住宅ローン100％借り入れで家を買っても大丈夫？

かつては、住宅ローンといえば、住宅金融公庫（以下、公庫）の融資が主流でした。長期間、比較的低めの固定金利で借りられる公庫融資は、当時、最も安全かつ有利な住宅ローンだったといえるでしょう。
住宅購入を決めた人は、まず公庫からいくら借りられるかを調べます。物件の構造や地域、年収などによって借りられる金額が細かく決められていたからです。

そして、当時は、借りたい金額のすべて（物件価格の8割など）を公庫融資だけで借りられる人はあまり多くなく、足りない部分は年金住宅融資や財形住宅融資などを使い、それでも足りないときには民間の銀行などの融資を申し込むのが一般的でした。

つまり、住宅ローンについては、公庫─年金─財形─民間 などといった順番で申し込みを検討するのが一般的だったので、それぞれの融資の条件などを調べる必要はありましたが、幅広い金融機関の住宅ローンを自分で探して比較検討する作業はあまり必要なかったのです。住宅ローンについて事前にまったく勉強しなかった人でも、それなりのローンの組み方ができた時代だったといえるのです。

数多くの住宅ローンを自分で比較検討する時代に

ところが現在は、公庫融資や年金融資がなくなり、民間の銀行などの融資を自分で比較検討しながら申し込む時代になっています。金融機関にとっても、住宅ローンというのは中小企業などに事業資金を貸し出す場合に比べて貸し倒れになるリスクが低いので、長期的かつ安定的な収益源として積極的に推進するところが多く、近年は、金融機関同士の住宅ローン獲得競争が激しくなってきています。

金融機関同士の競争が激しくなるのは、サービスの充実化などにつながるため、私たち利用者にとっては歓迎できることですが、一方では見た目の金利を低くする代わりに手数料を一定額ではなく、融資額に対する一定率で徴収したり、保証料を無料にする代わりに手数料が割高だったりします。つまり、金融機関ごとにサービスを充実化させるポイントが異なっており、借入先を決める際には、これらの点に注意する必要がでてきました。

したがって、住宅ローンの返済方法の違いや金利タイプの違いなどといった基本的なローンの仕組みについてだけでなく、各金融機関の手数料や保証料等の徴収方法などについても細かく比較検討することが欠かせない時代になってきたのです。

全期間固定金利の住宅ローン商品である【フラット35】は、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）がつくり、全国の金融機関等で取り扱われていますが、金利や手数料が取扱機関によって異なります。【フラット35】を選ぼうとするだけでも比較検討が重要なのです。さらに、民間の銀行などの住宅ローン商品も検討するとなると、それなりの時間をかけて調べることが必要です。しかし、手間を惜しまずに比較検討をすれば、有利なローンに出会えることは間違いないので、じっくりと検討すべきです。

物件価格の100％が借りられる今、冷静な比較検討が必要

ただし、民間の住宅ローン商品が主流になった現在だからこそ、注意すべき点もあります。それは、ほとんどの住宅ローン商品が、物件価格の100％まで借りられてしまうという点です。つまり、100％借金でマイホームが手に入ってしまうという状況なのです。

「頭金がなくても家が買える」というのは魅力的ではありますが、これまで貯蓄のできなかった人が家を買った後にローンを返しながら、固定資産税などの住宅の維持費を支払い、教育資金や老後資金を貯められるかというと、かなり厳しいのではないかと思います。

これからの時代、私たちは私たち自身で住宅ローンのしくみや商品の種類を勉強し、どのくらいなら安心して返していけるのかを冷静に見積もったうえでローンの申し込みをする必要があるのです。

ファイナンシャル・プランナーや住宅ローンアドバイザーなどの専門家の意見に耳を傾けるのもひとつですが、いくらそのような資格をもっていても、その人が住宅販売の担当者や金融機関の担当者である場合は、彼らが本当の意味で利用者の老後にいたるまでの安全性を親身になって考えてくれるのかというと、必ず限界があるはずです。結局のところ、自分の人生は自分で守るしかないのです。

さあ、住宅購入を考えているあなた、ちゃんと住宅ローンを勉強しましょうね！

イラスト／杉崎アチャ