【一戸建て】中古購入+リフォームの資産価値の資産価値ポイント９

10年12月22日

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日照や通風も一戸建ての資産価値を左右します。マンションは上層階ほど日照や通風が有利になりますが、一戸建てにはそうした要素がないので、周囲の建物の立て込み具合が重要なポイントです。特に南側に日照を遮る建物があると、評価が大きく下がってしまいます。また現状では南側が空き地になっていても、将来高い建物が建つと資産価値が下がる可能性があるので、周囲の状況の変化も考慮したいところです。

土地の形状によって、建物の設計は影響を受けます。道路に面した間口と奥行きのバランスがとれた長方形や正方形の土地は、効率よく利用でき、設計の自由度も高いです。査定マニュアルでは整形の評価が高く、不整形ほど低くなります。また、「路地状敷地」も査定マニュアルではマイナス評価です。しかし、こうした物件は不利な条件がある分、安く買えるのがメリット。不整形でも設計しだいで快適な住宅にすることができますし、それはリフォームでも可能です。また路地状敷地は、奥まっている分、静かな環境が期待できるよい面があります。

整形と不整形の違い（査定マニュアルより）

中古住宅を買ってリフォームする際に、どんな素材を使うかによって将来の資産価値に影響が出るケースもあります。例えばむくの木材や塗り壁を利用することで、年月が経つほどに味わいが出れば、資産価値の減少を抑えることにつながるかもしれません。売る人と買う人の好みが合致すれば、さほど価格や家賃を下げなくても売ったり貸したりできる場合も考えられます。そうした視点で、リフォームの素材を検討してみてもいいでしょう。

耐震性や断熱性などの性能が高ければ、建物が古くても将来の査定時にプラスの評価につながるかもしれません。特に築年数が古く耐震性に不安がある場合などは、診断や補修をしっかり行うなど、入居前に性能アップを心がけたいところです。リフォームする際にリフォーム会社に建物のチェックを念入りにお願いするといいでしょう。「不動産会社でも、建物の調査サービスを手がけています。通常は売主が有利に売却するために利用するケースが多いのですが、売主の承諾が得られれば買主の希望で調査することも可能です」（高橋さん）。性能の高い住まいは住み心地のアップにもつながるはずです。

「一戸建てもメンテナンスの状態が良ければ、築年数が古くても売却価格に100万円～200万円程度の上乗せが可能です」と高橋さんが指摘するように、維持管理は資産価値にも直結します。入居後もメンテナンスの履歴を残しておくことが、今後はますます重要になるでしょう。例えば、定期点検などアフターメンテナンスがしっかりしている会社の注文住宅などは、将来にわたって資産価値が保たれやすい面があるといえます。

ここまでは住宅の資産価値について見てきましたが、最後にあらためてリフォームとの関係を考えてみましょう。

住まいのメンテナンスやリフォームをきちんと行えば、高い評価が得られる場合があります。しかし、リフォームしたからといって必ずしも資産価値が上がるとは限りません。自分にとって住み心地のよい間取りや内装が、買う人や借りる人のライフスタイルに合わない場合もあるのです。だからこそ、自分がその家でどのように暮らしていきたいかを確認した上で、リフォームする際の優先順位を決めることが重要です。

資産価値が高く評価される住宅は現状の価格も高めなので、価値の高さばかり優先していると予算オーバーになる可能性もあります。中古住宅は自分が住みたいところで探せるのが大きなメリット。まずは自分の予算との兼ね合いもチェックしながら住みたいエリアを数駅程度に絞ってから探すのが先決です。さらに物件の候補が数戸に絞られた段階で、あらためて資産価値という観点からも比較するといいでしょう。

構成／林直樹　取材・文／大森広司　イラスト／masami　取材協力／東京カンテイ、三井のリハウス月島リバーシティ店

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