毎月、管理費と修繕積立金を負担することになります。主に管理会社による日常的な管理業務の費用に使われるのが管理費、長期にわたる修繕費用として積み立てられるのが修繕積立金です。どちらもマンションという財産を守る大事なお金なので、きちんと両者が分別して管理され、修繕積立金については預金通帳と印鑑も別々に保管される体制かどうかを確認しましょう。

いくら管理会社がしっかりしているからといっても、すべてお任せでは適切なマンション管理とはいえません。マンションの所有者である管理組合自身も、理事会や総会を開催したり、トラブルを防ぐためのルールづくりなどの活動が不可欠です。そうした管理組合による活動を、プロとしてサポートしてくれる体制が整っているかどうかも、管理会社を比べる重要なチェックポイントといえるでしょう。

マンションでは管理組合の主催で夏祭りやクリスマス会などのイベントが行われるケースが少なくありません。そうしたイベント活動は居住者同士の交流を深め、災害などいざというときの助け合いや、不審者の侵入を防ぐ防犯対策としても重要です。最近では新築当初から居住者のコミュニティ活動を支援してくれる管理会社も増えているので、どんなサポートが受けられるのか知っておきたいところです。

マンションの売主側がどのようなアフターサービスを提供するかについては、業界による標準的な規準がまとめられており、各社はその規準を基にサービス内容を定めているのが通例です。無償で修理が受けられる不具合の範囲や項目ごとのサービス期間などを、各社が独自にアフターサービス規準として作成しているので、その内容を事前に確認することが基本になります。

入居後に室内の不具合が見つかったとき、問い合わせる窓口が明確になっていることが望まれます。最近では売主や管理会社など複数ある担当窓口を一本化したり、新築後一定期間は専任のアフターサービス担当者がマンションに常駐するといった取り組みを実施しているケースも。購入を検討しているマンションの問い合わせ体制についてもチェックしましょう。

マンションに入居してから数カ月や1年、2年などと定期的に室内を点検してくれる体制が整っていれば、不具合が見つかったときに対応してもらいやすくなります。また、点検して修理などを実施した履歴がきちんと残されていれば、同じ部分で不具合が発生した場合などにも適切な対応が期待できるでしょう。快適な居住環境を維持していくうえで不可欠なチェックポイントです。