【一戸建て】中古購入+リフォーム　10年後の資産価値ポイント９

一般に築20年で建物価値がなくなるといわれている
日本の住宅は欧米に比べて寿命が短く、木造住宅では20年程度で土地価格だけになってしまうといわれているほどです。ただ、今後は長期優良住宅の普及などで、建物を長持ちさせる動きが広がると考えられます。「これからは耐久性の高い建物を長く大切に使う住まい方が主流になり、査定の際に建物をしっかり評価するケースが増えるでしょう」（三井のリハウス 月島リバーシティ店副店長・高橋充宏さん）。中古住宅を選ぶ際にも、建物のチェックを重視するのが賢明といえます。

敷地が広い低層の住宅地は評価が高くなる傾向にある
一戸建ての場合もマンションと同様に、どのような地域に立地しているかが評価のひとつのポイント。例えば街路樹などが整備され、各住居が門扉や植栽などで囲まれた閑静な地域は評価が高く、資産価値が維持されやすいです。地域によっては学区によって評価が変わるケースも。逆に商業施設やオフィスが混在していたり、工場が近いといった立地条件では査定上の評価が低くなる傾向にあり、売る、貸すときの価格に影響する場合も。「人気の高い地域は物件が探しにくい場合が多いので、物件が出たら教えてもらうよう不動産会社に登録しておくことをお勧めします」（高橋さん）

近いほど高く評価されるが自分の予算に応じて判断の必要がある
立地に関しては、都心までの距離が近いほど資産価値は高くなる傾向があり、将来売ったり貸したりするときに有利といえるでしょう。ただ、価格が高めになるので、予算とのバランスを考える必要があるのも事実です。とはいえ都心をはさんで東側と西側など、広いエリアで探せば、都心までの距離が同じでも価格に差が出る地域もあります。利便性のわりに割安な地域の物件を選べば、人に貸すときに高い家賃が期待できるかもしれません。

駅から近いと評価は高いが、バス便の場合は頻度を考慮して
駅から近いほど売りやすく、貸しやすいのは一戸建ても同様です。ただ一戸建ての場合はバス便など駅から離れた立地の物件も多いので、そうした物件はバスの運行頻度もチェックしておく必要があるでしょう。バス便が発達した地域であれば、雨の日でも歩く距離が短くなるなど、徒歩圏の物件より暮らしやすいケースもあります。深夜バスが運行されていれば、帰宅が遅くなりがちな人にも便利で、資産価値の面でもプラスです。

南側に日照を遮る建物があるかどうかが評価の分かれ目に
日照や通風も一戸建ての資産価値を左右します。マンションは上層階ほど日照や通風が有利になりますが、一戸建てにはそうした要素がないので、周囲の建物の立て込み具合が重要なポイントです。特に南側に日照を遮る建物があると、評価が大きく下がってしまいます。また現状では南側が空き地になっていても、将来高い建物が建つと資産価値が下がる可能性があるので、周囲の状況の変化も考慮したいところです。

整形な土地が高く評価され崖地などは評価が低くなる
土地の形状によって、建物の設計は影響を受けます。道路に面した間口と奥行きのバランスがとれた長方形や正方形の土地は、効率よく利用でき、設計の自由度も高いです。査定マニュアルでは整形の評価が高く、不整形ほど低くなります。また、「路地状敷地」も査定マニュアルではマイナス評価です。しかし、こうした物件は不利な条件がある分、安く買えるのがメリット。不整形でも設計しだいで快適な住宅にすることができますし、それはリフォームでも可能です。また路地状敷地は、奥まっている分、静かな環境が期待できるよい面があります。

建材の素材によっては価値アップの可能性も
中古住宅を買ってリフォームする際に、どんな素材を使うかによって将来の資産価値に影響が出るケースもあります。例えばむくの木材や塗り壁を利用することで、年月が経つほどに味わいが出れば、資産価値の減少を抑えることにつながるかもしれません。売る人と買う人の好みが合致すれば、さほど価格や家賃を下げなくても売ったり貸したりできる場合も考えられます。そうした視点で、リフォームの素材を検討してみてもいいでしょう。

性能のレベルが高いかリフォーム会社に見てもらおう
耐震性や断熱性などの性能が高ければ、建物が古くても将来の査定時にプラスの評価につながるかもしれません。特に築年数が古く耐震性に不安がある場合などは、診断や補修をしっかり行うなど、入居前に性能アップを心がけたいところです。リフォームする際にリフォーム会社に建物のチェックを念入りにお願いするといいでしょう。「不動産会社でも、建物の調査サービスを手がけています。通常は売主が有利に売却するために利用するケースが多いのですが、売主の承諾が得られれば買主の希望で調査することも可能です」（高橋さん）。性能の高い住まいは住み心地のアップにもつながるはずです。

入居後は常にメンテナンスを心がければ価値が維持されやすい
「一戸建てもメンテナンスの状態が良ければ、築年数が古くても売却価格に100万円～200万円程度の上乗せが可能です」と高橋さんが指摘するように、維持管理は資産価値にも直結します。入居後もメンテナンスの履歴を残しておくことが、今後はますます重要になるでしょう。例えば、定期点検などアフターメンテナンスがしっかりしている会社の注文住宅などは、将来にわたって資産価値が保たれやすい面があるといえます。