夫と妻の「家の持分割合」を適当に決めるのはダメ?

09年09月30日
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夫と妻の「家の持分割合」を適当に決めるのはダメ?

住宅(土地や建物)を購入したら、登記所(法務局)で土地・建物それぞれの登記をする必要があります。この不動産の登記をしておかないと、第三者に対して所有権などの権利を主張できません。

例えば、マイホーム購入後に、別の人が売主にとって有利な条件を提示し、売主が二重に売ってしまったとします。その場合、後に買った人が先に登記を済ませてしまうと、いくら先に買っていても所有権を主張することができなくなるのです。
不動産の登記は、第三者への対抗力があるという意味で重要です。

さて、その登記において、よく質問されることが、“夫婦が共同で住宅を購入する場合などで、登記において持分割合を決めるケース”についてです。

先日も、「住宅の持分割合は、妻と半分ずつにしたいと思っているのですが…」との相談がありました。

そこで、「購入資金は誰がどのように負担するのですか?」と聞いたところ、「物件価格300万円のうち、妻が頭金1000万円を負担して、残り2000万円を夫がローンを組む予定です」とのことでした。

仲のよい夫婦がマイホームの持分を2分の1ずつにしたいという気持ちは分からないでもないです。実際に、持分を2分の1ずつで登記をすることは可能です。登記費用(登録免許税や司法書士報酬)を支払えば、どんな割合であっても登記をするうえでは問題ありません。

しかし、購入資金の負担割合と異なる割合で持分を登記してしまうと、税金面で贈与の問題が発生します。

例えば、諸費用を含めた購入価格3000万円の物件を、妻が1000万円、夫が2000万円という負担で購入する場合、妻の持分は3分の1、夫の持分は3分の2にすべきです。

ところが、これを2分の1ずつ(金額換算で1500万円ずつの持分)で登記してしまうと、妻は1000万円しか負担していないのに、1500万円分の不動産を取得したことになり、逆に夫は2000万円を負担するのに1500万円分しか不動産を取得していないことになります。

この場合、夫から妻へ、500万円分(持分でいうと6分の1)の不動産が贈与されたとみなされることになります。夫婦間の贈与でも、基本的に、年間110万円の基礎控除を超える部分には贈与税がかかります。

なお、持分を決める際の土地や建物の購入価格は、諸費用なども含めたトータルの金額をもとに計算します。トータルの費用のうち、誰がいくら負担するのか、その割合で登記すれば、贈与は発生しません。

このようなことにならないように、持分割合の登記はきちんと資金の負担割合に応じて行うようにしましょう。どうすればいいかよく分からない場合は、最寄りの税務署に行って具体的に相談してみてください。

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文/菱田雅生
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