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菱田さんによると、“賢い”住宅ローンの借り方・返し方とは、「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら返せるか」が大切なのだという。 ではどうやって「返せるか」を判断するかというと、ポイントは２つ。「退職までにローンを完済できる期間で借りること」と「維持費も含めて今の家賃額程度に月の支払いを抑えること」だ。「返せる額は人それぞれ。確実なのは、今払っている家賃額の範囲内に抑えること。家を買って生活を切り詰めるのでは本末転倒ですからね」（菱田さん）

「住宅ローンは短く返すことが安心・安全に借りる基本です」（菱田さん）。通常、住宅ローンの返済期間は最長の35年で組むケースが多い。 長く組むほど月々の支払いが軽くなるからだ。だが、仮に30歳の人が35年返済で借りると、返し終える前に定年退職を迎えてしまう。「退職後は65歳から支給される公的年金以外に収入がなくなる人が多いので、退職までに完済できる返済期間で借りることを目標にしましょう」（同）

ポイント1への道⇒

年間の住宅ローン返済額が年収に対して何％以内ならOKかという返済負担率については、25％が目安といわれることがある。だが「その人の考え方や生活スタイルによっても安心できる返済負担率は違うので、今の家賃額を目安に考えるといいでしょう」と菱田さん。今の家賃に共益費や駐車場代など加えた住居費を上限額とし、住宅ローンの返済額と購入後の維持費を加えた額がその範囲内に収まるよう支払い額を抑えればいい。

ポイント2への道⇒

マイホームを買いたいという気持ちが強いなら、「できるだけ早めに買えるように計画を練るのが得策でしょう」と菱田さんはアドバイスする。「若いうちのほうが定年退職までの期間が長く、ローンを長期間で組めるので、月々の返済額の調整がしやすくなるからです」（菱田さん）
また、子どものいる家庭なら、併せて教育費の支払いについても考えなければならない。「特に高校・大学時代は教育費が高くなり、塾代も合わせると、子ども１人につき年間100万円以上かかることもあります。住宅ローンの支払いと重なって、苦しくならないよう注意しましょう」（同）

月々の支払いを抑えるため、定年退職までの期間をオーバーする返済期間で借りてしまった場合、まとまったお金ができたときに繰り上げ返済をして期間を短縮する方法もある。
「とはいえ、繰り上げ返済は臨時収入などが入った場合に行うのが基本。最初から繰り上げ返済を計画して貯金することができるなら、返済期間を短く組んで、その貯金額の分を月々の返済額に充てたほうが総支払い額ではおトクです」（菱田さん）
同じ金額で見た場合、繰り上げ返済よりも返済期間を短く組んで月々の支払いに上乗せするほうが、利息を減らす効果が大きいのだ。

返済期間や金利が同じなら、住宅ローンの借入額が少ないほど月々の返済額は少なくなる。「借入額を少なくするには、買う物件の価格を抑えるか、頭金を増やすかのどちらかです。頭金は住宅価格の1割前後あれば買えるケースもありますが、できれば2割～3割準備できると、より安心でしょう」（菱田さん）
頭金を用意するときに注意したいのは、お金が貯まるのを待つばかりに買いどきを逃してしまいかねないことだ。貯めている間に金利が上がってしまうこともあるので、親からの贈与を活用するなど早期に頭金を増やすことも考えたい。

借入額と返済期間が同じなら、金利が低いほど返済額は軽くなる。例えば3000万円を35年返済で借りた場合、金利2％と3％とでは月々の返済額は1万6000円ほどの差だ。わずか1％とはいえ、侮れない違いといえるだろう。とはいえ、一般的に金利が低いほど固定期間が短いため、金利上昇の可能性は高くなる。
「金利の動向を常にチェックし、もし金利が上がったらどうなるのかを理解しているのであれば短期固定や変動金利でもかまいません。そうでなければ目先の金利の低さに惑わされず、固定期間の長いタイプを選ぶべきでしょう」（菱田さん）

>>次のページでは借り方・返し方「応用編」を紹介します